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桃太郎買不起 電子新貴喊便宜 P.114

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日本長達十年的泡沫經濟至今仍然沒有完全復原,雖然一億二千萬的日本人擁有二千兆日幣的國民儲蓄,甚至日本銀行以零利率「逼迫」日本人不要把錢放在銀行,但歷經泡沫經濟洗禮後,桃太郎消費能力大減,屬於泡沫經濟附產品的休閒不動產嚴重滯銷,日商看好台灣人民「有錢有閒」,以日本國內三折價強力在台銷售度假村會員卡,推出半年即吸引三十位以上台灣會員隔海進駐,讓日商大呼「台灣萬歲」。


近數年來,以海外顧客為導向的休閒中心受到市場上的高度注意,尤其日本已經施行所謂的 Resort Ruies (休閒法),目的就是在吸引海外顧客,而台灣又是日商鎖定的高消費區,一切的入會措施,全是為台灣顧客量身訂作,台灣市場已經被日商視為維持營運的兵家必爭之地。



電子新貴和「田僑仔」的多金名震東瀛

目前市場上就出現以「富士山森林假期」為號召的日本休閒度假村,分成三百萬元、二百萬元和七十萬元三種等級,以最低廉的七十萬元級為例,台灣顧客只要自備十四萬元,其餘的五十六萬元辦理五到十年的貸款,就可以擁有一間四人住宿的富士山飯店套房,終身享受業者提供的七天免費住宿,在富士山環繞的五萬坪國家公園內,享受海外森林假期。

日商富士不動產顧問公司( FIT )駐日祕書顏金寅指出, 以往海外度假村都是以固定客房方式提供會員住宿,富士山森林假期以獨特的「共享方式」,讓會員可以利用相同飯店中的所有空間,讓會員不分季節、隨時都能享受不同空間變換的樂趣。

雖然日本距離台灣僅僅三個小時航程,但畢竟台灣會員在入會後,不可能每個月飛往日本度假,在利用率相對偏低下,業者為吸引台灣顧客,不但以日本國內價格的三折價低價促銷,還以買回保證為優惠條件。台灣消費者在入會後,三百萬元級的別墅產品,買回保證價格為一百八十萬元,二百萬元級買回價格為一百一十萬元,七十萬元級為三十萬元。



不具增值空間貸款利率偏高


業者以富士山美景和買回保證價格作為吸引台灣顧客隔海入會的優惠條件,果然引來不少科學園區電子新貴和「田僑仔」的青睞。該產品推出半年以來,只要台灣消費者有購買意願,業者即會安排飛往日本進行四天三夜的「試住」,讓顧客親眼目睹富士山美景,在美景當前下,短短半年就有三十位以上台灣顧客入會,而且幾乎全是購買頂級三百萬元別墅產品,為業者「貢獻」九千萬元的營業額。

不過值得注意的是,買回保證必須在十年後才能進行,也就是如果今天入會投資三百萬元,在十年後的買回價格只剩下一百八十萬元,等於每年「折舊」十二萬元,雖然業者在一年內提供十八天的免費住宿招待、價值三萬二千元的餐飲,以及四張台北東京商務艙機票,但如果以「喝牛奶不必養牛」的投資理論來看,海外度假村的單次價格並不低。

專門研究日本不動產的中信房屋副理郭臻臻指出,投資海外度假村並沒有任何增值空間,雖然業者提供的貸款以及免費住宿餐飲和機票具有「立即性」的優惠吸引力,不過如果將十年內的折價攤提在每年的使用率上,一趟富士山東京假期的費用恐怕遠高於旅遊市場行情甚多。因此,消費者在入會時,絕對不能抱著「投資」觀念,而應以「純消費、純度假」心態入會。



套裝行程擴大市場大餅


郭臻臻表示,目前日本房地產仍在微幅下跌中,加上外資並不看好今年和明年的日本經濟表現,在購買力下降下,東京的商用不動產行情跌幅甚大,因此站在投資的角度上觀察休閒度假村的市場行情,並不值得推薦,不過若是抱著純度假心情,富士山周遭的天然美景,的確具有相當魅力。

此外,FIT 還和日本大月信用金庫合作,以年利率五%提供台灣顧客二百四十萬元到五十六萬元的銀行貸款,繳款期限分為五年、七年和十年。郭臻臻說,雖然年利率五%比台灣本地銀行的貸款利率低,但目前日本在經濟不景氣下,日本國民的房貸利率不到二.五%,海外移民購買日本房地產的利率也在三%到三.五%之間,大月信用金庫的五%利率明顯偏高,台灣消費者如果想入會,仍以一次付清免貸款較為划算。

FIT 祕書顏金寅表示,事實上根據業者入會辦法規定,三百萬元別墅頂級產品一年贈送四張商務艙機票,會員如果沒有用完還可以折現,每張折現二萬五千元買回,四張就等於十萬元,加上沒有用完的住宿券也以每晚二千五百元價格買回,一年十八張等於四萬五千元,將機票和住宿券相加後,消費者表面上每年雖然「折舊」十二萬元,但其實也享有十四萬五千元的折現保證,中間差價並不高。但要特別注意的是,所有的折現所得,依日本稅法規定,外國人所得須扣繳二○%的所得稅。

由於日本國內經濟仍未自谷底彈升,FIT 遂將銷售重心由日本移往台灣,同時成立台灣分公司全面推動台灣顧客入會,不但每月三千三百元的管理費由公司吸收,還特別採取不記名方式,滿足台灣顧客「多人集資、共同使用」的消費特性。同時還和華航合作推出套裝行程,加上東京都內的城市觀光,以及迪士尼樂園一日遊等等,藉以擴大消費層面,因應家庭旅遊風氣。



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