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農地違規使用當停車場,還可以買賣嗎?要先恢復農業使用?資深代書揭「農地買賣」注意事項

農地違規使用當停車場,還可以買賣嗎?要先恢復農業使用?資深代書揭「農地買賣」注意事項

2024-01-04 17:55

近期總統大選紛紛擾擾,有不動產公益信託的問題、101戶房屋稅節稅的爭議、以及農地違規使用當停車場的議題.....好不熱鬧。

 

有客戶問我們,印象中,農地沒有做農業使用,違規當停車場應該被管制,無法辦理所有權買賣移轉登記,為什麼還可以取得所有權登記,和小時候父親買賣農地,因為違規使用,必須恢復農業使用,才能辦理買賣過戶的兒時記憶不同。

 

有關於農地的使用管制,依據民國89年2月18日廢止的自耕能力證明書之申請及核發及注意事項第八點規定:申請核發證明書之承受農地,應符合下列規定:

 

(一)承受農地之使用須符合區域計畫法或都市計畫法有關土地使用管制法令規定。鄉(鎮、市、區)公所為處理證明書之核發,得組成審查小組,審查小組之組成及其職掌,由省(市)政府訂定。國家公園區內農地之認定,由申請人向國家公園管理處申請。

 

所以,如有違規使用的情事,必須恢復農業使用才能取得「自耕能力證明書」,後續才能辦理買賣過戶登記。

 

民國89年初,農業發展條例修正,取消農地取得必須自耕農的身份,法令改成「管地不管人」,農業政策由農業使用證明書取代自耕能力證明書。

 

依照農業發展條例第37 條規定:作農業使用之農業用地移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。

 

也就是,農地買賣過戶,農地有核發「農用證明」,可以主張不課徵土地增值稅,如果違規行為就無法核發「農用證明」,所以「農用證明」用途只是主張要不要繳納土地增值稅的依據。

 

因此,農地違規做停車場使用,買賣時只要繳納土地增值稅,就可以辦理買賣所有權移轉登記,不會違規使用而無法辦理過戶的情事。

 

或許該客戶還停留在舊制買農地必須「自耕農」的思維裡,才會懷疑違規當停車場的農地,沒有恢復農業使用,為何可以過戶給買方。

 

就目前的法令規定,農地農用並申請農用證明,僅做為減免土地增值稅、贈與稅、遺產稅及房地合一稅之用,至於違規使用上述稅賦的減免無法適用,但是依然可以辦理所有權的移轉登記,這是民國89年後,農業發展條例的規定。

 

作者簡介_鄭文在

正業地政士聯合事務所所長,擁有不動產經紀人、地政士證照,專長為不動產稅法、不動產登記。

 

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