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小7攻進一線、新光三越進駐有望...租金修正15%後,蟄伏2年的東區終於復甦有望?

小7攻進一線、新光三越進駐有望...租金修正15%後,蟄伏2年的東區終於復甦有望?
位置精華的台北市東區商圈,2年前經歷品牌大量出走,空置率一度攀升15.6%,在店面不再燙金之後,再度吸引新品牌、業種搶進卡位。

梁任瑋

傳產

攝影/吳東岳

1259期

2021-02-03 09:29

受新冠疫情衝擊,去年零售商圈業績紛紛衰退,近日卻傳出新光三越可能插旗台北東區商圈,這意味蟄伏2年的東區復甦有望?在大洗牌過程中,哪些品牌退出,哪些行業逆勢卡位?

2021年開春之際,市場傳出10餘年未展店的新光三越百貨,有可能會進駐即將在今年底完工、前正義國宅大樓改建的「Diamond Towers」商場,打造全新精品百貨賣場,隨著這個備受矚目的都更案正式上線,是否能夠帶動台北市東區商圈的活絡,是近期地產、百貨市場的火熱話題。

 

《今周刊》向投資興建Diamond Towers的三圓建設總經理王雅麟查證,他僅表示,招商委託商仲業者戴德梁行進行,不只是新光三越,每家百貨公司他們都有接觸,也都敞開雙手歡迎,但目前尚未確定哪家進駐,希望今年6月可以拍板。王雅麟的低姿態,頗有為招商工作預留彈性的意味。

 

話題燒! 都更後新商場搶手

 

王雅麟表示,其實目前消費M型化持續擴大,Diamond Towers商場只有1到4樓,樓地板面積並不大,僅約5千坪,與其他百貨定位不同,將走高端精品路線,要讓消費者體驗不同的逛街樂趣。

 

他更認為,以其坐落的忠孝東路、復興南路口地段,因捷運站帶動的人潮眾多,不論哪家百貨業者進駐,在台北市商圈仍具指標意義;雖然東區商圈過去一段時間較為低迷,但長期而言,他仍相當看好未來發展性。

 

王雅麟進一步說明,目前連鎖品牌在開設路邊店,面臨許多不可控制的變數,相較下,大型商場有大量停車位,讓消費者不受天候影響購物,有一定的招商與迎客優勢。

 

Diamond Towers基地面積1525坪,由日本知名建築大師丹下憲孝及台灣建築師簡俊卿設計,委託日商大林組營造施工。樓層規畫地上31層,地下7層,其中1至4樓為商場,6樓以上為住宅,全案預計今年完工。

 

Diamond Towers百貨精品的招商顧問戴德梁行協理薛惠珍說,去年就有五家業者完成現勘作業,並評估Diamond Towers,這五家業者包含大型百貨商場、食品餐飲集團及知名影城,同時也有一些國外精品業者,透過戴德梁行海外分公司積極表達進駐的意願。

 

其中,某日系連鎖百貨已多次現勘,更針對平面規畫、點交介面、外牆廣告等,進行相當程度的意見交流及討論,更有知名影城業者希望透過與百貨業者強強結合的結盟模式,來取得Diamond Towers商業空間的營運,顯示本案的搶手程度。

 

台北東區

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位置精華的台北市東區商圈,兩年前經歷品牌大量出走,空置率一度攀升至15.6%,在店面不再燙金之後,再度吸引新品牌、業種搶進卡位。(攝影/吳東岳)

 

催化劑! 租金修正吸新業種

 

這2年東區商圈因消費人潮受到信義計畫區興起的衝擊,面臨大量商家出走的局面,包括Ice Monster冰店、Innisfree美妝店、IROO、中美鐘錶等接連出走該商圈,導致2019年第一季的空置率最高來到15.6%,高居台北市各商圈之冠,經過一陣空置陣痛期,租金修正幅度達15%至30%後,逐漸看到新業種或想要塑造新形象的業者進駐。

 

原本位於敦南與復興南路之間的忠孝東路街邊、老牌餐廳永福樓宣布歇業後,一直處於空置狀態,直到2020年中,才由本土服飾業者NET進駐,打造成台北旗艦門市;2010年由「亨得利」得標的忠孝東路四段安泰銀行店面,在銀行退租後分割為兩間店面,2015年轉手給鐘錶名店「金生儀」的榮台投資及另一法人,這兩間店面近期由鐘錶業者金生儀改裝,作為精品名錶品牌百達翡麗旗艦店的展銷中心。

 

隨著知名商家進駐,東區至2020年第四季空置率降至10.31%,顯示東區店面雖有商家退出,但也有業者看好趁不景氣空置而進駐,東區店面的店家洗牌潮仍在發酵中。

 

