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上班族靠四十萬滾成四千萬 P.62

上班族靠四十萬滾成四千萬 P.62

月入數萬元的上班族,有可能靠買房子致富嗎?答案是肯定的。蘋果西打企畫部經理于忠敏,一進職場就用四十萬元買房子,靠著敏銳的投資,總資產倍增為四、五千萬元,他的買房致富方法,值得薪水階級參考。

車行經過台北市民生東路近中山北路,一棟正在施工中的建築矗立街頭。「你看!頂樓那間就是我的房子,今年七月就要完工了,未來這裡有三個捷運站,規畫成飯店式的公寓,租金可以拉高到四萬元。」

于忠敏興奮的指著建築物直說,「隔壁就是忠泰建設的華漾建案,一坪賣五十五萬元,但是我的買價只有三十二萬元。買到便宜價格可不是憑空而來。」

他深知大建商有養地習慣,等到好時機就會推案,且他們善於炒作,一定會把價錢炒高,於是當他來參觀現在這個建案時,看到隔壁的土地用鐵皮圍起來,打聽之後知道是忠泰建設的土地。

這幾年忠泰走豪宅路線,他研判屆時這裡推案的價格絕對不便宜,加上附近交通與生活機能極佳,二話不說就下訂。果然忠泰推案時喊到每坪五十五萬元,在比價效應下,他的房子也跟著增值。

于忠敏今年不過三十八歲,他在生產蘋果西打的大西洋飲料公司擔任企畫部經理,進入職場十多年,擔任中階主管,是許多人職涯生活的縮影,但是他與大多數上班族不同的是,在沒有家人資助下,不到四十歲就在台北市擁有三間房子,總資產高達四、五千萬元。

回顧他的購屋投資之路,除了搭上這二、三年房地產大漲財富重分配的班車之外,最重要的是他膽大心細與用心,才是致勝關鍵。


同事買北縣,他獨鍾北市

民國八十一年,當時剛進職場沒多久的他,像大多數上班族一樣,夢想自己能擁有一間房子,當時手上有三、四十萬元存款,就決定買一間房子。但他買房子的概念跟大家不同。當年他的同事都買台北縣安坑、汐止、林口等郊區,房子又便宜又大,但他的想法不同,他認為台北市交通方便,尤其當時捷運興建中,「買下去房子不會跌。」

於是用手上僅有的三、四十萬元,在木柵萬芳醫院附近訂購了一間二十二坪預售屋,總價五百多萬元。「人家存錢拿去買LV包,我是把存下來的錢拿去繳房子工程期款。」

八十一年正是房市高點,之後房市狂跌,在狂跌時期,房子是否具有抗跌性就非常重要。這時位於市郊的房子價格都是腰斬,他的房子雖然也跌,但價格撐住,九十年他決定換屋到台北市公館時,儘管房市低迷不振,但他還是以五百多萬元賣掉,沒賺沒賠。


追求獲利了結,寧當租屋族

換屋時他決定往更市中心邁進,公館附近生活機能、交通、學區、環境都不錯,他看上一戶汀州路國宅,四十三坪全新有車位,國宅不是一般人可買,他是加了權利金之後,以六百五十萬元買進,相當於每坪才十五萬元。

他買的這戶國宅是頂樓,可以看到河岸景觀,住了三年適逢房市回春,于忠敏嗅到市場變熱,打聽公館附近的新推案「台大美學館」(編按:陳幸妤租住的地方)一坪推五十萬元,他心想:「是該把財富重分配的時候了!人家走高價,我也可以。」

最後他以一千三百萬元賣出,從六百五十萬元到一千三百萬元,足足獲利一倍。賣掉房子之後,他與太太暫時租屋而居,太太原本反對,但為了獲利了結把錢入袋,還是說服太太搬家。

生平第一次有一千三百萬元在手上,當時不過三十五歲,他決定好好善用這筆錢。開始在內湖一帶看房子。鎖定內湖是因為看到內湖科技園區的發展,且內湖生活環境好,又有捷運線施工中,捷運到的地方,房價都會不錯。


一次買多戶,獲利倍增

一般人手上有錢,頂多再換一間更好、更大的房子,于忠敏可不這麼想,他認為如果想賺錢,除了自住以外,必須多買幾間。

九十三年他仍然以捷運為主軸看屋,當時內湖捷運湖洲站康寧路附近,富邦建設推出「富邦大衛營」建案,富邦建設以信義計畫區的豪宅案「信義富邦」著稱,因此推案價格每坪三十八萬元,是當時內湖最高價。

他認為豪宅價位高,如果能買在豪宅附近,未來價格會炒高,房價有支撐性,於是在富邦大衛營附近買下每坪二十七萬元的預售案,五十五坪含車位的房子總價一千四百萬元,現在已經值二千二百萬元左右;後來民生東路的房子也是循此模式,沾富豪的光,賺增值錢。

接著他又在大直美麗華購物中心附近,鄰捷運劍南站買下五十三坪連車位的預售案,總價一千三百萬元,現值二千萬元左右。同年再買民生東路的二十坪飯店式公寓,總價六百五十萬元,目前市價一千多萬元。

如今這三間房子,其中大直附近的房子已經交屋,他終於從租屋處搬進新家,內湖康寧路的房子即將在四月交屋,準備交屋後賣出,至於民生東路的房子七月交屋,交屋後如果價格好,他會考慮賣出,要不就出租。

