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買亞洲REITs 鎖定先進國家 P.143

買亞洲REITs  鎖定先進國家 P.143

轉載《今周刊》特刊《預約○七年亞洲房市》

傳產

辣椒玉小愈辣,公司不一定大才賺錢,小企業賺大錢,股東才更有甜頭!

2007-01-25 15:14

二○○○年才開始發展的亞洲REITs,近年來因為日本脫離泡沫經濟噩夢,有長足的成長;而○七年後,因中、印的經濟繼續向上提升,仍有相當可觀的成長動能,但投資人購買,仍應以日本、新加坡等較先進國家為主。

不動產投資信託(REITs)在全球已蔚為風潮,但在亞洲,乃至於台灣,這種投資觀念才剛興起。瑞銀投信看準了這個趨勢,推出「瑞銀亞洲全方位不動產證券投資信託基金」,希望利用REITs以抗通貨膨脹,與其他資產波動相關性低的特性,能在全球資產組合中,提供不同的投資選擇。


亞洲REITs21世紀發熱

瑞銀投信推出REITs雖然是台灣市場發行基金中的新兵,但瑞銀環球資產管理在國際投資市場卻是支享有極高聲譽的操作團隊。對房地產相關的投資經驗已有六十年歷史,在一九九○年即推出全球REITs基金,是全球第二個推出的資產管理集團。

瑞銀環球資產管理資深投資組合經理人艾納德(Bruce C. Ebnother),在投資市場已有二十二年的經驗,研究與投資REITs則有十四年的經驗,將擔任瑞銀投信的投資顧問團隊成員之一。在他眼中,亞洲REITs是一塊難得的璞玉,發展潛力大。

相較於美國自二十世紀六○年代即開始發行REITs,亞洲國家自二○○○年起成為REITs市場的後起之秀,前五大REITs市場中亞洲已占二席,包括日本、新加坡、香港等亞洲國家,都積極推動REITs的發展。

亞洲是全世界經濟成長最快速的區塊,近三年不動產市場雖已自谷底翻揚,但預期此波景氣循環將達數年。近五年REITs發行檔數,更是成倍數成長。

在二○○○年時,全亞洲沒有半檔REITs,但自從○一年日本發行第一檔REITs後,在香港、新加坡、馬來西亞,也陸續見到REITs的蹤影,不動產市場的籌資結構起了根本性的變化。

發行檔數與市值雖都有跳躍性成長,但在艾納德眼裡,這些數字根本微不足道:「房地產占一般人的財產,一直有最大的比率,REITs相較於股票、債券等資產目前的市場規模,仍有發展空間,因此不管法人機構或是散戶,都應持續增加對REITs的投資與持有。」

像日本的REITs,只占股票市值的○.八二%,與美國REITs約占股票市值的二.五%、澳洲約一○.三五%的市值比率,顯示光是亞洲成長最迅速的日本REITs市場,都還有如此大的成長空間。

REITs就像股票一樣,在主要交易市場掛牌交易,投資標的為辦公室、高級出租公寓、遊樂場、大型購物中心等,藉由在公開市場募集資金,再委由專業機構管理。而REITs發行檔數越來越多,流通性就越大,越有利於基金管理業者以此做為投資標的,募集並發行相關基金。

澳洲是亞洲發行REITs的先驅者,自一九七一年起即發行首檔REITs,市場相對穩定。國際投資者現在則是將眼光放在澳洲以外、開始萌芽的亞洲地區。


日本REITs亞洲第一

艾納德說,儘管全球於○七年的經濟可能趨緩,在中國與印度兩大經濟體的帶動之下,亞洲的經濟榮景還是可期;各個亞洲國家不動產市場的長多格局,已然成形,租金與價格都持續看漲,具長線題材。

像是亞洲最大的REITs市場——日本,已經走出泡沫經濟,不動產市場歷經十四到十五年的修正,最近已有復甦的跡象:東京、大阪、名古屋的商業用地平均價格是十六年來首次上升,東京市區的辦公大樓市場也出現十二年來,租金首度調漲的情形,不動產市場呈現供給穩定增加,需求逐漸放大的現象。日本政府也因REITs具有籌資、活化資產與資產增值潛力等因素,大力支持REITs發行。

新加坡則為亞洲的第二大REITs市場,不動產市場因經濟復甦也緩步增溫。由於辦公室新增供給相對有限,到○九年才會出現新的推案,新加坡的A級辦公大樓,租金自○三年的谷底,已持續上漲了三到四成,未來租金成長空間依然看好。現在租金價格仍偏低,在工業化國家中屬較低,約相當於一九九○年代不動產市場榮景時的谷底水準。

由於許多國際的私人銀行與資產管理業者,都有意在新加坡建立區域營運中心,不動產市場還有翻揚的空間。而且,住宅私有比率極高的新加坡人,開始想要有更高級的居住品質,換屋需求很大,因此,新加坡的不動產市場,不但是辦公大樓看俏,住宅的投資前景也看好。

至於香港,短線不動產價格漲幅偏高,但有中國的經濟成長推動,外資也持續進駐,有助高級辦公大樓的需求,艾納德認為,後續表現依舊看好。其他像泰國、馬來西亞、印度等新興亞洲國家,REITs也急起直追。

在艾納德規畫中,投資澳洲以外的亞洲REITs市場,應以日本、新加坡、香港等地為主,其他的新興亞洲投資以不超過一五%為限;日本的比重可達三○%到五○%、香港為二○%到四○%、新加坡則在二五%以下。


新興亞洲投資比重不宜太高

根據瑞銀的研究,REITs投資優勢不少,除具有股票上漲的潛力之外,平均收益更優於債券投資,日本與新加坡的REITs與十年期公債的利差可達一.五%,投資吸引力相對高。就風險的角度而言,非但不像直接投資不動產市場,容易受景氣波動影響;風險更是介於股票與債券之間,又可隨著亞洲的都市化與不動產行情的翻揚,使得REITs更具增值的空間。

艾納德說:「REITs投資的防禦性較高,價格的波動性也較低。」例如,○六年五到六月間,相較於亞股超過二○%的劇烈跌幅,亞洲REITs相對跌幅較輕,此外,亞洲REITs的配息率更多達三%到六%以上。

台灣人要求在風險與報酬尋求平衡點,對REITs的需求是越來越高。○六年十月底以前,根據投信投顧公會統計,自○五年台灣首次推出投資在REITs的共同基金以來,累積投資金額已近新台幣一百九十六億元。(劉尚熙  越洋專訪)

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