在今天看見明天

「你沒賒帳吧?」母親的金錢觀讓他們老後悔當年...韓國會計之神:從負債看窮富思維差距

「你沒賒帳吧?」母親的金錢觀讓他們老後悔當年...韓國會計之神:從負債看窮富思維差距

사경인

理財

shutterstock

2021-10-22 10:11

作者任職於會計事務所的時期,他雖擁有令人稱羨的薪水,但當時的他不是真正的富人;後來成為明星講師,所得屢創新高時,他也還不是真正的富人。直到他發現自己為了賺錢而淪為工作機器,他便下定決心改變生活方式,結合會計知識與之前的投資經驗創造了「富人公式」。現在他提倡「打造被動收入的富人公式」,提早實現財務自由。

他認為,成為真富人的過程,最重要的是「領悟」與「設定方向」,因此需要明確區分資產、負債與所得,以及重新思考對於富人的判斷標準,再設定邁向富裕的目標。本書是他後悔沒有早點知道致富方法的深切體悟,也是傳授子女的富裕祕密,更是能帶領眾人通往幸福人生的導航。

 

真富人懂得善用負債

 

我的母親非常討厭負債,每次父親深夜喝醉回來時,母親都會問父親:「你有沒有賒帳?」

 

如果父親有賒帳,她就會立刻去還錢,這樣晚上她才能安心睡覺。就是因為非常討厭欠債,所以才會無法成為富人,明明賒帳是無息債務,媽媽卻認為不好。這也是讓父母後悔的原因,他們常會惋惜地說:「當時,應該貸款買下澡堂前的那塊地⋯⋯。」

 

窮人討厭欠債(雖然不會破產),但有錢人卻懂得善用債務。個人該如何運用無息債務呢?利用賒帳或信用卡很難成為有錢人吧?不過,有一個非常有名的方法,那就是「GAP 投資」(GAP 指差額,意即購買房屋後出租給別人,再利用承租人的全稅保證金去買房、投資)。

 

全世界只有韓國有全稅制度,房東出租房子時,收到的保證金之後要還給出租者,不過因為保證金沒有利息,因此屬於無息債務。「GAP 投資」就是積極利用此優點的投資方法。

 

假設購買5 億韓元(約新台幣1,250 萬元)的房子後,以4 億韓元(約新台幣1,000 萬元)出租,房東本身只要負擔1億韓元(約新台幣250 萬元),也就是只需要付房貸與全稅保證金的差額1 億韓元,就能獲得一間房子。若之後房子的價格上漲20%變成6 億韓元(約新台幣1,500 萬元),扣除保證金4 億韓元,還有2 億韓元,等於大樓的價格上漲20%,房東的錢就能從1 億韓元變成2 億韓元,增加了100%。

 

這就是「負債的槓桿效果」,讓負債透過「槓桿」增加5 倍,也就是原本20%的收益率變成100%的報酬率(見圖4-1)。

 


「GAP 投資」的模式,房東與租客的財務狀況表見圖4-2。


如此一來,誰比較有錢呢?房東的資產淨額是1 億韓元,租客的資產淨額則是4 億韓元。反向分析的話,租客擁有4 億的財產且過著全稅的生活;房東只付1 億韓元,卻成為房東,但必須承擔房價變動的風險。不過,在通膨時代,房價上漲的機率比較高。

   
 
因此比起房價下跌的風險,房東因房價上漲獲利的機率更高。假設租客利用4 億韓元的資產淨額進行GAP 投資,就能買下4 間和房東一樣的房子(見下頁圖4-3)。


我不是建議大家扣除全稅金進行GAP 投資,不過通常有錢人都從B 與C 兩種方式,找出適合自己的方法;反之,窮人只會想到B 而已。有錢人懂得善用債務,當住宅價格上漲,真富人大部分都會選擇C。

 

作者簡介_史景仁(사경인)

韓國註冊會計師、金融與證券業最頂尖的明星講師,同時也是暢銷作家。畢業於漢陽大學會計系與研究所。註冊會計師考試合格後,就職於三一會計師事務所,工作期間能力備受肯定,並於2012年榮獲「Charman's Award-Best people」獎項。

本文摘自采實文化出版《真富人,假富人

延伸閱讀

原本想辛苦10年後就能提早退休...會計師的財務自由反省:一天只工作4小時,卻害我踏入高時薪陷阱

2021-10-13

妻子問「存摺可以交給我保管嗎?」沒想到看數字她就後悔...會計師的致富觀:我的存摺絕不可能變正數

2021-10-08

為什麼有錢人喜歡借錢,窮人卻視負債為洪水猛獸?2個阿婆買房故事看懂:窮人思維最可怕的地方

2020-11-03

從負債2千萬到年收入3億...一個猶太富商教我的那些重要金錢觀:留住錢,遠比賺錢更重要

2020-10-05

《富爸爸,窮爸爸》一間房子可能是資產,也可能是負債!拒絕這些「假資產」,才能真的變有錢

2020-06-15