00712狂崩剩7元、配息率10%可以撿？mREIT是什麼？升息為何害它慘跌？降息會漲回來？老手揭「恐怖循環」

00712為什麼一直跌？mREIT是什麼？

這一輪升息，除了美債，還有一個受害者00712。

而且00712還不是什麼冷門標的，這可是很多人拿來「存股、領息」的高股息ETF。

00712復華富時不動產，追蹤的是富時NAREIT抵押權型不動產投資信託指數，本質上提供的是一籃子美國抵押型REIT，也就是大家常說的mREIT投資曝險。

它跟一般買辦公室、商場、住宅收租的REIT不太一樣，mREIT比較像是在做金融業的生意。

它們主要透過短期融資，例如Repo，也就是附買回交易，取得資金，再拿這些資金去投資房貸抵押證券MBS等長天期資產。

簡單講就是：「借短錢，買長資產，賺中間的利差。」

00712為什麼怕升息？mREIT「融資成本變高」先吃掉利差

問題就來了。當聯準會升息，不只是mREIT自己的短期融資成本會提高，美國整體利率環境也會跟著改變。

尤其當美國國債殖利率來到相對高的位置時，市場還會出現一個很重要的「吸金效應」。

這就形成兩邊一起擠壓。

第一個，是「成本變高」。

mREIT高度依賴短期融資，高利率會提高它的資金成本，原本可以賺的利差就容易被壓縮。

00712另一個風險：高殖利率美債「吸走資金」

第二個，是「資金被分流」。

當美國國債殖利率提高，市場上就多了一個相對有吸引力的收益選擇。

投資人可能會開始想：「我為什麼要承擔mREIT的槓桿、信用與流動性風險，只為了多拿一些收益？」

因此，原本流向高股息資產的資金，也可能被美元資產與高殖利率美債分走。

所以高利率對00712來說，不只是聯準會升息所以跌這麼簡單。

一邊是自己的融資成本提高，另一邊則是市場上出現更有吸引力的替代收益資產。

這也是為什麼在高利率環境下，除了長天期美債之外，mREIT也是比較容易受到壓力的資產。

00712等降息就會漲？2020年「降息反而暴跌」揭開mREIT風險

這時候就會有人看K線圖問：「2020年3月大降息，怎麼也暴跌？」

這反而是理解mREIT風險非常重要的一課。

因為mREIT真正怕的，不只是利率高低，還有融資環境突然出問題。

2020年3月就是最經典的案例，當時新冠疫情爆發，全球金融市場陷入恐慌，不知道現在有多少人有體驗過那種恐慌的情況。

很多人沒經歷過，現在回頭看會覺得很奇怪：「等等，2020年不是聯準會緊急降息嗎？」「降息不是應該利多mREIT嗎？」

結果當時mREIT反而遭遇非常嚴重的流動性壓力。

因為那一次不是單純的升息或降息問題，而是市場突然陷入「大家都要現金」的狀態。

甚至連通常被視為流動性很高的美國國債與MBS市場，都曾出現嚴重的市場失靈與流動性壓力。

mREIT最大風險？流動性+去槓桿「恐怖循環」

而mREIT最麻煩的地方就在這裡。它們持有大量MBS，同時又使用短期融資與槓桿。

當MBS價格劇烈波動、避險部位價值下跌時，貸款方可能要求追加保證金，也就是俗稱的Margin Call。

這時候你不是想不想賣的問題，而是你必須想辦法弄到現金。

於是就可能形成一個非常恐怖的循環：

資產價格下跌。
↓
收到Margin Call。
↓
被迫賣出MBS籌現金。
↓
市場上的賣壓更大。
↓
MBS價格繼續下跌。
↓
又產生新的Margin Call。

這就是典型的流動性危機與去槓桿螺旋。

聯準會降息，00712就會漲回來？

所以2020年3月，其實給了投資人一個非常重要的經驗，降息跟金融資產一定會漲，中間還隔著一大段路。

如果降息是因為經濟正常降溫，對mREIT來說，融資成本下降、利差改善，確實可能是好事。

但如果降息是因為金融市場已經出現嚴重危機，那就是完全不同的故事。

因為那時候市場最缺的，可能根本不是便宜的錢，而是流動性。

所以如果把00712當成長期存股標的，不能只看它一年配多少，也不能只想著等聯準會降息，00712就會漲回來。

降息確實可能改善mREIT的融資成本與利差環境，但它並不是一個出現就一定上漲的事件。

真正要看的東西其實很多：利率、MBS價格、信用利差、融資環境，以及整個金融市場的流動性。

00712適合存股嗎？

所以00712不是那種，買了之後完全不用管的傳統穩健型存股，它本質上是一個高度依賴融資環境與利差的金融資產。

高利率，可能慢慢吃掉它的利差。

高殖利率的美債，又可能把市場資金分走。

金融市場急凍，則可能直接把槓桿與流動性風險放大。

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