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十里洋場地產露出泡沫疲態 P.110

十里洋場地產露出泡沫疲態 P.110

上海這波房地產的價格波動,基本上是各說各說,官方總希望人人都買得起房子;經濟學家則是不斷詛咒泡沫;而房地產投資商仍在講機會,吃不同的飯講不同的話。最後端視政府考慮的公平性究竟有多強,才能為上海房地產價格波動定調。

去年十二月二十八日,號稱「上海第一豪宅」的上海世茂濱江花園二號樓頂層,以拍賣形式售出,成交金額是三千五百五十萬元人民幣﹝約一億五千萬元台幣﹞,打破中國分層單位成交總額最高的冠軍。拍賣過程平靜,只經過兩次出價,包括一名港商,最後由一名上海買家以略高於底價投得,熱烈程度遠不如預期。

今年一月二十日,摩根士丹利一份剛出爐的上海房地產研究報告指出,上海房地產若出現「泡沫」,應會在高檔住宅發生,一來是房價在過去十五個月升值達四○%至五○%,二來是二○○四年至二○○五年,將會出現供應高峰期,預告了上海房地產飆漲的力道將停滯。

報告指出,去年上海房產市場的投資額達七百億元人民幣,較前年增加了一四‧二%,主要是海外和私人公司參與。表面數字顯示了上海房地產市場供需平衡,去年落成樓面積雖然增加了一○‧七%至一萬九千八百萬平方米,而銷售樓面亦達一萬八千三百萬平方米,升幅也達九‧一%,不至於出現房地產飆漲狀況。

然而,以分析購買樓面積的客戶背景來計算,上海本地買家占七六%,成長不多,其他省分及海外買家則由兩年前的六%急升至一八%,成長三倍,因為後者主要購入的標地物為高檔「豪宅」,才出現價格在十五個月內高出逾四成的飆漲行情,然而,高檔「豪宅」即將踏入供應高峰期,樓價會有下調壓力,過去上海房地產飆漲的機會不再,這些「豪宅」價格調整,上海房地產「泡沫危機」的話題在市場流傳。


房產盛景已達高峰 潛藏問題漸漸浮出

今年初,在中房協城市開發委員會祕書長王平的主持下,邀請十位大陸重要的開發商,為上海房市把脈,上海湯臣派出湯君年和兒子、現任該集團董事長特別助理湯子嘉,他表示去年上海湯臣集團年銷售額是三億元人民幣,今年年計畫銷售三十億元人民幣,而且要快快蓋,快快賣。

另一個上海開發商上海聯洋集團有限公司總裁衛平強調,上海聯洋社區規畫面積兩百五十萬平方米,今年預計新開面積六十萬平方米,同時新增土地的儲備量超過五千畝,但還不先開發,都有想抓住上海房地產連漲五年之後,最後一波機會的布局動作。

王平的結論是,和全世界其他國家的房地產業一樣,上海也有著它的發展規律。根據研究,大致上是五年高漲,兩年低落,七年一個循環周期。根據這種大勢分析和判斷,在一九九六年全國房地產業處在低谷期,就曾預言,九八年以後,房地產業在中國將會有一個大的發展。

今年則不同,首先,自九八年至今已發展到了第六年,總體雖然還保持樂觀態度,中央持續扶持住房消費、支持房地產業發展的政策,也由於中國進入 WTO,北京和上海分別要有奧運、世博這樣大的活動作為支撐,由於這些因素,房地產的發展期已有效延長。

但進入房地產盛景的第六年,原本潛藏的問題則愈來愈浮上台面。

從前年起,眾多的外地房地產企業開始跨區域行動,出現了「粵商北上,浙商西進,京商遼商南下」的現象,當大家都到上海集合之後,過去在上海市中心地段,當地房地產商不敢輕舉妄動的黃金樓盤,大部分被蘇浙等外地房產商拿下,且動輒就是大手筆地開發。例如杭州中凱置業投資十多億元人民幣,圍出十萬平方米土地,甚至不惜挖萬米人工湖以打造精品樓盤──中凱之光,這些不計投入成本,只求打品牌的房地產開發商,在上海隨處可見。


房產市場出現「三外」 外行、外來人及外資

上海重要的建材公司斯米克副總裁陳丁榮強調,一直被各界認為是利潤率高的房地產業,成為各種資金湧入的焦點,出現了外行搞房地產、外來人搞房地產、外來資金搞房地產的「三外」現象。眾多業務和房地產業毫不相干的上市公司也加入這股潮流中,有的公司甚至將主要業務方向調整為房地產業。