外商不動產顧問公司第一太平戴維斯資深協理丁玟甄說,東區店面大洗牌是現在進行式,隨著各知名商家陸續出走,目前東區空置店面還有約19個之多,其中又以位在忠孝東路以南的空置店面較多,數量也比去年增加。但她觀察,有一些客單價較低的業種,開始進駐忠孝東路第一排,包括賣韓國飾品、襪子或7-ELEVEn便利商店,這反映東區的租金門檻的確降低了。

 

「現在東區沒有燙金店面了!」台北市東區商圈發展協會理事長韓修和說,從2019年初至今,他不斷鼓吹房東降租,當地店面租金行情降幅最高達3成,包括過去一坪開價3萬元租金的金店面,甚至有的一坪只要8千元就願意租出去,不只便利商店覺得負擔得起,這半年來也有高達七家新的手搖茶店進駐商圈。

 

台北市東區店面地圖

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大黑馬!小7狂開攻進一線

 

值得注意的是,在這波大風吹的態勢裡,便利商店7-ELEVEn趁勢卡位東區商圈意外成為大黑馬,光是這兩年,就在忠孝東路四段狂開三家新門市,一反過往撤掉高租金店面轉入巷內的策略,從二線反攻一線。

 

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為,7-ELEVEn已跳脫傳統零售市場,跨足到餐點、茶飲市場,由於服務客層變多,市場胃納大,再加上因應消費者習慣改變,外送商機擠壓實體連鎖店,在在驅使7-ELEVEn趁整體實體店面租金下滑時,加強拓點,擴大品牌的優勢,甚至以超前部署小衛星倉的概念,也分食外送商機,所增加的營業額足以支撐分店去承租精華地段店面。

 

此外,專賣平價日用品的寶雅租下忠孝東路、復興南路口三角窗,在東區插旗兩家據點,除了有寶雅本身積極攻城略地的企圖心,也反映出東區商圈的質變已悄悄發生。

 

「這就是適者生存、不適者淘汰,迫使企業不得不加速轉型的腳步,否則便會被時代淘汰,」雄獅旅遊位於忠孝東路四段的房東,同時也是禮客Outlet董事長的翁素蕙說,2年來,東區房東皆與房客一起共體時艱,租金多少都有調降1成5左右幅度。

 

過程中,體質不佳的品牌或許會離開,但仍有不少業者撐下來了,例如,她的房客雄獅雖然受疫情影響,營運遇逆風,可是去年也積極轉型生存下來;而與雄獅同棟的醫美業者君綺診所,疫情期間業績卻大爆發、持續成長,證明東區商圈客人不僅提袋率高,含金量還是有一定水準。

 

新地標!5個大案陸續完工

 

房東對租金的軟化是催化劑,未來還有幾大開發案的現身,更讓東區的復甦增加更多想像空間。

 

CBRE世邦魏理仕台灣市場部研究部主管李嘉玶表示,未來5年,東區還有五個新的建築地標即將完工,除了正義國宅將以豪宅問世,台電大安變電所將改建為旅館、富邦建設的公辦都更案、元大銀行標下的仁愛路前空軍活動中心,加上誠品書店敦南店即將改建,都使得東區即將注入新活力,吸引更多消費者湧入。

 

此外,忠孝東路三段老店「文慶雞」沿街公寓都更案,近日也由連雲建設整合成功,預計今年8月拆屋重建。連雲建設總經理蔡漢霖表示,經過2年努力,終於取得18棟、近90戶住戶百分之百同意,全案基地面積658坪,預計推出總銷上看160億元、樓高26樓的住商辦混合大樓。

 

李嘉玶說,這兩年國際連鎖品牌在評估台灣市場時,除了信義計畫區,第二個考量的商圈依然是東區,所看好的就是未來東區不少老舊大樓都將重建,屆時會促使整個商圈改頭換面,以新話題吸引人潮聚集。畢竟就基本面而言,東區商圈的位置、捷運站所帶動的人潮流量,忠孝東路四段仍是台北市指標地段,相信只要空置率逐步下降,人氣回籠,就會對整體商圈形成正循環。

 

韓修和表示,近日在西門町暴紅的日本平價賣場「唐吉軻德」,也曾評估進駐東區的可行性,最後因故作罷,否則東區的復興可能更快到來,但他也透露,唐吉軻德仍不放棄在東區找尋適合商場空間,他非常樂觀其成。

 

丁玟甄分析,東區未來隨著Diamond Towers商場、住宅戶的加入,加上新商家陸續回籠,消費人潮有機會再度回流。但短期來說,在疫情影響下,空置率還是很難快速下降,而且在新光三越進駐Diamond Towers的題材下,會刺激房東的信心,屆時,租金行情會不會又再度調高嚇退房客,仍然值得後續觀察。

 

東區

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