父母贈房給子女，該生前贈與還是死後繼承？一表比較「轉移不動產6種方式」：1操作稅金從千萬變0元

高房價讓年輕人放棄買房　等父母贈與或繼承比較快

根據不動產業者的分析，贈與及繼承移轉棟數年年創新高紀錄的主因，便在於現在的年輕人，眼見房價日益高漲，乾脆放棄買房等繼承、贈與。

事實上，為了避免日後的遺產分配糾紛，被繼承人（父母）大可考慮在生前就提早將不動產轉到某一位中意的繼承人（子女）名下。

生前贈與2大優點  避免兒女因「特留分」訴訟

而提早在生前就贈與不動產的優點是：100%確定自己屬意的人可以拿到100%持分的不動產，而不是在自己身後，變成是由數位繼承人「公同共有」一筆或多筆不動產。

而且，生前贈與對於擁有不動產的人來說是屬於「生前的指定」，不會產生「特留分」的問題，也就是不會遭到分配不足特留分的繼承人，提起「請求特留分」的訴訟。

生前贈與2大缺點：萬一後悔很難取回

然而，生前贈與也有缺點。

首先，不動產送出去之後，除非另外訂有附負擔贈與契約或附解除條件贈與契約，否則很難再順利取回；其次，則是與「房地合一稅」新制有關。

急贈房小心多繳45%房地合一稅！靠這2招解決

為什麼不要在「房地合一新制」實施後，贈送不動產？

主因在於：將符合舊制的不動產「贈與」之後，未來若要轉賣，其成本就會變成價值受到極度壓縮的「公告現值」與「評定現值」，但相對的賣出價格則是非常高的「市價」，如此一來一回，便會產生巨額的房地合一稅要負擔。

假設擁有不動產的父母因為不得已，非得要在其生前就贈與不動產，其解決方法之一就是善用《所得稅法》第14-8條的「重購退稅」優惠；其二，則是採「拖」字訣，也就是越晚賣出越好。

因為根據《房地合一稅》新制2.0的規定，假設個人持有時間超過10年以上，稅率就會由最高的45%（兩年內）降為15%。

至於有關生前贈與不動產，特別值得一提的是：不同的移轉及登記方式，其稅額差距可能就有十萬八千里的差別（請見表6-5）。

說明：假設購買不動產的房屋評定價值＋土地公告現值總計是7000萬元、一配偶（扣除額 553萬元）、一子（扣除額56萬元）、喪葬費（扣除額123萬元）

註2：以上適用2025年1月1日身故後案例

▲表6-5 六種不動產移轉方式，稅額差距可能上千萬

其實針對（表6-5）的內容，對於想要贈與不動產的人來說，還有兩大重點要格外注意：

重點1、直接給現金買房　稅負最重最不利

「直接送現金給子女，再讓他們自己去買房」，這是最不利也是稅負最重的方式。

因為根據《遺產及贈與稅法》第5條第三項的規定：「以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產」。

正因為送現金與送不動產的計價方式並不相同，雖然同樣是「父親給小孩錢買房」的行為，但「父親先用現金買房，卻又登記在小孩名下」，就比「父親送現金給小孩，小孩再去買房，並登記在自己名下」的稅負要低。

重點2、死後繼承+負債　有望免課稅

透過「附有負擔贈與」，以「死後繼承+負債」的方式，不但有可能降低稅率負擔，甚至還可能「免繳稅」。

熟悉國稅局實質課稅認定的財稅專家也不忘提醒：在進行「附有負擔贈與」時，必須同時考慮子女未來，必須具備一定程度的還款能力，也不能把父母未來每年的贈與免稅額244萬元，就當成是子女「具備還款能力」的證明。

簡單來說，不論是生前贈與或是死後繼承不動產，兩者都各有其優、缺點。

但不動產到底要採「生前贈與（或「附負擔贈與」）」？抑或是「死後繼承（或「遺贈」）」？專家建議可依照（表6-5）的幾個面向去思考。

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作者簡介_李雪雯

現職《聯合新聞網》專欄作家，專職財經與醫療保健相關寫作。

主跑個人投資理財新聞20幾年，路線包括：銀行往來、股票、外匯、期貨、保險、基金、房地產、節稅、個人綜合理財規劃，以及醫療保健等議題。

本文摘自時報出版《誰是接班人？財富傳承的管理與規劃》