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小而美是共同特色 P.55

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「 不景氣,還是有人賺錢」,對照去年一堆獲利負數或勉強賺個幾毛錢的營建公司,這句話顯得格外「 刺眼」。這兩年等於靠著政府放利多度嚴冬的營建業,真的有人可以賺到一.五元以上嗎?根據本刊的調查,在未上市公開發行的營建股中, 共有九家公司去年每股稅後純益(EPS )超過一.五元,並榮登排行前百大,說到共通的特性,除了財務上為小股本、資金與成本操控特別嚴格之外,業務方面的「 撇步」還是那句老話:選對的地段、開發對的產品。

這九家營建股,除了專營靈骨塔事業的龍巖建設,靠大葉高島屋租金收入與停車場收入的大葉開發之外,其餘七家屬於傳統的營建業。以排名順序而言,排名三十名、營建股第一名的富邦建設表現最佳,每股純益達到三.八五元,表現不輸給科技股,不過富邦建設總經理薛昭信卻說,如果能賺到五元,才叫做厲害!

薛昭信說得很認真,也印證了營建業去年很辛苦的事實。但富邦建設在營建業最不景氣的兩年中EPS卻躍升到三.五元以上,尤其去年每股純益接近四元,主要收入來自信義富邦案國際館住宅與敦南學府辦公大樓案的入帳,因而維持每年約三十億元的銷售額;今年預計可以入帳的個案,計有已接近交屋尾聲的信義富邦,合計銷售金額十八億元的杭州南路與中山北路兩個辦公大樓個案,預計入帳的金額僅約二十五億元,今年每股純益可能下滑到近三元。
小標:富邦著重「 未來建築」 元利深耕南崁融入社區

富邦建設手中還有兩個視景氣狀況,才打算公開銷售的住宅預售案忠孝明園與天母富邦,總銷金額分別為三.五億元與近五億元,外加部分餘屋銷售,因此只要老天繼續賞飯吃,讓景氣持續加溫,今年每股純益應可與去年相當。

富邦建設股本十九.八億元、已達中大型建商規模,保持每年獲利成長並不容易,其中的 know-how,薛昭信認為, 與富邦建設著重「 未來建築」:安全、科技、環保的三大主軸有關,例如建築一定要能耐七級強震,衛浴設備省水裝置絕對不能少,雨水與泳池用水均能回收使用,信義富邦與杭州南路辦公大樓均獲綠建築標章。為降低營建業大環境的衝擊,富邦建設也早一步轉投資台灣大哥大等科技業,今年則發展不動產證券化與不良資產服務管理事業。

因本業賺錢的還有元利建設、春虹建設、富泰營造、泛亞工程與利德工程,這四家營建業的股本則以元利建設較大,達八億元。精耕南崁、以「 星」字系列在餘屋重案區的台北縣與桃園地區打響名號的元利,去年每股純益亦有一.九六元,主要入帳來自於總銷二十七億元、共五三二戶的「 星河」案。

元利表示,目前該案只剩三到四戶,這與公司政策為「 零餘屋、零餘車位、零餘店面」的先建後售方式有關;今年主要入帳的個案,則為去年底開始銷售,預計近期即將結案的「 新莊博覽會」。

元利銷售與獲利的亮眼表現,除與低利優惠房貸政策與利率走低有關之外,元利深入南崁並融入社區的作法,也讓近幾年才進場屯駐南崁的其他大型建商很難搶過元利的風采,而元利非常重視生活機能,客層也因此由首次購屋轉換為換屋族,讓元利只能打品質戰、訂價為區域行情的中上價格。元利今年計畫於十月推出案量十三億元、基地面積六千坪、共一五六戶的新店寶橋路住宅案,價位暫訂每坪十九萬元上下,而於台北市中山女高旁取得的一○二二坪土地,亦訂於明年初動工興建高級住宅。