于忠敏抓住這波財富重分配時機,個人身價翻為四、五千萬元,如果當初仍固守只買一間房的習慣,恐怕就不會有今天的財富了。
由於經常穿梭在各工地之間,連售屋業務員都認得他,「與建商、業務員混熟之後,他們有什麼好康的建案都會先報給你,且可以拿到比較低的價格。」民生東路的房子,就是熟悉的建商報給他的。


建案公開第一周為黃金看屋期

于忠敏也透露買到好價錢的訣竅,他總是在預售案公開的第一周就去看房子,他說,建案剛公開第一周,建商通常還在測試市場溫度,此時進場最有殺價空間,內湖與民生東路的房子都是公開第一周就下手,都買到相對便宜的價錢。

于忠敏滿腹房子經,上班族除了顧好本業之外,他認為投資房地產是致富的重要工具。他看房子經驗多了之後,研判房地產行情大好,建商飽賺,營建股也會大好,於是買了幾檔他熟悉的營建股,結果每檔都賺十塊錢以上,讓他發了另一筆房市財。


█買房致富心法
1.  一定買台北市
2. 買有捷運到的地方
3. 頂樓有景觀是最佳選擇;一樓有庭院的也不錯
4. 豪宅旁邊,增值潛力大
5. 買自己會喜歡的房子,別人才會喜歡,好脫手

明華園媳婦「博感情」購屋  賺進千萬  傅天穎:住過才知好壞

有著一雙大眼睛、一頭俏麗短髮的傅天穎,投資房產10多年來,搬家超過20次,居住期間最短二個月、最長僅有二年,讓同住的母親都大喊吃不消,只好拜託女兒別再搬了。

傅天穎說,「我要自己住過才知道優缺點,向買方推薦時會更有說服力!」這就是她願意不厭其煩地舉家遷移的原因。

雖然在演藝圈多年,傅天穎購屋時卻不會仗著名人光環擺出架子,反倒是降低身段用力殺價。「我每次買房子都很低聲下氣,向他們懇求說:『拜託!賣我啦!』展現出十足的誠意。」再不然她就出動全家大小、親戚朋友們,不停到樣品屋或工地出沒,只為求得低價買房。

最經典的一次經驗,就是她看上位於永和的景觀大樓,整整花了三年,經歷了結婚、懷孕與生子都還不肯放棄。

即使懷孕七、八個月,她也不顧危險拉著老公陳子強(明華園第三代)搭著工程用電梯「巡視」工地;直到坐月子時,傅天穎仍不忘和仲介通電話講價,最後由建設公司董娘出面才能談妥價錢。如此鍥而不捨的「博感情」,不僅讓她低於市價買進,交屋不到數月,當地房價增值上百萬元,可說是買到賺到。

此外,傅天穎為了熟悉房屋架構、建材以及施工裝潢細節,還去參加室內設計課程,現在她一拿到平面圖,馬上就可指出問題,絕不會被天花亂墜的仲介人員矇騙。

在房屋裝潢過程中,也懂得精選出物美價廉的質材,以免被不肖廠商剝削。傅天穎憑著這股衝勁與毅力,靠買賣房屋賺進上千萬元財富,連老公也大感佩服!(莊 芳)

█專家教你投資一般住宅 少子化社會來臨  二房將成主流產品

近二年的房價一路衝高,吸引許多買主紛紛投入房地產市場,但永慶房屋總經理葉凌棋卻認為,以短線買賣房屋,其實違反了市場原則,也對投資人不利。他建議投資人在買房前,應以目的性為主要考量,「不論是投資、出租或是自住,只要選對標的,即使現下有些虧損,以長期來看,還是會有獲利空間。」

至於購買一般住宅該注意的重點,葉凌棋表示,地段與物件的選擇仍然是主要關鍵。假使想要購買大坪數豪宅,卻選在偏遠地區,未來不但增值空間小,脫手也困難;相較之下,若選在大安區等都會區內置產,不僅交通便利、人口集中,購屋的需求較大,房價起漲的機會必然隨之增加。

另外,假使買對了潛力地段卻選錯物件,例如在內湖地區購買套房等小坪數住宅,不僅租金較高,小家庭的房客難尋,轉手賣出的機率也會跟著降低。因此在購屋前,一定要先觀察附近區域的供給與需求情況,「基本上人口愈密集,且看不到空地的區域,房價就愈不容易下跌。」
葉凌棋從事房地產業20餘年,他還注意到社會形態漸漸改變,「現代人愈來愈追求享受,對於生活品質的要求甚於實用性,因此以往35坪的標準四房現在已沒人要買。」不管大坪數幾乎都只規畫成三房。不過,葉凌棋強調,由於少子化趨勢逐漸成形,未來二房將成主流產品,加上老年化社會來臨,電梯華廈的便利性,符合老化社會需求,投資者可注意這個趨勢,選對主流產品。(莊 芳)

█投資一般住宅應注意事項:
1. 選擇都會區,或眼見之處無空地的地區,愈容易增值。
2. 距離捷運站或捷運預定地700公尺內。
3. 應選採光良好,且避免狹窄的巷弄。
4. 不做短期(一年內)投資。
5. 注意供需情況,選對地段與物件。
6. 買大家都會喜歡的房子,風險較低。


于忠敏   Profile
出生:民國57年
現職:大西洋飲料公司企畫部經理
學歷:台灣大學
經歷:標達汽車地區經理、愛發汽車企畫部經理、國產汽車業務主任
看今年房市:
房市已經漲了三、四年,房價已經在高檔,短期有回檔修正的可能,但長期仍然是趨勢向上,回檔反而是買點。所謂居高思危,所以今年是我的沉潛期,要尋找適當的買點再切入。

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