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打房的大刀砍下來了!── 台灣房地產該何去何從?

打房的大刀砍下來了!── 台灣房地產該何去何從?

謝金河

房地產

742期

2011-03-10 14:40

政府打房會不會把好不容易營造出來的房地產景氣打垮,甚至影響景氣復甦的步調與力道?尤其跟前正是油價高漲,經濟走十字路口的關鍵時刻,打房會把台灣經濟打成什麼樣子?

政府醞釀了很久的打房動作,終於出手了。正式定名為「特種貨物及勞務稅條例」的奢侈稅,在行政院長吳敦義背書保證、馬英九總統拍板下,財政部長火速推出財政部版的奢侈稅條例,即將送進立法院審議,並且極可能以重大優先法案快速通關。

這項消息在二月二十五日見報,當天立刻在股市引燃巨大效應,營建股幾乎全趴倒在地,一些指標性的建商,如遠雄、鄉林、皇翔、興富發、華固,不是跌停,就是大跌,當天營建股分類指數一度大跌五.八%;而且,這個跌勢不止一天,營建分類指數從元月高點三八三.五八點,到三月八日的最低點二八八.五一點,已跌掉二四.八%,成為台股最悲慘的一族。這是SARS(嚴重急性呼吸道症候群)之後,房地產景氣蓬勃發展以來最大的一次利空。

為了化解阻力,財政部由政務次長張盛和出面邀請房地產業者,展開長達九個小時的馬拉松式會談,但是在「不溯及既往」、「訂定落日條款」,及「不分地區」、「不分盈虧都課稅」的爭議上都吃了閉門羹。看樣子,政府對於拿房地產業開刀,可說是吃了秤鉈鐵了心,完全沒有協商的餘地。

 

打房已成華人世界的一致動作


如果按照財政部版的條款實施,將來豁免條款恐怕十分嚴格,未來「合理、常態、非自願的出售者」,必須獲得財政部同意,才得免課奢侈稅,也代表財政部未來裁量權很大。面對這麼大的利空襲來,業者恐不能再抱著僥倖心態,以為立法委員會為業者把關,在立法院翻案;因為社會正在訴求公平、合理、正義,打房是符合社會期待的訴求,房地產業者必須被執政者拿出來祭旗。

 

茉莉花革命在中東及北非的阿拉伯世界狂吹起來,其中包括失業率問題、所得分配不均問題,及物價上漲帶來的通膨壓力,都成了執政者必須面對的問題。像是香港特區政府面對民眾壓力,最近由財政司出面宣布破天荒全民派錢六千港元;今年新加坡也打算援引舊例,全民派錢八千坡幣,都是為了紓解民怨的具體作為。

 

台灣今年沒有祭出前年三千六百元消費券的手段,但是房價高漲引來的民怨,政府也不能忽視。加上今年底立法委員選舉,及明年三月總統大選,這是政黨存亡關鍵一戰,迫使國民黨必須為贏得民心祭出政策大動作。奢侈稅有了馬總統背書,在立法院被打回票的機率很小,因為大選就在眼前,這是政府開徵奢侈稅的背景因素,大家不得不了解。

 

最近在很多場合都會被問到,「奢侈稅對房地產的打擊到底有多大?」很多人都很關心,政府打房會不會把好不容易營造出來的房地產景氣打垮,甚至影響景氣復甦的步調與力道。尤其,眼前正是油價高漲、經濟走在十字路口的關鍵時刻,打房會把台灣經濟打成什麼樣子?

