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一坪640萬 神祕宋家改寫仁愛路行情

一坪640萬 神祕宋家改寫仁愛路行情
年僅28歲的宋大江,目前替爺爺宋良浩操盤台灣房地產

梁任瑋

房地產

資料室

890期

2014-01-08 13:24

身家三百億元的印尼紡織大王宋良浩,四年來在台狂掃店面、商辦近六十五億元,近日還轉型當起建商,幕後操盤手是他年僅二十八歲的孫子宋大江。

在印尼紡織業累積三百億元新台幣身家的家和紡織創辦人宋良浩,二○○九年以鮭魚返鄉的台商身分回台投資不動產,挾著雄厚資金實力,在台北市狂掃店面,是房仲界口中最大咖的神祕大戶。

外界只知道他旗下擁有永康街「高記」店面、農安街統一大飯店等物業,其實宋良浩家族一三年下半年又在台北市買進四筆店面,金額將近十億元,其中最受矚目的是以總價一.三八億元、每坪六四○萬元的天價,買下台北市仁愛路四段圓環elite deli麵包店,改寫台北市仁愛路店面新高紀錄。此外,去年初也在台北市投資興建住宅案,宋良浩家族累計已砸下一百億元投資房地產,手筆之大,非一般炒房投資客可比擬。

事實上,高齡八十一歲的宋良浩,三年前已將台灣房地產事業交給他的孫子、年僅二十八歲的宋大江負責操盤,他並成立建設公司「HKI虹光國際」搶進住宅市場推案,資本額一.二億元,等於對外宣示印尼紡織大王已有在台長期經營房市的打算。

從小在國外出生長大的宋大江,說起中文口音裡帶有濃濃英文腔,他在澳洲墨爾本理工大學畢業後,就到家族事業上班,一○年被派回台灣時,連中文都看不懂,人生地不熟的他,對台北市房地產市場也相當陌生,還好因為從小跟著父母在國際上跑來跑去,經常搬家,早已練就一身快速適應新環境的能力,在台灣的磨合期並不長。

事實上,宋良浩創辦的家和紡織已有四十年歷史,目前在印尼、廣東、江蘇、河南、澳洲都有設廠,○八年他一方面響應台灣政府號召返台投資,也有落葉歸根的想法,才開始接觸台灣房地產。一開始,買第一棟標的重慶北路商辦,是透過一位熟人介紹成交,原本只想試試水溫、單純收租金而已,沒想到後來愈玩愈大。

 

搬遷機會小
店面有五成租給銀行


宋良浩在台灣房地產市場初試啼聲就砸十三.五億元買下重慶北路商辦,消息很快就傳遍仲介圈,嗅覺敏感的房仲自然主動上門推銷案子,但平時在印尼、大陸兩邊跑的宋良浩根本沒有時間評估,於是乾脆派孫子宋大江回台長住負責,也開啟宋良浩家族這幾年在台北市收購店面的歷程。

「宋良浩家族操盤台灣房地產,看準就下手」,一位與宋家接觸過的房仲業者指出,宋家認為,好的投資標的稍縱即逝,決定時間要很快,這也使他們格外重視好地段、租金高與擁有穩定房客的店面,其中,他們又最喜歡買已承租給銀行業者的店面,「因為一家分行一旦決定設立,至少十年不會搬遷,對房東才有保障。」

很多仲介會介紹很熱鬧、租金可以收得很高的店面給宋良浩,但如果出售時還空置,他一點都不考慮,因為光是找到房客至少就要花半年時間,假如每個月可以收五十萬元租金,半年就白白損失三百萬元。

因此,這四年來宋家在台灣共投資十六個物件,扣除整棟商辦,其餘投資的店面有五○%以上是租給銀行,地點包括台北市天母西路的中國信託、元大銀行,復興北路的國泰世華銀行;去年十月,他更出手買下八德路四段萬泰商銀的物件,總價二.五八億元,每坪高達四百萬元,刷新區域行情。

