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贈與房產給子女可節稅?踩到兩大地雷 恐繳更多稅!

許雅綿

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達志

2019-03-22 17:43

台灣人習慣有錢的時候購置房地產,作為資產配置的一部份,之後再將房產贈與給子女,以達成傳承和節稅的效果,但勤業眾信聯合會計師事務所稅務部協理王瑞鴻直言:「這想法很雷!」因2016年房地合一新制上路之後,贈與房地產給子女,不一定能省到稅。

買房地產給子女作為家產的傳承觀念,仍普遍存在於華人社會,但大部分的民眾仍沒有意識到,贈與房產的不當規劃,可能會讓自己多繳稅!

 

因此,王瑞鴻和KPMG安侯建業聯合會計師事務所稅務投資部會計師吳能吉就建議,父母在房地產贈與規劃時,留意不要誤踩以下兩大稅務地雷。

 

地雷一:靠房地產贈與節稅,忽略現金贈與!

 

「房地產到底該如何分配給子女」是很多父母苦惱的事情,究竟該透過低價出售給子女的方式,還是轉賣後以現金贈與的方式,會比較節稅?

 

吳能吉表示,不動產贈與金額的計算,土地按公告土地現值、房屋按房屋評定現值,而兩者都明顯低於市價,2016年房地合一稅新制上路後,房屋交易實際利得也要納入課稅,因此,房地產贈與的方式,可能沒想像中那麼節稅。

 

舉例來說,黃先生2018年時,花5225萬元買房產〈房地現值合計1000萬元,無貸款〉贈與給女兒,若分別以「5225萬元房產贈與」「5225萬元現金贈與」的情境來比較,可發現以5225萬元買房產贈與給女兒,按房屋評定現值、10%贈與稅率計算,其應繳納稅額為78萬元〈計算方式:(房地現值1000萬-220萬贈與免稅額)X10%〉。

 

而直接贈與現金5225萬元,按20%贈與稅率(超過5000萬適用的稅率)並扣除累進差額375萬元後,應繳納稅額626萬元,相較於房屋贈與方式,可省下548萬贈與稅

 

贈與稅稅率表及計算公式

贈與淨額
(贈與總額-免稅額-扣除額=贈與淨額)

稅率

計算公式:贈與淨額X累進稅率-累進差額-扣抵稅額 -新舊制差額調整

2500萬元以下

10%

贈與淨額X10% - 0元

2500萬1元~5000萬元

15%

贈與淨額X15%-125萬元

5000萬1元以上

20%

贈與淨額X20%-375萬元

資料來源:財政部官網

 

不過,要留意的是,若3年後,女兒以總價6000萬元出售該房地,依照房地合一稅新制,是採售價減去取得時成本,再乘上稅率,因此,扣除當初受贈時取得的房地現值1000萬元成本,再按20%的房地合一稅率計算(詳備註),需繳納1000萬元的財產交易所得稅〈簡稱財交稅〉,加上先前房產贈與的78萬元稅負,合計付了1078萬元的稅金。

 

<備註>房地合一稅的稅率認定,以居住在中華民國境內的個人來看,其持有房屋、土地期間適用的稅率為(一)持有期間在1年以內:45%。(二)持有期間超過1年,未逾2年:35%。(三)持有期間超過2年,未逾10年:20%。(四)持有期間超過10年:15%

 

當年若贈與現金給女兒,再由女兒拿5225萬元現金購入房產,並在3年後以總價6000萬元出售,財交稅僅為155萬元〈計算方式:(6000萬-5225萬)X20%〉,加上現金贈與時的稅負626萬元,合計僅781萬元,比贈與房產合計繳的1078萬元,少了297萬元。

 

整體來看,吳能吉分析,雖然贈與房產給子女以房地現值作為贈與總額,可以降低稅負,不過,房地合一新制上路後,日後售屋時,則要留意賣價減買價後,財交稅變大的問題。

 

地雷二:房地產贈與,子女短期就處分!

 

王瑞鴻表示,若想使用房屋贈與方式的話,建議可以先評估「贈與房地產之後,子女會不會馬上賣掉?」他分析,因房地合一新制的稅率,會隨著持有時間增加而減少,因此,持有時間越長,稅率越低,對民眾會越有利。

 

此外,若是父母贈與房產給子女,而子女符合「戶籍登記自住」、「居住滿6年」、且「無出租或供營業使用」這些條件,則以後出售可適用10%優惠稅率,並享有免稅額400萬元。

 

「若有計畫房產短期內賣掉,建議可將房產賣掉後,透過分年現金贈與的方式來節稅,每年累計的贈與金額,只要不超過220萬元,就可免納贈與稅。」但王瑞鴻強調,實際贈與的狀況,仍需依據個案而定;吳能吉也提醒,贈與房產時,應該要考量該房產未來用途,才能有效評估整體稅負。

 

最後,父母在做贈與規劃時,也要留意死亡前二年內贈與特定人的財產,被視為遺產,要併入遺產總額申報,若想透過贈與方式來傳承資產,建議要及早規劃,才能達成節稅的目的。

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