例如大陸飼料大王劉永好的新希望集團,進入房地產市場後,今年房地產的盈利可望超出主業,在大量資金投入房地產製造的時候,上海就像一個大工地,隨時有人在蓋房子,一旦發生供過於求時,或者是政府打壓時,滑落的幅度將會一瀉千里。

上海這波房地產的價格波動,基本上是各說各說的結果,對官方而言,總希望人人都買得起房子,是在講公平﹔經濟學家則是不斷詛咒泡沫﹔而房地產投資商仍然在講機會。三種立場都有道理,吃不同的飯講不同的話。最後就看政府考慮的公平性究竟有多強,才能為上海房地產價格波動定調。

只是該來的都來了,該買的大概也買了,如何創造新的需求,成為上海房地產是否終將泡沫化的關鍵。一位住在上海高級住宅區帝錦苑的台商說,許多香港鄰居想要趁著房地產飆漲把房子賣掉,雖然新房子房價仍在上漲,但這些新的二手屋已出現賣不出去的狀況,他認為這就是上海房地產下跌的徵兆。


台商貪便宜 買房養蚊子 房價今明兩年都不看好

台灣人一直是上海房地產火紅的重要推手,很多人是第一次來上海,第一次看內地的房子,因為價格比台北便宜一半,就毫不猶豫地買下來,事後房子租不出去,「養蚊子」的例子很多。

去年年底,中共總理朱鎔基已經告誡過、提醒過「防止房地產出現過火苗頭」的問題,要防止房地產行業過熱,避免經濟出現大起伏。中共國家計委課題組專家王小廣說,背離了全國宏觀經濟景氣的房地產繁榮是難以持續的;過去五年的房地產繁榮是體制變化和政策刺激的結果,不是自然周期的現象。房地產老闆經常引用「五加二」理論來推銷他們的房子,即房地產業的增長期是五年,然後經過兩年的調整,重新進入下一個增長期。

王小廣預言,今年房地產業的景氣將回落,去年房地產的投資增長在二五%左右,今年將大幅回落到一五%;東部地區的房地產投資可能要下降一半。全國的總體趨勢是今年小幅回落,明年年大幅回落。

根據中共國家統計局統計顯示,二○○二年上半年,房地產投資增幅達三二‧九%,遠遠高出銷售增幅,其中十餘個省分高出二○%以上,這導致了商品房空置率繼續上升。截至去年七月,大陸商品房空置總量已達一點二億平方米。按一套一百平方米換算,意味著大約有一千萬套的房子閒置,其中半數房閒置了一年,積壓資金超過兩千五百億元人民幣。

由於新購房地產大都有七成至八成的貸款,銀行資金占用比率高,這高槓桿的財務操作,一旦出現問題就很容易崩盤。一項調查顯示,目前大部分房地產開發商自有資金不足,大部分仰賴貸款周轉,融資渠道過於單一,房地產企業平均資產負債率是七二%。同時,個人購房也大多依賴貸款,專家分析,一旦房市發生較大波動,資金鏈冒出問題,可能危及金融體系,影響殊遠,朱鎔基在任時對此議題深表關切,曾警告銀行業者,按揭﹝貸款﹞要嚴格審查。


申請貸款門檻提高 房價難以狂飆

上海綠地集團行銷總監張永河說,雖然中共有打壓房地產飆漲的聲音,這些動作可能讓今年上海房地產難以持續飆漲,但打壓對象大概是百萬元人民幣以上的高價房地產案子,一般自住型、價格在四十萬到八十萬元人民幣,是上海市民普遍需求的房子,應不至於受到影響。

一位不願具名的房地產仲介業者強調,現在是上海房地產逢高出脫的最後機會。他指出,一九九二年上海房地產飆漲時,觀察過去朱鎔基打壓房地產的力道,絕不手軟,過去買房子都是境外人士,打壓房地產不會傷及當地業者,因此中共做起來快又狠;這次則是因為上海人也有能力置房了,強力打壓可能傷到「自己人」,所以力道比較溫和。

不過,抑制上海房地產上漲趨勢是絕對不會改變的。當房地產停止飆漲,投資房地產獲利率不高,資金撤出會愈來愈多,投資上海房地產的風險必然不小,最好趁高點獲利了結,持盈保泰才是目前最好的投資策略。

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