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林陳海向吳寶田看齊 當跨界大亨 P.124

林陳海向吳寶田看齊  當跨界大亨 P.124

二○○三至○五年全台推案冠軍寶佳機構最近透過借殼美克能的方式,進軍資本市場;以快速施工聞名的寶佳趁著過去三、四年的房地產榮景,獲利超過百億元,董事長林陳海雖然一度被捲入郵務士洩密案,但卻無損其「地下營建龍頭」的威名。

林陳海,這個幾年前在營建業界還相當陌生的名字,在去年國產局標地過程爆發郵務士涉嫌洩密案後,一度被檢調約談而聲名大譟。如今林陳海領導的寶佳集團關係企業,更透過參與美克能公司私募案,成為新興的借殼上市企業主,讓林陳海再度成為投資市場高度關注的風雲人物。

建築同業估計,前二年寶佳集團每年可能推出超過四十個新案,推案金額高達五百多億元,加上與寶佳集團關係極深的麗寶集團,也推出二百億元以上案量,讓這二個彷彿兄弟般的營建集團,成為傲視國建、太子、遠雄等大型建商的營建集團。其中,寶佳集團推案更從發跡的桃園地區,逐步走向全台各地。

什麼樣的祕訣,讓林陳海不僅安度國產局的郵務士弊案風暴,進而成為橫跨房市與股市的神祕大亨?


寶佳、麗寶互補性強

其中的關鍵,就是過去三十年與林陳海共同打拚成長、情同手足的麗寶集團負責人吳寶田,正是林陳海發跡過程最重要的合作夥伴。

吳寶田向來是以土地開發及財務規畫為強項,這一點正好與專攻營造施工的林陳海,有良好的互補作用。可以說,吳寶田今日能坐擁年營收數百億元的麗寶集團江山,林陳海在吳寶田發跡過程也有同等的影響力。

三十年至交、累積了三十年默契,這兩位都已年近六十歲的低調大亨,從土地開發、銷售、到施工等事務,彼此互動非常密切,甚至兩個集團旗下十幾家公司的辦公地點,都登記在台北縣五股鄉同一棟大樓裡面,反映出二人的交情,早已經超越合作夥伴的關係。


滾草式策略  推案零餘屋

麗寶與寶佳二集團快速崛起,主要是過去五年間,由於林陳海與吳寶田採取大量買地推案、快速施工與回收的模式,創造了驚人營業額,成為建築業人人皆知的「地下營建龍頭」。這兩年更分別介入名軒、美克能兩家上市上櫃公司,都是二人長期砥礪、提攜的成果。

兩個集團一開始推案的共通點,都是專攻基層客戶,以首購與首換客層為主。在抓住前幾年低總價、低單價、低自備款後,配合銀行低利率政策的大環境趨勢,麗寶與寶佳每次推案的銷售成績都是滿堂彩,幾乎都是零餘屋。

雖然都以金字塔底層客戶為主,吳寶田與林陳海二人的策略仍有其根本差異。業者指出,吳寶田主導預售案與成屋案,真正的訴求為「物美價廉」;林陳海則靠著本身的營造專業,以施工速度與嚴格控制成本取勝。「物美價廉」與「速度」概念的差異,也決定了二人後來推案方向開始出現明顯不同。

林陳海在長期深入營造施工領域後,摸索出極其犀利的「三套模組」工法,有效加快施工速度,讓寶佳的工地能夠比別人更早完工交屋,也代表能快速回收資金,再投入新案的開發,光節省的利息,每年就高達數億元。由於住宅大樓的興建一般有固定的時間表,林陳海卻能以加倍的施工人力配合三套模組迅速完工,而這套「滾草式策略」,成了林陳海的不傳之密!

不過,若因此認為林陳海就會放任施工品質下降,可就大錯特錯。早年在企業規模不大的時候,天天都可以看到林陳海戴著工地安全帽,雙腳走遍每個工地現場不斷視察監工,因此寶佳早期在桃園推出的個案,完工速度雖快,但是並未傳出施工品質不良的爭議。

更重要的是,在這個階段林陳海訓練出一批能夠迅速施工的營建團隊,日後集團大量推案時,仍舊能維持快速施工的策略。

這個營建班底,在過去五年將快速施工的威力發揮到淋漓盡致。靠著完工速度快的優勢,在低總價市場幾乎沒有對手。這批快速施工部隊,正是林陳海與寶佳集團趁這一波房市熱潮起家的最大本錢!