 

首先來看,打房已成華人世界同心協力的一致動作,中國、香港、新加坡,如今加上台灣,政府都在打房,目前被視為全世界打房最嚴厲的,是「北京版國八條」(也稱為京版「新國八條」、「京十五條」),這項政策規定,外地人在北京購屋,必須提交五年或以上在北京的納稅證明。此外,在北京已有兩套房的北京人和擁有一套房的外地人也禁止再購房。規定一出爐,北京房地產業者無不譁然,以潘石屹為首的北京房地產業者都抨擊,「北京版國八條」不僅比中央嚴厲,也存有濃厚排外色彩。

 

中國房地產學會副會長陳國強表示,北京版限購令是權宜之計,卻誤傷了很多在北京打拚的外地年輕人。華遠集團董事長任志強說,北京是戶籍人口的北京,還是中國人的首都?遷徙權是人權中的重要組成元素,這項政策把模糊了的戶口概念又強化了。

 

連人民銀行貨幣政策委員李稻葵也說:「方向正確,但用力過猛。五年以上納稅證明要求過高,讓很多人看不到希望。」儘管反對者眾,北京仍然出了重拳,這是中國最嚴厲的打房版本。

 

至於香港,已在去年十月,把中國內地富豪買樓取得身分證明的買樓移民通道關閉。去年十一月,再推出額外印花稅及緊縮房地產貸款成數,最近香港特區政府的商業罪犯調查科經過七個月調查後,正式逮捕多名香港「天匯」大廈的買家。一名前香港新城電台DJ秦善文以十一.六億港元天價買入包含六十八樓A室的六個單位,創了每平方呎七一二八○港元新高(約每坪新台幣一千萬元)而一夜成名。

 

中國買家被新加坡房地產的增值潛力吸引


李兆基的「天匯」在二○○九年售出二十四個單位,其中六十八樓A室以四.三九億港元售出,每平方呎達七一二八○港元,創下全球分層樓房最高天價。去年三月香港傳媒報導,天匯成交的二十五個個案中,真正只有一戶完成交易。

 

到了去年六月十五日,恆基地產在交易期限截止前夕,公布二十四件成交物件中,有二十件退訂,包括了先前以天價聞名的六十八樓A室。這宗惡性炒作引來滿城風雨,如今政府終於下手揪出炒樓投機客,這宗炒樓案轟動全香港。

 

以政府組屋控制房價一向得心應手的新加坡,儘管去年採取兩輪控制房市政策,但新加坡私宅價格及成交量去年仍屢創新高。

 

新加坡去年私人住宅價格全年上漲一七.六%,其中第四季較第三季成長二.七%,海外買家成為推升新加坡私人住宅價格最大主力,去年到新加坡旅遊的中國觀光客達一一七萬人,既旅遊又買樓,成了新加坡豪宅最大買家。

 

中國人到新加坡買樓七成為移民,但現在以投資為目的而買樓的已占四成之多,中國買家被新加坡房地產的增值潛力所吸引,也希望分散投資風險,也有人是為了小孩教育而買樓。

 

新加坡房地產持續上漲,上個月,新加坡政府又祭出新的壓抑房價措施,拉高一般市民買第二套房的頭期款,新購房屋的貸款上限從七成降為六成,印花稅開徵期從三年延長為四年。

新加坡政府去年二月及八月已宣布一系列抑制樓市炒賣的措施,凡購買非津貼組屋的私宅屋主,必須在六個月之內,將所擁有的私宅單位全部脫售。

 

另外,原本購買非津貼組屋後,也可以投資私宅的條例收緊,非津貼組屋的屋主在最低期限內,不能再買私宅投資。但是力道用了那麼大,仍然無力阻止房價的上升。

 

可見,四地政府打房幾乎毫無二致,但是打房力道很猛,房價回落並不明顯,主要是基本面撐住了房價。目前,台灣定存利率約一.二五%,換算成股票本益比是八十倍;香港的存款利率○.○一%,換成P/E(本益比)是一萬倍,怪不得充沛資金往房地產跑。除了政府打房動作外,利率走向才是房地產最重要的基本面,未來真正會重創房市的是利率反轉上升,一直到業者與投資客負荷不了,房地產才有崩跌壓力。

 

打房

 

利率走向是房地產最重要的基本面

 

回頭看台灣這次打房,其實奢侈稅課什麼?真正在意的並不多,真正的關鍵在打房。

 

