新加坡「組屋」給台灣的啟示！駐星代表童振源分析：如何讓人民買得起、保值還可養老？

《新加坡組屋政策與啟示》摘要如下：

新加坡雖國土狹小，但能在半世紀內解決大規模住房問題，並以公共住宅「組屋」（HDB flats）構築社會穩定與經濟繁榮，其政策經驗對各國具有重要啟示。

一、政策起源與制度基礎

1960 年建屋發展局成立，推行「居者有其屋計畫」，快速改善非法鐵皮屋的居住環境。

至2024 年，全國已建成約120 萬套組屋，近八成居民居住其中。

政策成功仰賴《土地徵用法》，確保穩定用地來源，並透過公平補償建立公信力。土地僅以99 年租賃方式使用，確保資源再分配。

二、核心理念與功能

組屋政策核心在於「買得起、付得起、可保值、可養老」。政府大規模補貼，使中低收入家庭能承擔購屋；透過中央公積金制度，多數居民無須動用現金即可償還貸款。

組屋既是居所，也是隨國家成長而增值的資產，更能支撐養老需求。另以「種族融合政策」維持社會和諧，並以完善社區設施強化歸屬感。

三、融資與生活雙生態系統

組屋政策並非單純補貼，而是融資與生活機能的雙循環設計。

一方面，政府貸款與津貼支持建設，建屋發展局以出租商業設施取得收益，再透過稅收與公積金回流。

另一方面，市鎮「造鎮」模式整合食衣住行教育醫療，居民可在地生活與就業，形成完整的社區生態。

四、購屋與市場調控

購屋資格受收入上限、產權限制與年齡規範。轉售市場則設有最短居住年限及種族比例限制，以抑制投機。

為應對價格上漲，政府同時增加供給、收緊貸款、課徵額外買方及賣方印花稅。

2024 年起引入「標準、優選、黃金」新分類，針對地段優勢加嚴轉售條件與津貼回收，避免「彩票效應」。

五、維護與管理

市鎮理事會負責公共區域管理，資金來源為住戶管理費。政府並推動鄰里改善計畫、住家改善計畫與樂齡易計畫，提升舊屋品質。

居民亦透過社區活動參與公共事務，增進凝聚力。

六、組屋的多元功能

組屋是民眾主要資產，具高度保值與增值性；達士嶺五房式單位二十年間轉售報酬率逾三倍。滿足最短年限後，屋主可出租補貼家計。

針對高齡化社會，政府推出社區關愛組屋與屋契回購計畫，結合居住與養老。組屋也藉種族融合政策促進社會穩定，並成為政府推動智慧永續城市的重要平台。

七、典型案例

海軍部村莊體現樂齡社區「垂直村莊」概念，整合居住、醫療與社交；榜鵝北岸導入智慧家居與永續科技；Dakota Breeze 則展現現代化社區營造與居民互動，呈現不同政策實驗成果。

八、結論與啟示

新加坡組屋政策成功關鍵在於：

1.⁠ ⁠堅定決策與具體績效：土地徵用與99 年地契確保資源永續利用。

2.⁠ ⁠單一權責機關：建屋發展局集中權責，確保規劃與執行效率。

3.⁠ ⁠健全雙生態系統：融資與生活機能互補，使政策可持續。

4.⁠ ⁠整體政府規劃：長期土地藍圖與跨部門協調。

5.⁠ ⁠持續維護管理：改善計畫延長建物壽命，維持品質。

6.⁠ ⁠與時俱進：政策不斷調整，因應市場、人口與社會需求。

總體而言，新加坡組屋政策不僅保障了國民「安居」，更促進經濟發展與社會和諧，成為國際間公共住宅的典範，其制度設計與實踐為其他國家提供了重要借鑑。

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作者簡介_童振源

中華民國國際政治經濟學學者，現任駐新加坡代表，曾任僑委會委員長、駐泰國代表、國安會諮委、行政院發言人、行政院陸委會副主委、國立政治大學國家發展研究所教授、政大預測市場研究中心主任、遠景基金會中國經濟分析計畫主持人。

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