經營高科技 富泰表現亮眼

一樣是非台北市主要建商,也是先建後售,但為平價住宅、快速施工交屋的桃園建商春虹建設,去年度的每股純益也有一.九三元,但春虹認為,這要歸功於股本小。去年主要兩個大案:春虹和風與春虹新都心的推案戶數都在百戶以上,顯示春虹有一定的銷售能力,而今年春虹的主要入帳個案為總銷五億元、位於中壢的「 美麗家園」,該公司並準備在今年上興櫃、明年初送件上櫃。

在營造商部份,毛利率縮到只約五%,尤其這兩年公共工程、民間建築工程同步縮減,以承攬公共工程為主的泛亞與利德持盈保泰的作法,就是撙節開支,並盡量不接競標過於激烈、可能被迫倒貼的工程。

去年每股純益達到二.九三元的利德表示,去年承攬的公共工程量為十億餘元,今年因有不少工程標案可以投標,預估案量應可增加到十五億元,但利潤較低的仍會放棄;至於去年四十一億元的營收中,約六成來自於台灣高鐵工程的泛亞,今年的工程量則以南部高速公路興建為主,同時也會承攬部分民間工程以增加收入。

在六、七年前即轉向承攬新竹科技公司廠辦工程,並因此轉投資科技公司的富泰營造,過去四年的每股純益均在一元以上,稱得上是一家獲利很不錯的營造商,而去年科技業相當不景氣,但富泰的每股純益仍能達一.九二元。

富泰表示,因不少新建工程依完工比例法的入帳時間落在去年,才能讓富泰平安過冬;且財務操作保守、無銀行借款,以九十年財報顯示,含短期投資在內的可立即變現的現金多達一.五七億元。至於富泰今年的工程案量,則有碧悠電子竹東廠、遠見科技內湖廠辦等,計有二十三億元的工程收入準備入帳。


負債過重 大葉開發努力還債

去年獲利主要靠著業外投資收入的,則為元大建設與大葉開發。元大建設去年處分投資利益與短期投資市價回升利益等兩筆收入,分別為一.三一億元與一.○六億元,本業營業毛利僅一千九百萬元,彰顯了營建業在不景氣年代財務操作的重要性,但讓元大建設套牢多年、原為新竹玻璃廠變更的竹東住宅案,以及元大豪宅代表清翫雅居也於去年結清。因此今年元大手中只剩下位於台北市光復南路的「 元大玖藏」,以及預計總銷為三十億元並在八月公開、為今年土地行情探溫而標購的國有地龍江路案可以部分入帳。

這兩個案子的收入,絕對無法讓元大建設今年獲利保持去年的水準,但元大說,目前還在洽談購入其他土地開發,而今年股市回升,更有助於業外收入的增加,每股獲利目標應可上探四元。

靠著長期投資收益賺入二千五百萬元的大葉開發,是九家排入百大的未上市營建股中,惟一遭到簽證會計師正風聯合會計師事務所提出「 該公司同年底流動負債超過流動資產達五十二億元,負債總額亦超過資產總額二.六億元,管理階層雖提出採行的對策,惟繼續經營能力仍存有重大疑慮」意見的建商。

由於股本僅五千萬元,大葉開發去年稅後純益雖只有一五四八萬元,但換算後的EPS竟可達三.一元,也因股本小,八十九年度稅後淨損三六九五萬元,EPS虧損也高達七.三九元。

靠著天母大葉高島屋百貨房租與停車場經營收入,母公司曾是風光一時的羽田機械的大葉開發表示,帳上四十五億元的銀行負債,讓員工薪水減半、工時又長達十二、三個小時以上,為銀行打工的員工「 天天難過,天天過」,但還是希望公司能有轉虧為盈的一天,他們根本不敢談今年的目標,而財報上提出「 擬提高租金收入及開發不動產」的繼續經營對策,也因為巨額虧損而無法在一年內完成。

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