今年46歲的藝人郭彥均，在28歲時曾砸下多年積蓄買房，戶頭一度只剩500多元，如今已累積5間房產，貸款都已還完。但買房有一套的他，卻曾因看新聞追高股票慘遭套牢。近日他在《財經鈔能力》節目中分享自己的投資經驗，目標在5年內每月創造50萬元被動收入，究竟該怎麼做？
28歲買房戶頭剩500多元！從300萬起家厝到坐擁5間房
郭彥均對買房的執著，來自從小的生活經驗。他曾在過往的訪談中透露，因為家裡負債的關係，每個月光是利息就要付出7、8萬元，所以28歲以前與弟弟郭彥甫、媽媽都是住在同一個房間，讓他很早便下定決心，一定要擁有自己的房子。
2008年，28歲的他看上新店安坑一間總價300多萬元的房子，他拿出72萬元頭期款買房，沒想到付完相關費用，戶頭竟只剩500多元，連下個月房貸有沒有著落都不知道。
但他認為與其把錢花掉，不如透過房貸強迫自己儲蓄。所幸後來演藝事業逐漸穩定，他也陸續購入其他房產，至今累積5間房。
當年那間300多萬的房子，現在估值早已超過1500萬元；第二間約650萬元買進的房子，估值也有2000萬多元，大概都有3、4倍的漲幅。
回顧這段經歷，他形容房子就像一個「大撲滿」，每個月把錢存進去，時間久了，資產也逐漸累積。
他更分享近期學到的觀念：「20年前借的500萬，到現在還沒還完，你就贏了，因為負債可以抗通膨！」
20年前不敢買0050，賣飛景碩、追國巨套牢...操作個股太難了
相較於房地產投資順利，郭彥均坦言，自己在股票市場吃過不少苦頭。
20年前就有同學勸他買0050、中華電信，但年輕時完全不懂股票，擔心辛苦存下來的錢賠掉，始終不敢進場。直到近年才開始研究股票，布局0050與部分個股。
他買股票有一套特殊的選股邏輯：偏好自己曾主持過尾牙的公司，包括景碩（3189）、欣興（3037）、國巨（2327）及南電（8046）等，因為親眼看過企業活動，對公司印象特別深刻。
但選到好公司，不代表就能掌握買賣時機。
郭彥均分享自己在790元時就賣掉景碩，自以為順利獲利了結，沒想到後來股價一路漲到1100多元，賣飛股票讓他懊惱不已。
更讓他印象深刻的是國巨（2327）。他在1200元的時候加碼國巨，是因為看到新聞分析股價有機會上看1500元，心想還有300元的空間，沒想到股價不漲反跌，最後慘遭套牢。
這幾次教訓讓他直呼，不能再只看新聞就買股票。由於跌得太痛，連攤平都不敢，只能安慰自己，就當作把錢存在銀行，暫時還拿不回來。
個股研究需要相當高的專業，買進、賣出時機更難掌握，繞了一圈才發現：「真的放0050就好了。」
擁5間房卻有2間空著！5年內拚月領50萬，該如何活化資產？
如今郭彥均的資產約有70%集中在房地產，股票及基金占15%，其餘15%則是現金與外幣。
隨著人生進入另一個階段，他也開始思考如何讓累積多年的財富，變成真正能運用的現金流。
他為自己訂下3個目標：5年內每月創造50萬元被動收入、10年內完成資產信託傳承，15年內則希望花掉一半資產，帶著家人環遊世界。
面對這樣的目標規劃，資深分析師廖佑璋首先建議他「活化資產」。
原來郭彥均的5間房產中，有2間處於閒置狀態，若能出租，就能讓原本沒有現金收益的房子開始帶來租金收入。
而且出租也有稅務規劃空間。依現行規定，房東申報租賃所得時，符合一般房屋出租規定者，可選擇以租金收入的43%列為必要費用，或採實際費用列舉扣除；若符合社會住宅包租代管等優惠資格，還有機會享有其他租稅優惠。
換句話說，與其讓房子空著等待增值，不如設法讓資產同時產生現金流。
0056+00878+00919，再搭美債穩定現金流，本金要多少？
除了出租房產，廖佑璋也建議將部分資金配置到高股息ETF與債券，建立多元收入來源。
例如0056、00878、00919都是季配息ETF，3檔搭配後，因發放股息的月份錯開，就有機會形成每個月都有股息入帳的組合。另外也可搭配少量美國公債及海外高評級公司債，增加利息收入，並透過不同資產分散風險。
但月領50萬元，到底需要多少本金？
若完全依靠投資收益，一年必須創造600萬元現金收入。假設年現金收益率為5%，約需1.2億元本金；即使提高至7%，仍需要約8,571萬元。
這還未計入稅費、匯率與市場波動，也不代表每年都能維持相同收益。若加上房租、工作收入或分批出售資產，所需投資本金才有機會降低。
因此，對郭彥均而言，關鍵不只是買什麼ETF，而是如何將原本集中在房地產的財富，轉換成足夠且可持續的生活現金流。
房貸利率2.6%、投資賺5%至7%，「用債養自己」可能嗎？
廖佑璋還提出另一個資產運用方式：理財型房貸。
簡單來說，就是利用已經持有的房地產向銀行取得融資，再將資金投入其他能產生收益的資產。
例如，假設房貸利率約2.6%，而債券或高股息ETF的年收益率能達到5%至7%，就有機會透過兩者之間的利差，增加現金收入。
不過要注意的是，貸款利息是確定要支付的成本，投資收益卻不是保證。 若遇到股市下跌、債券價格波動，或房貸利率上升，原本預期的利差可能縮小，甚至變成虧損。
因此，這種策略更適合有穩定財務基礎、能承受市場風險的人，不要單純為了賺取配息而借錢投資。
至於資產傳承，廖佑璋也建議可善用每位贈與人每年244萬元的贈與稅免稅額，搭配家庭安養信託，逐步安排資產移轉，同時保留退休生活所需資金。
從拚命買房到準備花掉一半資產：退休要學會打破撲滿
回顧一路走來的理財歷程，郭彥均年輕時最在意的是如何存錢、買房，透過房貸強迫自己累積資產；到了中年，他開始想的卻是如何讓資產替自己工作，甚至規劃未來賣房、帶家人環遊世界。
年輕時拚命買房，把每一分錢都存進「大撲滿」，如今累積5間房產的郭彥均，開始學著讓資產替自己賺錢，也準備在退休後打破撲滿、好好享受人生。
畢竟，存錢是為了未來有更多選擇，而不是一輩子只顧著存錢。
※ 本網站及影片所提供資訊僅供參考，投資人應自行承擔投資風險及投資結果。
本文不授權媒體夥伴轉載
