林爺爺在 113 年 12 月，把名下土地以 2 億元賣給建設公司。但沒想到，114 年 3 月他意外過世時，土地還沒完成過戶。
辦理遺產稅時，家人整個愣住了：「不是已經賣掉了嗎？」、「遺產稅到底是算 2 億成交價，還是算土地公告現值？」「為什麼國稅局說，遺產稅反而增加？」
如果你看到這裡也一頭霧水，這個案例，你一定要看懂。
遺產型態改變，遺產稅計算方式也跟著改變
生前出售不動產，一旦簽下買賣合約，就已經影響遺產稅的計算。不是因為「土地還在不在」，而是因為--資產型態，已經改變了。
生前出售不動產，未辦妥所有權移轉登記，遺產稅國稅局怎麼算？依財政部南區國稅局說明，邏輯其實只有 4 步：
1.不動產要不要列入遺產？
要！只要死亡前還沒完成所有權移轉登記，不動產仍在被繼承人名下，就必須列入遺產。
但不是用市價，也不是用成交價，而是用死亡時的公告土地現值或房屋評定標準價格。
2.不動產會不會真的被課稅？
通常不會。因為生前已簽約出售，被繼承人「一定要把不動產交給買方」，這在稅法上屬於：必須履行的債務。
所以做法是：不動產列入遺產，同額列為未償債務扣除。結果就是：不動產本身，被中和為 0。
3.真正會被課的稅是什麼？
錢。包含：已經收到的價款（現金），以及還沒收到、但確定拿得到的價款（債權）。
用林爺爺的案例直接算給你看：
成交價：2 億
已收簽約金：5,000 萬
尚未收取：1.5 億
土地公告現值：8,000 萬
4.遺產稅申報結果如下：
不動產部分：
- 列入遺產 8,000 萬
- 未償債務扣除 8,000 萬，影響為 0
價款部分：
- 現金 5,000 萬，債權 1.5 億
- 合計 2 億，全部列入遺產總額
這裡，才是真正的關鍵。
不動產在遺產稅裡，本來就有一個特性--壓縮效果。市價 2 億的土地，公告現值可能只有 8,000 萬。原本，只用 8,000 萬計入遺產。
一旦出售＝立刻解壓縮。簽下買賣合約那一刻：不動產消失，現金＋債權出現。遺產計算基礎，瞬間從公告現值8千萬放大到 2 億。
如果適用 20% 遺產稅率，光這個動作，遺產稅就可能增加 2,400 萬以上。
房地產別變賣，讓子女直接繼承才能更省稅？
看到這裡，許多長輩可能會想：「那我不要賣，讓子女等繼承就好了？」但事情，沒那麼簡單。
都不賣，會面臨另一種風險，在台灣，我看過太多家庭是這樣：房子好幾間，存款不多。不賣，長輩可生病不敢多花，想請人照顧又心疼錢。
更現實的是，當現金被全部鎖在不動產裡，第二代、第三代即使有能力、有機會，也可能因為「家裡拿不出錢」，被迫放棄進修、創業或關鍵的人生選擇。
那種狀態，就像--躺在一座金山上，卻沒有零錢買一瓶水。
所以，關鍵不是「賣不賣」。而是--有沒有「預先規劃」的賣。這才叫真正的財富傳承！
R姐想跟你分享一句話，我不會叫你不要賣土地，而是陪你把「賣掉之後的路」，先走一遍！讓你安心退休，合法節稅！讓愛不傷人，讓財富有溫度！
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作者簡介_廖嘉紅
傳承風險顧問，協助打造你的幸福人生。
雙寶媽、與乳癌和平共存10年。
家族信託規劃顧問、退休理財顧問、國家級的人身與財產保險經紀人双證照、投資及管理不動產豐富資歷。
粉絲專頁：R姐 廖嘉紅-財富傳承設計
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