這次張盛和次長在與房地產業者溝通的場合提及,房地產炒作到最後的結果就是泡沫破滅,像一九九一年泡沫後,直到二○○四年才結束,長達十三年,張盛和特別強調,日本房地產不只是腰斬,而是「膝蓋斬」,價格只剩三分之一,迄今仍爬不起來,這是張盛和對房市泡沫的恐懼。

 

但這次出手打房,以買賣價開徵一○%到一五%的稅,這是很具威力的「懲罰稅」,千萬不可掉以輕心。房地產業者與張盛和溝通應該分地區、分盈虧來課稅,但張盛和強調:「這是銷售稅,和賺賠無關,就像營業稅、貨物稅一樣,不論賣這部車有沒有賺錢,都要課營業稅、貨物稅。」張盛和把這次對房地產的課稅比成營業稅、貨物稅,玄機就在這裡。

 

因為財政部不願觸及最敏感神經——房屋交易所得稅,也就是房地產資本利得稅的問題,這次奢侈稅規定,一年內交易的物件按交易額課一五%的稅,兩年之內交易者課一○%,這是重稅,因為貨物稅與營業稅都沒有這麼重。

 

一般按照交易金額課稅的行為稅,稅率都很低,例如,大家都很熟悉的證券交易稅是千分之一.五。目前房價高漲,台北市的房地產交易動輒數千萬元,有些豪宅物件成交更高達上億元,那麼上億元的房子又買又賣,一年交易課一五%的稅,那是「超級重稅」,短線客勢必受到重創,這對房地產業者衝擊將非同小可。

 

這可從營建股受到重傷害看出端倪,除了營建股分類指數今年已下跌近二五%外,遠雄從八十五.六元跌到五十九.三元,跌幅逾三成;皇翔從九十七.八元跌到六十六元,跌幅達三二.八%;興富發從七十一.三元跌到五十六.二元,跌幅也有二一%,都是這個政策的受害者。

 

政府打房  地產商首當其衝

 

其實北京的地產商也是如此,像保利地產從最高價的人民幣(以下同)九十八.五元跌到九.九八元、萬通地產從四十九元跌到五.○一元、萬科從四○.七八元跌到八.五元,都是慘跌一族的代表。政府打房,地產商首當其衝,股價將且戰且走。

 

其次是政府祭出打房重擊,股市資金暫避其鋒,資金配置又出現乾坤大挪移,本來已經恢復活力的傳統產業又受傷害。金融業也因為房地產受到波及,資金跑到電子產業。最近台灣的電子股一度囊括逾八成的成交量,奢侈稅短期顯然影響了股市的生態。

 

第三個角度回到現實的政治經濟層面。政府這一波打房,應在嚇阻短線投資客的炒賣行為,以遏阻短線投機客為考量,並無意要將房市擊垮。也就是說,政府希望房地產軟著陸,不希望房市崩潰。

 

為什麼政府不願用交易所得課稅?就是怕引來敏感的資本利得稅爭議。一九九一年,王建當財政部長,曾揚言房地產按實際交易所得開徵交易所得稅,引來業者強力反擊,最後王建壯志未酬,就被李登輝總統換下來。

 

目前造成台灣貧富不公的根源有很多,像是對科技業的獎勵投資抵減,按照納稅淨額減稅,這是財政部的一大漏洞;但影響最大的是財產交易與股票交易的利得稅,很多學者在討論租稅公平,一定會討論到資本利得稅,但是現實環境執行的確有困難。

 

政府遷台以來,有三度開徵證券交易所得稅,都造成很大民怨,最近的一次是一九八八年郭婉容當財政部長的九二四事件,股市連續十九天重挫,股民紛紛走上街頭。此後歷任財長,無人敢再公開討論證所稅,這次奢侈稅若是在社會課稅公平的討論中引出資本利得稅,可能才是大麻煩的開始。

 

事實上,房屋交易用人頭風險很大,且交易清楚,資金來源易查,若政府真有決心,可以直接面對房地產交易實價課稅的問題,那麼這將是房地產實質利空的開始。

 

打房

▲政府課徵奢侈稅是否會打擊到房市?全民都在看。(攝影/陳俊松)

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