55歲提早退休，剩600萬房貸怎麼辦？「全還、月繳、還一半」模擬3套還款劇本...漏算這筆帳，破產率飆2倍

1. 一次還清 600 萬，投資帳戶剩 1,400 萬，之後只提領生活費

 

2. 繼續月付，保留 2,000 萬投資，但前 15 年每年要多提領約 48 萬繳房貸

 

3. 先還一半，保留 1,700 萬投資，把月付壓低

多數人的第一反應是：退休後沒有工作收入，當然先還清，少一筆債比較安心。這個想法很直覺，也不一定錯。但如果只看「有沒有負債」，很容易漏掉另一件事：你一次還清房貸時，也把投資本金砍掉了一大塊。

所以這題其實不是單純問「要不要還清」，我會先把它換成另一個問題：你願不願意用一筆本金，去換未來固定支出的下降？

房貸月付不會因為股市大跌就能少繳一點

房貸在退休提領裡很特別。旅遊可以延後、外食可以減少、娛樂預算可以砍。但房貸月付不會因為股市跌 20% 就暫停。銀行不會等你資產回本。這也是為什麼退休初期的房貸，會放大報酬順序風險。

我用文章裡的假設跑了 10,000 次模擬。正常市場下，三種策略的成功率其實幾乎沒差，差距不到 0.2 個百分點。這個結果可能有點意外。

因為繼續繳房貸雖然前 15 年提領比較多，但它保留了 2,000 萬本金。一次還清雖然支出少了，但投資帳戶只剩 1,400 萬。兩邊在正常市場裡大致抵消。

退休前3年遇熊市，3種選擇結果差多少？

問題出在壞開局。如果退休前三年市場分別是 -15%、-20%、-10%，結果就拉開了。

一次還清的成功率是 10.8%。

 

繼續月付只剩 5.0%。

 

還一半是 7.4%。

換句話說，在這個假設裡，一次還清的成功率大約是繼續月付的兩倍。

退休前房貸該清零？先考慮2個關鍵現實

原因不是房貸利率突然變可怕。而是市場已經跌了，你還得每年多賣資產拿 48 萬去繳房貸。低點賣越多，後面反彈時手上能跟著反彈的部位就越少。

但這不代表每個人退休前都該把房貸清零。如果你的房貸佔投資本金太高，例如投資帳戶 2,000 萬、房貸 1,000 萬，一次還清後只剩 1,000 萬，要撐 30 年退休生活，提領率可能反而變得太高。

另一個現實是：退休後不一定借得到錢。一次還清之後，那筆 600 萬就鎖進房子裡了。之後遇到醫療、家人需求、長照支出，你可能還是得從投資帳戶提領。所以這題最難的地方，是流動性和安心感在拉扯。

當股市跌掉30%，你不賣股能不能撐過2年？

我會建議先問自己幾個問題：

房貸佔你投資本金多少比例？利率高不高？退休後有沒有勞保年金、租金、兼職收入？市場跌 30% 時，你能不能不賣股票也撐過 2 到 3 年？如果帳戶縮水的同時還要繳房貸，你睡得著嗎？

很多時候，比起全還或完全不還，折衷反而更實際。例如先留 2 到 3 年生活費加房貸的安全桶。或只還一部分，把月付壓到自己能承受的範圍。或把房貸支出固定由現金與短債支付，不讓它逼你在熊市賣股票。

退休規劃最怕的不是某一個選項不完美。最怕的是市場已經不好，你還有一大堆砍不掉的固定支出，逼自己在最差的時間點賣資產。

所以回到最一開始的問題：退休後房貸到底要不要還清？我的想法是，不要先問「有房貸是不是很可怕」。先問：如果退休第一年市場就跌 30%，你的現金流安排，能不能讓你安穩撐過去？

能，就不一定急著還清。不能，就該考慮先還一部分，甚至提高還款比例。

延伸閱讀：存款千萬沒房貸、月領5萬年金以為穩了？69歲翁「生活斷崖式崩壞」痛悟：退休金規劃最怕漏算這筆錢

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