買房好還是租房好？別再說房租是丟錢下水！學者解析：為何全球都在上演「租優於買」...那台灣呢？

租屋比買房更划算？為什麼「美國夢」主旋律變了？

農曆年前年後領到年終獎金，許多人也在籌劃買房大事。擁有自己的房子， 幾乎是四海之內不論族群皆準的人生目標。華人文化強調有土斯有財，其實美國也不例外。

將近一世紀前胡佛總統（Herbert Hoover） 曾說：「讓人民住在自己的房子裡，是深植於我們民族與美國生活核心的情感。… 他們從來不會為一疊房租收據而歌唱。」 （That our people should live in their own homes is a sentiment deep in the heart of our race and of American life… They never sing songs about a pile of rent receipts. ）

這種強調「全民購屋交響曲」的文化基調，百年來幾乎也已成為所謂「美國夢」的主旋律，也是金融市場創新的重要推手。

但2020 年代後，世界主要經濟體的新歌恐已變調為「租屋進行曲」。2022 年當利率在已開發國家急速攀升，但後續降息卻又速度緩慢，買房與租房的損益也隨之翻轉。

以美國為例，即使2025年來房價在不少市場區域停滯甚至下修、利率也略有回落，但仍跟不上聯邦儲備理事會降息的幅度，整體來看，租屋的優勢仍在。

在超低利率年代的2015 至 2021 年購屋置產，美國購屋相關所有的成本包含房屋貸款、房屋稅金、房屋保險、房屋維修、與最低20% 頭期款的資金隱含成本的每月支出，平均確較房租相對划算。

但在2020年後情勢已漸有所反轉。美國 30 年期房貸利率至2026年初仍在 6% 以上，遠高於疫情期間的低點。根據房地產網站 Zillow 的統計， 2025下半年，買家每月要比租屋族平均多付約 400 美元，在大城都會區差距甚至高達數千美元。

不只是美國！全球都在上演「租優於買」？

這並非美國獨有的現象。全球商業不動產服務（Global Commercial Real Estate Services）的資料，在澳洲「買比租便宜」的地段難尋。

而英國住宅租金報酬率（Rental Yields，租屋收入除以房屋市價）估算約為 5%，僅略高於五年期固定房貸利率的 4.4%。考量房東還得承擔維修與稅負成本，這個數字反應租房子其實反而較便宜。

另外世界各國對房客或是房東的保護政策改變的方向，也應是考量的因素。

近年來世界主要經濟體修法方向似乎站在有利於租屋者這一邊，例如提高房東解約門檻，並允許房客透過仲裁協商租金調漲，甚至於地方政府直接凍結租金漲幅，最有名的其中之一就是新任紐約市長的曼達尼（Zohran Mamdani）。

房價大跌的地區，會是買房的好時機？

當然也不是所有國家的市場都有利於租屋族，其主因還是來自於不動產價格的下跌。

例如香港整體房價自 2021 年以來，大跌約三分之一，租金報酬率已從2021年不到 2.5% ，上升至2025年約 3.5%。

關鍵在於香港多數房貸採浮動利率，隨美國聯邦儲備理事會的指標利率快速向上調整， 但美國的基準利率下降幅度緩慢，且房貸市場對指標政策利率下跌反應並不敏感。

在多數已開發國家，房貸利率貼近高黏著性的中長期利率，即使中央銀行降息，在一定期間之內，不動產市場參考指標的五年、十年期公債殖利率大致仍停留在三年前的水準。

若選擇短期或是浮動房貸，購屋族則等於打賭未來不會再有通膨反彈與利率回升。當然，任何人都知道這並是筆風險不小的賭注。

除了買房，你的錢還有更好的去處？

部分支付的房屋貸款是償付本金，可轉成所有權能累積資產，但房地產並不是唯一的投資選項。

即便在房價長期上漲、利率下滑的購屋黃金時期，例如美國在1984 至 2013 年的不動產多頭市場，以相當多數區域的房屋市場條件，租屋並將原要多付的房貸資金，投入股票與公司債，比購屋所產生的報酬更高。

故問題核心仍是長期利率結構搭配所在區位的房屋市場趨勢，投資人不應單戀「不動產投資」這枝花。

以台灣而言，中央銀行在過去兩年採取審慎、但方向明確的相對緊縮立場，加上各種信用管制，使房貸利率已明顯脫離從2008年金融危機以來偏低的區間，2025年底達2.3%，較四年前上升了1%。

雖相較歐美維持在6%以上的房貸利率，仍屬偏低，但在台灣房屋市場基價偏高、租金漲幅本就相對有限的結構下，利率每上升反應到貸款利率的彈性較大，對購屋者現金流量的壓力效果相當直接。

台灣的下一步：我們該繼續等，還是先上車？

利率環境提供了另外有趣的信號，可以作為購屋租屋之間的抉擇。觀察台灣央行公開的訊息，似乎透露出高利率將維持一段時間的基調，（況且考量以來自美國的潛在匯率壓力，及台灣經濟成長率的基本面，好像也沒有這種條件），顯示短期內重回像過去如此低利率環境的機率並不高。

在這樣的背景下，對以自住為考量、但財務有限的家庭而言，選擇租屋、保留流動性，同時觀察利率與房市修正是否進一步明朗，未必不是符合當下風險與報酬的理性選擇。

當然，購屋從來不只純粹是財務決策，追求長期居住的穩定性，擁有自己房子所產生的安全感，都是重要的非貨幣因素。

但站在經濟學理性的角度衡量，在房價沒有大幅下跌、長期利率下行，或租金出現長期暴漲之前，租屋可能是更划算的選項。

作者簡介_邱萬鈞

美國東北大學財務金融系教授 Northeastern University, Boston, MA