有別於其他店面投資客買賣總是有進有出,會先獲利了結再尋找下一個標的,宋家在台灣投資房地產卻是「只進不出」,從來沒有處分過任何一筆,不管房地產景氣如何,還是積極在市場買進新的物件,例如去年七月財政部打房正熱之際,宋大江又以五.五六億元買進羅斯福路三段一百餘坪店面,一樓租給統一超商,二樓租給洋蔥餐廳;十二月,也以一.三八億元買下仁愛路圓環旁店面,目前正租給elite deli麵包店。

精華地段店面動輒以億元計算,雖然投資門檻高,但租金收益穩定,所以宋大江目前鎖定的店面都集中在台北市中心,不碰新北市的不動產,唯一一棟在中部的商辦,是一一年以七.三八億元向藥廠老闆購買,主要看好地段緊鄰七期重劃區,有穩定商辦租客才買。

宋家認為,目前台灣只有台北市店面保值性最強,中南部店面也許租金報酬率較高,但有很多額外看不到的風險,例如土地不會漲、租金調幅有限,租客搬走要再找下一個不像台北市容易。據了解,宋良浩家族一年在台灣的商用不動產租金就高達二億元,規模相當可觀。

一年前,宋良浩家族也開始跨足建設開發、買地推案,宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說,由於宋良浩家族長期經營紡織貿易業,深諳分散投資策略,不會把雞蛋放在同一個籃子,因此他回台灣操盤後,希望公司朝多角化經營,而不只是資產管理而已,去年初在植物園對面推案,就是希望可以成立一個永續經營的品牌,在台灣房地產市場深耕。

HKI虹光國際去年在北市和平西路二段,推出「荷里居」的建案,每坪開價近一百二十五萬元,一戶總價二千六百萬元起跳,因隸屬建中、北一女明星學區,吸引不少望子成龍、望女成鳳的家長設籍購買,目前已完銷並動工興建,預計明年交屋。

經常與宋大江互動的中國建築經理公司副總經理謝慧鶯說,宋良浩家族轉型做開發商,看得出來回台投資不是炒樓投資,而是有決心要進入台灣市場,因為以一個家族企業的永續經營來說,產品一定要自己建造,品牌才能永續發展。

 

養地投資術
慢慢收購舊大樓再重建


郭國任說,宋大江一出社會就到印尼紡織廠當宋良浩特助,祖父對他最大的影響是,做每件事必須很嚴謹、小心,也就是要對自己的決定負責。

他曾舉例,有時候同時間要處理的事情很多,但他必須要想辦法在一定時間內完成,因為在商場有時候慢一天完成,對公司造成的損失可能是很難估計的,「雖然他是第三代,但面對公事,長輩對他還是以員工身分要求,沒有特例。」

宋大江曾對朋友透露,「爺爺非常落實『顧客為王』(customer is king)的經營理念,以提升顧客滿意度為最終目標。我還曾經親眼見到爺爺因為客戶抱怨,主動向客戶彎腰道歉的場景,讓我相信企業經營者只有謙卑,才能在市場生存下去。」

宋大江從小在做生意的環境中長大,又融合上一輩少有的創新思惟,讓他有理念將老企業在穩中求變,為了建立代表作,宋大江在「荷里居」絞盡腦汁規畫,雖然公司人手不多,但每個環節都委外發包,還請來日本收費高昂的營造廠日本國土開發施工,跳脫傳統房地產業者經營的思惟。

宋良浩家族祕而不宣的富豪地產投資術,目前已交由年輕的第三代接班人宋大江發揚光大,看來這家公司未來還會在市場寫下新的傳奇。

 

整理:梁任瑋
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宋大江
出生:1985年
現職:虹光國際開發董事長
經歷:印尼家和紡織董事長特助
學歷:澳洲墨爾本皇家理工大學學士
家庭:未婚

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