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繳勞保最高級距數十年才領2萬年金...教授夫妻如何靠「以房養老」湊每月4萬現金流:不給子女孝親壓力 

繳勞保最高級距數十年才領2萬年金...教授夫妻如何靠「以房養老」湊每月4萬現金流:不給子女孝親壓力 

李瑞瑾

理財

達志勿轉

1404期

2023-11-15 09:40

退休後沒有收入,如何養老成為迫切危機,「以房養老」除了可住在自己熟悉的房子養老,貸款月付金還能填補政府退休金缺口、減輕子女奉養壓力,讓退休生活更為舒適。

「退休」是人生一大課題,退休後沒有收入,如何養老就成為最迫切的危機。高齡化及少子化衍生各項老年經濟安全議題,據勞保局統計,截至2023年8月,勞保老年年金平均給付金額僅1.9萬元,比現行基本工資(2萬6400元)還低;若以本國籍全時員工平均薪資4.8萬元、退休後所得替代率6成計算,每月也需近2.9萬元才能維持基本生活品質,顯見退休只靠勞保年金遠遠不足。

 

台灣住宅自有率78.6%,不少人有自住房產,對於缺乏收入以致現金不足應付生活、想向銀行貸款也十分困難的人來說,「以房養老」是可考慮的解決方案。

 

以陽明交通大學兼任教授彭懷恩為例,他為太太規畫了以房養老貸款,創造每月4萬元的退休現金流。「這是補充法定退休金不足的最佳選擇,不僅活化房產使用,也不用擔心對子女造成壓力。」談及當初申請的動機,彭懷恩感嘆「勞保退休保障真的太少」,他分享,太太投保勞保最高級距數10年,退休時卻驚覺老年年金每月只可領兩萬元。因此將名下房產設定抵押申辦以房養老,約定每月撥款2萬元,等於每月有4萬元可供花用。

 

以房養老貸款,為退休有房者提供另一 種退休金來源選項。

▲以房養老貸款,為退休有房者提供另一種退休金來源選項。(圖/Getty)

 

以房養老不是房子送銀行

周轉金、利息掛帳  作法友善

 

備受彭懷恩推崇的「以房養老」,全稱為「不動產逆向抵押貸款」。年長者將自有不動產設定抵押給銀行,銀行在貸款契約存續期間內每月撥付貸款作為養老金,是老年生活保障的補充性措施。在高齡化、少子化推波助瀾下,以房養老截至2023年第三季,核貸件數已有7446件,金額達426億元。目前共15家銀行開辦以房養老業務,其中公股銀行合作金庫銀行、台灣土地銀行、華南商業銀行以及第一商業銀行合計市占逾9成。

 

民眾申辦以房養老時,除了比較基本貸款條件,還可參考其他權益。例如,土銀是唯一接受「夫妻共有房地」作為擔保品的銀行,且提供貸款金額未逾認定價5成者,利息在貸款期間可全數掛帳,到期再與本金一併結算。合庫則是在每月定額撥付的以房養老貸款金之外,首創「周轉金額度」,在貸款初期給予一定金額的限定用途周轉金授信額度,借款人在貸款存續期間內有醫療、購買輔具等資金需求時,可憑支出單據動用。

 

當然,把辛苦一輩子買來的房產在老年時進行抵押,不少人對此頗有疑慮,甚至可能遭子女反對。彭懷恩分析,父母申辦以房養老,等於自己創造退休現金流,不用倚靠孝親費,實則減輕子女壓力。他強調,未來父母離世,只要子女向銀行還清以房養老借款,仍可保有房屋所有權;或是由銀行拍賣房產後清償貸款,餘額會全數還給子女,「房子並不是就這樣送給銀行了。」

 

彭懷恩建議,以房養老適合「房屋現值逾1500萬元」者申辦,較能有效填補退休金不足問題;另外,擁有兩戶以上房產、單身無子女的民眾,也是推薦申辦的族群。他提醒,即使房屋價值高,也不一定要貸好貸滿,「畢竟還是借錢、需要還的⋯⋯。」他是評估搭配勞保年金之後,認為每月有四萬元已足夠,便只約定以房養老每月領取2萬元,30年屆期之後,與鑑價可貸金額仍有不小差距。

 

以房養老並非零風險,一是延壽風險,二為利率風險。針對延壽風險,銀行提供重新評估並延長貸款期限的服務,合庫進一步建議,借款人須保有良好信用,且避免對抵押房產進行物權變更。至於升息恐使月付金縮水,面對近年升息環境,土銀建議可利用其首創的「利息全數掛帳」方案,利息在貸款期間全數掛帳,每月領取金額固定,不受利率風險影響。

 

以房養老業務前4大銀行貸款條件

 

賣房養老最好交付信託

防親友借錢、詐騙風險

 

以房養老之外,靠房退休策略還有「留房養老」與「賣房養老」。「留房養老」指將房產出租,收取租金作為生活費來源,也稱「以租養老」。「賣房養老」則是將房產賣出換錢,自己租屋或入住養護機構。信託公會祕書長呂蕙容建議,使用此兩種策略最好搭配信託,「留房養老」可透過信託業者代為管理出租、收取租金後定期給付信託人,保障退休金流,同時省去管理的麻煩;「賣房養老」則最有必要交付信託,透過信託做資產配置、活化運用,更避免大筆資金被他人借走收不回,甚至被詐騙的風險。

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