編按：高房價時代，買房強迫儲蓄好，還是租房輕鬆過得去？這不只是居住選擇，更是一場長達30年的「資金效率」競賽。很多人常陷入買房與租房的情感糾結，卻忽略了最真實的財務終局。
本文以「400萬元頭期款、2000萬元房屋」為例，試算房貸、租金、投資報酬率等條件，拆解30年後買房與「租房＋投資」的資產差距，看看哪種方式更有機會讓資產滾大。
我看到不少人會在買房與租房間猶豫，除了居住需求與喜好的考量，還有一個重點是財務上的顧慮。最常看到的討論是，如果不買房，將買房頭期款用來投資，並將房貸與租金的差額也用來投資，可以累積更多的資產。
存到頭期款400萬，如果不拿去買房...
我簡單計算一下財務面的差別，假設目前考慮買一間2,000萬的房子，已準備好頭期款400萬元，以3%房貸利率貸款30年為例，每個月的還款金額是6萬7,457元，一年累計要還80萬9,500元，另加上平均每年3萬元的稅金與修繕費用，粗估擁有房屋一年要繳出83.95萬元。
推算30年後，總累積付出金額是2,918萬元，假設30年後的房價增長2.5倍，變成5,000萬元市值，換算年化報酬率為 3.19%。30年後擁有一間屋齡30年的房子，市值5,000萬元。
如果當初這筆400萬元不買房子，用來做股市投資，又會是甚麼情形呢？
假設400萬元全用於股市投資，每年改付3萬元租金，去租市價約2,000萬元的房子，並且每年平均有2%的租金漲幅。租金由第1年的一年36萬，漲到30年後，一年租金要將近64萬元。
租房的計算方式是，將原本的400萬頭期款單筆投入股票市場，並將每年買房預期要繳的房貸與稅金，用來付每個月3萬元的租金，剩餘的錢保留下來，於隔年投入股市。以第一年來說，400萬會先扣掉36萬元的當年租金，用於股市投資，第二年再將83.95萬元的房貸與稅金扣掉36.72萬元的預留租金，將餘額投入股市，以此類推。
年化報酬6%~9%，最終資產差異5千萬
圖中表格以上述方法，試算了年化報酬率6%、7%、8%、9%的長期投資結果，30年後的資產累積金額分別為5,099萬、6,421萬、8,104萬與1億243萬元。比持有一間5,000萬元市值的房子多了99萬、1,421萬、3,104萬與5,243萬元。
買房安心 vs 租屋變富，你會怎麼選？
意思是，如果選擇租房，在30年後身上可以擁有這麼多資產。如果30年後決定要買房，同樣可以把股市累積的資產拿來買那間市值5,000萬元的30年中古屋，而且還有剩餘99萬至5千多萬的資金，這取決於過去30年的年化報酬率多寡。
但如果這間房子不是用於自住，而是用來投資收租，那者兩筆金額會差距更大。將資金用於投資與持有一間房子相比，30年後的資產價值會多了378萬、1,778萬、3,564萬與5,838萬元。
當然，以上僅是做財務上的簡單試算，省略了許多可能的支出細節，也忽略了許多生活上的變數，譬如30年後的房價市值、房屋大筆修繕需求、與租金漲幅變化。若僅是從財務上考量，只要能長期進行年化報酬率有6%以上的投資，租房似乎是比買房好的。
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作者簡介_雨果
「雨果的投資理財生活觀」粉絲團版主。畢業於澳洲昆士蘭理工大學資訊科技學士與MBA碩士，曾任電腦補習班老師，現為外商公司總經理。著作：《聰明的ETF投資法》《ETF存股》
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