除了擁有超人施工速度的團隊外,攤開林陳海的寶佳集團關係企業名單,可以發現十多家公司的股東,不少都是來自桃園代銷界。這點也凸顯了林陳海深知自身行銷經驗不足,透過開放插股、充分授權,借重這些桃園的代銷業子弟兵補強自己不足之處,有效結合擅長銷售的人才,快速進軍全台灣各地推案。


林強調速度  品質曾遭質疑

「三套模組」工法雖然創造了極驚人的施工效率,加快資金回收的速度,卻也出現相關流弊。桃園建設業者指出,在寶佳推案量急速擴張時期,原本優質的營造團隊規模還是趕不上工地快速增長的需求,導致最早的現場監工與督導班底逐漸被打散。同樣的情況,出現在營造體系的上下游承包商,一樣無法跟上寶佳的急速擴張腳步,原本優質的大小包團隊幾經稀釋之後,加入了太多的新面孔。

受到缺乏培養與考核時期,就必須上陣落實快速完工的集團策略,讓寶佳關係企業推出的建案,陸續傳出購屋人質疑建案品質的爭議。例如寶佳集團關係企業和發建設,在桃園市投資興建的「生活藝術紀」社區,總共五十多戶住家,交屋後不到一年,就有二十多戶出現嚴重漏水的問題,最後驚動了林陳海出馬,以家族成員的私人名義陸續向住戶買回之後才告平息。


金主會議  解決資金問題

除了推案與用人策略明顯不同,林陳海與吳寶田另一項重要的差異,在於二人各自經營「人脈」與「金脈」的作法,也大不相同。

林陳海快速崛起的傳奇,背後隱藏的金脈,始終是外界好奇的焦點之一。○五年之時,寶佳集團當年大約有十二、三家關係企業,林陳海定出了每家公司每個月都要買一塊地,而且要有一個工地動工,同時還要有一個新個案開始銷售的目標。等於寶佳集團全年的買地、施工、銷售目標,都是以四十個案子為標準在進行。

為了達成這個目標,快速買到土地與籌備大量買地資金,就成為影響後續開工與銷售的關鍵。為此寶佳集團設有一個「金主會議」,包括林陳海、寶佳各關係企業股東、以及在不同個案「插股」的金主們,透過這個金主會議一起挑選洽購中的土地,當場由有意願的股東們定出各自出資的比例,認購想買的土地,有效提高了購地速度,帶動集團業績快速成長。

林陳海與金主的互動頻繁,卻疏於與同業互動,從不出席建築業的聚會。近五年裡惟一公開出現的場合,就是因為國產局標地過程爆發郵務士洩密案時,林陳海被迫短暫亮相。事情過了之後,林陳海又繼續「消失」,沒有媒體能夠掌握到他的行蹤。


弊案促使林陳海思考轉型

某位熟悉吳寶田與林陳海的業者,一談起林陳海與吳寶田,連笑著說兩個人都近六十歲了,都還沒有準備找人接班,好像不知道合作了三十年,兩個人都已經老了。看來這三十多年來的經驗與技術互補,累積的合作默契,大概至少未來十年還會繼續下去,維持這種兩人連手打遍天下的老辦法。

在國產局標地的郵務士弊案之後,寶佳集團的買地與擴張速度明顯減緩。林陳海決定把快速施工與回收的營建經驗,向海外輸出。國內的事業版圖,就參考吳寶田前幾年從海山集團手中接下名軒的經驗,這次換成林陳海透過私募方式,介入美克能公司。

不過,林陳海並不想把美克能的事業全部轉為營建領域,反而希望透過美克能,讓寶佳集團能跨入其他領域。這一點,又與麗寶集團跨入美體保養市場的作法,遙遙呼應。

吳寶田與林陳海合作了一輩子,兩人在企業經營的腳步上,一前一後的步伐實在很接近。未來林陳海是否會參考吳寶田經營福容連鎖飯店、跨入月眉遊樂區的經驗,跟著跨入飯店市場,學習當個飯店大亨,值得投資界人士持續觀察。


林陳海
出生:1947年
現職:寶佳建設機構董事長
學歷:專科
經歷:營造廠監工、名峰建設總經理

吳寶田
出生:1951年
現職:麗寶建設、福容飯店董事長
學歷:小學

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