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買房首購族看過來》該選擇40年房貸嗎? 別忽略這「升息風險」!

買房首購族看過來》該選擇40年房貸嗎? 別忽略這「升息風險」!

吳佳穎

理財

達志勿轉

1307期

2022-01-05 10:20

央行利率處於史上新低,連帶壓低房貸利率,市場上更出現1.31%歷史低價,但隨著央行總裁楊金龍暗示今年可能升息,房仲業者建議民眾申貸可以考慮三大面向。

台灣房價飆漲,首購族買房壓力倍增,根據內政部公布,2021年第3季全國房貸負擔率為36.90%,其中台北市更高達63.35%;換算下來,台北市房貸族每月收入有超過6成用來繳房貸。考慮到高房價對小資族的負擔,近年來,永豐、星展等多家銀行推出「40年房貸專案」,讓首購族能以「時間換取空間」,降低每月還款負擔。

 

  • 房貸負擔率:每月房貸支出÷家庭月所得×100%

 

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出,目前市面上房貸年期多以20、30年期為主,少數銀行會承作40年期的貸款,但考慮到40年期限較長,因此在核貸上對申貸者年齡、擔保品屋齡等都有較多限制。

 

以國內某銀行「40年房貸專案」為例,該專案貸款成數最高85%,且有3年寬限期,但僅提供名下無房產,且為自用居住的首購族申請,借款人年齡必須小於35歲,擔保品屋齡則必須在20年以下。

 

以貸款1千萬元、該行目前最低申貸利率1.33%來推算,20年期房貸月繳金額約4萬7千元,30年期月繳金額降為3萬4千元;拉長為40年期,月繳金額降至2萬7千元,大幅減輕首購族每月負擔。

 

目前利率仍低  但今年看升

月付宜低於家庭收入4成

 

徐佳馨建議,民眾申請、比較不同銀行申貸條件時可以考慮3大面向,包含利率、貸款成數、房屋鑑價。利率方面,如果申請分段式利率(階梯型房貸),部分銀行為了吸引客人,可能前幾期或前一兩年利率會低於市場水準,第2、3段則高於市場行情,且利率延續期間較長,民眾要留意相關細節。

 

徐佳馨指出,銀行放貸利率考慮個人信用狀況,如五師(醫師、律師、會計師、教師、工程師)收入高、金流穩定,因此容易貸到較便宜的利率。

 

此外,貸款人要留意近5年是否有信用卡、信用貸款遲繳紀錄,這些資料聯徵中心都查得到,若紀錄不佳,可能影響申貸利率。

 

升息也是一大變數。2020年3月,央行因應疫情降息一碼,重貼現率來到1.125%史上低點,連帶壓低房貸利率。2020年3月降息以來,央行發布的5大銀行新承做放款利率中的購屋貸款皆低於1.4%,市場上更出現1.31%的樓地板價格。

 

雖然2021年12月16日央行第4季理監事會議上,央行總裁楊金龍稱「2022年貨幣政策將朝緊縮方向走」,並表示「必要時將升回去年降息的1碼」,呼籲中小企業、首購族提前做好財務規畫,但以央行發布的5大銀行新承做貸款利率觀察,購屋貸款利率繼2021年9月創下歷史低點1.346%後,之後微幅回升,連兩個月維持在1.351%,仍在低檔水準。

 

值得觀察的是,11月購屋貸款餘額達719億元,創2016年「房地合一稅」上路以來高點;由於5大銀行購屋貸款業務市占率約4成,貸款利率、餘額均具指標意義,目前數據顯示房貸市場仍處於低利率環境。

 

儘管利率走低,減少房貸族利息負擔,但近幾年房價飆漲,總價上升也增加攤還壓力。銀行業者指出,民眾申貸、買房時要考慮自身負擔能力,建議房貸月付金額應少於個人收入的6成,並小於家庭總收入的4成。

 

此外,銀行業者指出,考慮到40年房貸年期長,且目前利率處於低點,由於房貸利率多隨各銀行房貸指標利率浮動而調整,申貸人也要考慮未來升息時,月付金額增加的風險;以申貸1千萬元,分40年期攤還試算,若未來升息1碼,每月還款金額預估將增加1200元。

 

房貸

 

 

部分區域房市過熱

銀行鑑價趨保守

 

擔保品鑑價方面,徐佳馨提醒首購族,銀行鑑價多以實價登錄資料並參酌房產位置、屋齡等條件,但近兩年台灣房市熱絡,部分區域如新北市三重、中永和,鄰近竹科、新竹高鐵的竹北市等蛋白區,漲幅特別明顯,已經引發銀行疑慮,因此在鑑價上趨於保守。

 

徐佳馨舉例,2021年11月友人以9百萬元買入新北市一處房產,但銀行鑑價時卻參考一月時前手買入的價格,僅給予7百萬元鑑價;換言之,即不承認2021年初以來超過兩百萬元的漲幅,「相關情形在蛋白區特別明顯。」

 

雖然延長還款年限可以降低每月負擔金額,但還款年限增加,民眾也將付出更高的利息成本。以1千萬元貸款、1.33%利率,不考慮升息因素下計算,20年期房貸利息負擔合計約128萬元、30年期224萬元、40年期290萬元,20年期與40年期利息負擔差距超過1倍。

 

徐佳馨指出,民眾若隨著工作年資增加、薪資成長、存款增加,或是收到年終獎金等大筆收入時,可透過「提前還本」,降低後續每月繳息壓力,但在簽約時要留意是否有綁約、違約金等;或是在與原貸款銀行的綁約期限過後,透過「轉貸」方式與其他銀行洽談新的貸款合約,以較高的薪資、信用資格,談到較好的房貸利率。

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