賣掉2千萬房子買ETF，每年領200萬退休可行？00919、00918、00891…10％↑高息還能配多久？3大風險一次看

2000萬的房子賣掉，拿去買年配息10%的ETF，一年就能領200萬元股息，看起來似乎是退休現金流的完美解答。

財經雪倫在《投資嗨什麼》節目中分享一名朋友的盤算：每年200萬元股息中，拿50萬元租房，剩下150萬元當生活費，等於每月約有12.5萬元可以花，退休生活看似相當寬裕。

但自住房一旦賣掉，就得面對租金上漲、高齡租屋，以及ETF配息縮水、本金波動等風險。雪倫提醒，與其把房子全部換成股票，不如先想清楚：有沒有可能房子留下，同時又能參與股市成長、創造現金流？

00919、00918...賣房買股真能穩穩退休？先看懂背後3大風險

她認為，「賣掉唯一自住房、把資金全部投入ETF」背後至少藏著3個容易被忽略的風險。

迷思一：股票報酬比較高，留房子就是浪費？

股市多頭時，很容易讓人產生「股票報酬高、房子資金效率差」的想法。雪倫表示，若單純從投資角度來看，股票確實流動性較高、交易方便，也不需負擔裝潢維修；但自住房不能只用投資報酬率衡量。

「我一直認為，無論如何都應該保留一間自住房。」原因在於，自住房不只是資產，也是退休生活的一道安全網。

一旦把房子賣掉，就必須承擔長期租屋風險。以這名朋友的規畫來看，每年50萬元租金，相當於每月約4萬元，現在也許還租得到理想住處，但10年、20年後，租金未必還停留在同樣水準。

到了70歲、80歲，高齡租屋也可能成為另一道難題。即使手上握有數千萬元股票，也不代表一定能租到自己想住的房子。

近年台股強漲、房市受到信用管制影響而盤整，確實可能讓部分投資人覺得「與其把錢放在房子，不如轉進股市」。

但「投資房」和「自住房」仍要分開看。若賣掉的是唯一自住房，未來房價持續上漲，想買回相同條件的房子可能更加困難；另一方面，賣房後投入股市的2000萬元，也不保證永遠還是2000萬元。

「房子賣掉可能買不回來，股票投入2000萬元，也不代表未來一定還有2000萬元。」

00919、00891、00918...台股近3年配息率前15名ETF

資料截至6/16    資料來源：玩股網

迷思二：現在配息10%，以後每年都能領200萬？

這套退休計畫最大的變數，其實是「10%配息率」能維持多久。

2000萬元投入年配息率10%的ETF（eg.00919、00918、00891...），一年確實可領約200萬元，但10%能不能持續10年、20年甚至30年，沒有人能保證。

一旦配息下降，原本看似寬裕的退休現金流就會快速縮水。

例如，當配息率從10%降到6%，2000萬元一年就從領200萬元降為120萬元；再扣掉50萬元房租，只剩70萬元生活費，平均每月約5.8萬元。這還沒有計入未來租金、物價、醫療與長照費用上漲。

因此，退休真正要測試的，不是「現在10%配息夠不夠花」，而是當配息下降、生活成本上升時，這套計畫還撐不撐得住。

迷思三：2000萬本金不會少，還能邊領息邊增值？

另一個容易被忽略的風險，是把「2000萬元本金不變」當成前提。投資沒有保本，對退休族來說，更怕的是退休初期就遇上股市大跌。

假設2000萬元投入ETF後，市場下跌30%，資產市值可能一度只剩1400萬元。如果沒有其他收入，仍得靠股息甚至賣股支付房租與生活費，就可能被迫在低點提款。

本金愈少，未來能產生的現金流也可能跟著下降。

即使選擇大型市值型ETF或長期績效穩定的基金，也不代表投資過程不會出現大幅回檔。所以，把「2000萬元本金永遠不變＋每年固定領200萬元」當成退休計畫，本身就過度樂觀。

不賣房也能買股增加現金流？增貸、理財型房貸讓房子「一魚兩吃」

既然不建議直接賣掉自住房，那如果想參與股市成長、又希望增加股息現金流，還有沒有其他做法？

雪倫提出另一個思考方向：利用房屋增貸或理財型房貸，釋放部分資金投入市場。

和直接賣房最大的差別是，房子仍然保留，不必承擔未來租金上漲與高齡租屋風險；同時又能釋放部分房屋資產，參與股市成長、創造現金流。

其中，理財型房貸通常可將已償還的部分本金轉成可循環動用的額度，需要資金時再提領，並依實際動用金額計息，資金運用彈性較高。換句話說，一間市值2000萬元的房子，不必整間賣掉、把2000萬元一次全部押進股市，而是依照自身還款能力，只釋放其中一部分資金投資。

這樣既保留了居住保障，也讓原本鎖在房子裡的部分資產，有機會參與市場成長。不過，這種做法也不是沒有風險。只要把借來的錢投入ETF，本質上就是槓桿投資。

假設房貸利率3%，就算ETF目前配息率有6%、8%，也不能直接認定中間3%、5%的利差一定能穩穩賺到。

因為ETF價格可能下跌、配息也可能調降，但房貸利息仍要支付。尤其當市場大跌時，投資部位縮水，還款壓力卻不會跟著消失。因此增貸比例、還款能力與投資標的都必須先留下足夠安全邊際，不能為了追求高股息而過度加槓桿。

退休現金流不能只看配息：股市跌3成、配息降到6％你還撐得住？

對於「賣掉2000萬元房子、投入10%配息ETF，一年領200萬元」的退休計畫，雪倫仍不建議。

問題並不是股票一定比房子差，而是兩種資產在退休生活中扮演的角色不同：股票提供成長與現金流，自住房則提供居住保障。

如果希望同時保有房子，又想參與股市成長，透過增貸釋放部分資金，的確是另一種可以評估的資產配置方式，但前提仍是不能忽略槓桿風險。

對退休族來說，真正該問的不是「2000萬元買ETF一年能領多少」，而是：如果股市下跌30%、配息從10%降到6%、房租或房貸成本又持續增加，這套計畫還能不能過得下去？

如果答案仍然是肯定的，才算是一套經得起市場考驗的退休現金流計畫。

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