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三類房產投資客必賺竅門 P.74

三類房產投資客必賺竅門 P.74

陳翊中

房地產掃瞄

華新 華邦 彩晶掌門人

2004-03-18 16:08

近年來利率大幅調降,利息收入驟減,一些保守型的定存族轉而選擇房地產為投資標的,而要成為這類以追求長期穩定租金收益的「理財型投資客」,門檻並不高,只要準備幾百萬元的資金,配合正確的觀念,就可以賺取比定存高的報酬率,又可享受房地產景氣復甦的增值利益。

從事房屋仲介的陳立生,雖然入行不久,目前已是小本經營的投資客。不過,為
了避免利益衝突,他選擇以購屋收租的方式,在低利率時代,用不動產賺取比定
存利率高五倍的報酬。

兩年前他拿出一五○萬元存款作為自備款,配合政府優惠房貸利率借款在木柵政
大附近買了一間總價五百萬元、面積大約三十坪的公寓,分隔成四間雅房,出租
給學生。為了投學生所好,他還花了一點錢買床、書桌等家具,再裝上寬頻網路
、分享器等設備,功能設備比其他出租公寓好,當然非常搶手,讓他不必擔心房
間租不出去。

相較於不分隔房間、整層出租,每個月租金收入大約只有二萬元,他將房子分隔
成四間房,每個月租金可增加至三萬元,扣除每個月約一‧八萬元償還給銀行的
本息,這位房仲業務員每個月還可淨收一萬元,換算年報酬率近一成,報酬率相
當不錯,近來房價大漲,他的資產跟著增值,投資報酬率更是明顯跳升。

成功第一要素
找到便宜案源較市價低一至兩成

除了理財型投資以外,以低價買進中古屋,經過專業手法包裝之後再高價出售的
專業型投資客,最近也日益活躍,不少過去兼差從事轉手買賣的代書、裝潢師父
、水電工,在沉寂一段時間後,過去半年已陸續回籠,在台中、台北等交易活絡
的市場,均可見到。

黃萬生(化名)原本是一名代書,由於多年接觸房地產的經驗,讓他無論對選屋
、看屋與相關知識瞭若指掌,且培養了豐富的人脈。過去幾年他運用本身的專業
,和朋友一起合夥投入中古屋買賣斷市場,儘管景氣低迷,他照樣在幾年內就賺
進數千萬元。

黃萬生說,從事中古屋買賣斷這行,成功第一要素就是要找到便宜的案源,再透
過專業的包裝,重新裝潢加添賣相,提高買家的青睞度。他透露,像是住辦混合
大樓,或是對柱角、路衝等一般消費者較不願意購買的房屋,議價空間比較大,
經過包裝,照樣能賣。對於一般最講究的地段,他並沒有太多的要求,只要不要
太偏僻就好。

至於他的買屋原則,通常比市場行情要低一到兩成,他才願意出手買進,而買進
之後,若三個月之內沒有賣出,就會適度降價出清,避免積壓太多資金。由於他
案量夠大,隨時都有七、八個案子在手上,已經採用企業化的方式經營,的旗下
有室內設計師、裝潢班底,甚至還開了一家建材行以降低裝潢建材成本。

買價加三成賣出
大量採購建材配合貸款操作財務槓桿


在買進物件之後,他會透過專業的室內設計,增加房屋的空間感,搭配適宜的燈
光和家具,目標要讓進門看屋的買家眼睛為之一亮。買家在權衡和同樣地段的房
子相比,黃萬生的房子價格相差不多,但卻附送全新裝潢,自然覺得比較划算,
買賣也較易談成。

賣價方面,一般是房屋買價加三成,儘管附贈裝璜,但因大量採購建材,成本比
較低,配合銀行貸款的財務槓桿操作,在扣除人事、裝潢、稅等成本之後,一幢
房屋通常還可以有一到一成五的獲利。最近半年他就以每坪二十一萬元買進大安
區一幢中古屋,裝潢之後以每坪二十九元萬賣出,扣除成本,每坪大約就賺了二
‧五萬元。

像黃萬生這樣的投資客,學習門檻畢竟比較高,然而,去年下半年開始,房地產
正式復甦,讓賺取房屋買賣差價的「增值型投資客」又再度活躍市場,這些投資
客投入房市,主要鎖定的標的在低自備款、高財務槓桿的預售市場。

農曆年後皇翔建設在三峽推出的「●里島」一案,一開始每坪成交價在十二‧六
萬元到十二‧九萬元,隨著建材成本上揚推動,加上買氣熱絡,建商漲價有恃無
恐,目前開價已達十五‧五萬到十六萬元,不到兩個月漲幅就已經達兩成之多,
據了解,一名投資客短線進出,一個多月就賺了一百多萬元。

在其他一些搶手的預售個案也可以看到這樣的情況,像是位於內湖的「皇翔維也
納」,原本剛推出時每坪成交價二十四‧五萬元到二十五萬元,但在農曆年前後
,已經漲到二十八萬元,漲幅約一成五。

即使位處偏遠、位於土城工業區內的「麗寶愛迪生」新成屋案,農曆年前成交價
還在十一萬元左右,但現在已經拉高到十三萬元,還是賣得嚇嚇叫,而且即將在
幾個星期內結清,勇於進場搶進預售屋的投資客,近來莫不大發其財。

郊區交通會改善
外來客入偏遠處賺錢機率隨房價上漲


對於現在還想跳進來賺增值差價的投資客,海悅廣告副總經理曾俊盛建議,可以
選擇郊區、但未來交通會有改善的建案,而且「愈偏遠的地方,價差空間愈大」
。永慶房屋業三部協理陳史翎則說,增值型投資首重地段,而地段主要考量點為
交通,且捷運優於公車,在捷運站附近步行三到五分鐘以內的區域,是進可攻、
退可守的標的。

此外,該地區有沒有外來客的買盤也是從事短線投資的重要考量因素,例如萬華
區買盤都是當地人士,缺乏外在買盤,房價自然欲振乏力,相對的,內湖、新店
、中永和外來客買盤挹注量大,房價自然容易上漲,投資客在這些地區賺錢的機
率也較高。


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