編按：本書作者李容基原本是含金湯匙出生的富家么兒，但父親不擅理財，不僅把祖產敗光，還留債務給子女，經歷家道中落的貧窮生活，讓他決心要致富，出社會後，用3年還清上億韓元（至少新台幣200萬元）債務。大學時，他用私房錢炒股，卻在亞洲金融風暴和那斯達克熱潮全賠光，從此25年不再碰股票。
自從28歲靠公司低利貸款買下第一間房後，開啟他投資房地產33年之路，以不超貸、不漲房租，租金收入50%還本金的策略，穩健累積財富。雖然曾投資失利、被罰款，但也因此磨出投資智慧，最近8年的投資更大獲成功，創造200億韓元（約合新台幣4億元）的資產。
繳不出學費被當眾處罰羞辱 下定決心要逆轉貧窮
我徹徹底底地經歷家道中落後的貧窮生活，也因此下定決心要致富。
當年因繳不出高中學雜費，在總務處的走廊上罰站成一排被棍子打頭的慘狀，至今仍無法忘懷、在自習室的地板上像蝦子一樣蜷縮著腳睡覺和讀書的光景，都使我下定決心以後要做生意、要揚眉吐氣、要成功。
28歲買第一間房 卻錯過黃金地段的買房時機
上大學時，我用私房錢投入股票市場，到正式進入職場，一直維持著令我感興趣的股票投資。
當時公司提供「購屋貸款」的員工福利，我以4%的年利率、三年寬限期、十年分期的償還條件，共貸出3000萬韓元（約合新台幣60萬元）。當時一般銀行貸款的利率為13%，滯納率超過19%。
像這樣僅需支付四利息的公司貸款，是必定要拿來好好運用的有利條件。當1991年我28歲時，透過公司貸款和全租的方式購入了第一間房子。儘管如此，我主要的投資仍然是股票。
結婚後雖然成為雙薪家庭，但你們的媽媽在生了你們後提交辭呈。之後，以我單人的薪水養育2個孩子，這是件非常吃力的事。
在總公司工作8年後，我調派到外地，此時失去以全租購買開浦社會住宅的機會，這裡後來成為黃金地段公寓，而當時的我完全沒有那種投資眼力。
2次股災輸光身家 發誓這輩子不再碰股票
幾年後亞洲金融風暴爆發。公司有好長一段時間扣發薪資或要求退回薪資，而我手上投資的股票跌成廢紙，員工持有的公司股票也跌至半價。
在這個時候，幸虧你們的媽媽再次投入職場，讓我們家再次成為雙薪家庭。
1999年，美國那斯達克（NASDAQ）掀起股市熱潮。當時數十天的漲停板是家常便飯，我被網路電話和網路安全相關股票迷了心竅，將全部資金都押在這些股票上。
結果我在這兩個標的上敗下陣來，所有財產皆因錯誤的股票決策化為烏有，名下只剩下位於龍仁的租33坪公寓。
而之前住的原州房子所有權屬於公司，不屬於我所有。
那時，我決定一輩子再也不炒股。到了25年後的今天，我都沒有再投資過股票。
▲照片為文章配圖，非當事人照片
投資房地產33年三策略翻身：不超貸、不當惡房東、租金一半還本金
但相對地，自從買了第一間房子後，這33年來我一直在做房地產投資。
從2002年開始經營生意，並滾出大筆的資金，這成為房地產投資的武器。
但在最初的25年裡，房地產投資的狀態並不甚理想，後來積累了功力，才在最近8年的投資中大獲成功。
我在房地產投資上，並沒有貸滿到最高額度，也不扮演以高於市價出租的惡房東。租給大企業的門市租金連續7年沒有調漲，其他的7間出租房也都沒有調漲過月租。
我以分期的方式償還貸款，每月把租金收入的50%用於償還本金，一點一點按部就班地償還，償還50%債務的效果相當於執行將一半收入儲蓄起來的「50:50」原則。
我雖然使用財務槓桿，但貸款和租賃合約都維持在合理的範圍內。
也曾進行過收益率比銀行利息還差的投資。在開發土地的過程中，因違反建築相關法律，還被處以罰款。
但是在最近8年的投資中，我的自信度提高了。
我知道僅憑金錢無法讓生活過得充實富足。但是，如果沒有錢或錢不夠，內心就會感到不安。
作者簡介_李容基（이용기）
經歷14年的職場生涯後擔任公司CEO，是一位歷經失敗與成功的投資家，亦是身家200億韓元（約合新台幣4億元）的創業家爸爸。
2018年於韓國CEO學院第三屆「金承浩的CEO學概論」結業。
現任新韓金融集團（株）IMGA事業部代表、Skyroad（株）代表。
從初踏入職場開始便省下薪水，存到第一桶金後，運用各種理財方法不斷嘗試各種賺錢管道。
過程中有成功的投資、也有失敗的投資。即便如此，他從不曾放棄過挑戰，因此得以在花甲之年的現在，在首爾、京畿道、江原道等地擁有眾多房地產，創造出200億韓元（約合新台幣4億元）的資產。
在外國保險公司工作14年，於39歲遞交辭呈後創立保險法人代理商（GA，General Agency）。
2015年與志同道合的多家公司合併，公司規模擴展為中堅企業。
2019年成長為銷售額4千億韓元、擁有8千名保險規劃師、7百名員工的企業，並擔任公司事業部代表。
開始創業後經歷十多年的好景氣，實現零貸款經營。
2017年以後，曾經歷巨額詐騙，再加上新冠疫情，度過六年的不景氣黑暗低谷，引進槓桿經營。
雖然一度收購建設公司，也設立貿易公司，但由於生意蕭條而出售或清算，經歷過人生的雲霄飛車。
近來設立一人企業，致力於房地產租賃業、房地產開發業。
本文摘自寶鼎《致富傳承：創業家爸爸寫給子女的33個理財祕訣》
