美國退休人口不斷增加，這群子女不在身旁，又不甘生活歸於平淡的銀髮族，為 Pulte 創造出新的商機。
六十九歲的艾蓮說：「如果你在這樣的社區裡還無所事事，那你一定什麼事都不想做。我現在的生活，可是要比之前當上班族時還要忙碌。」
這座位於鳳凰城外，擁有八千戶新建老人住宅的社區，內有高爾夫球場、健身設施和藝文中心。 這是 Pulte 公司專為想要延續人生黃金時期，又不想只待在家裡玩賓果遊戲的銀髮族，所設計興建的十九個社區之一。
市場潛力與日俱增
Pulte 是美國最大的上市建商，在美國︽商業周刊︾五十大企業榜中排行第十九。Pulte 認為，這種社區對愈來愈多像艾蓮和茱蒂這類的退休人士，具有一定程度的吸引力，而這個老人社區住宅的市場，也能夠幫助建商的業績蒸蒸日上。
拜一九九○年代美國經濟興盛及房貸利率走低之賜，Pulte 和其他的建商一樣，享受到獲利快速成長的甜美果實。Pulte 兩年前以十七億美元，買下專攻老人住宅市場的 Del Webb 建設公司，已帶來正面助益，去年銷售額激增三九％，達七十五億美元，淨利也暴增五一％，為四億五千三百萬美元，現在股價為九十五美元。
不過，隨著經濟景氣好轉，房貸利率一定會上揚，而房市也將降溫。房地產專家預計，一般三十年期房貸利率，今年維持在五．八％的水準，但明年將上升到六．二％。美國住宅建商協會︵ NAHB ︶也預估，今年獨戶住宅開工達一百四十五萬戶，但明、後年的數量都將下滑。
現年三十八歲的 Pulte 公司執行長杜格斯︵ Richard J. Dugas Jr. ︶， 現在面對的是一個即將從高峰往下走的市場。曾是百事可樂公司主管的杜格斯，在一九九四年加入 Pulte，但他現在要帶領公司稱霸老人社區住宅的市場。
打造六十座老人社區
杜格斯計畫在未來十二到十八個月內，打造四十到六十座老人社區，並且要拓展亞特蘭大和底特律等城市的新市場。他的理由是，五十五歲以上的美國人口有四千三百萬人，而到了二○二○年，將增加到八千萬人。這些潛在的客戶，因為過去的房地產增值，手中都握有許多現金。
Pulte 表示，旗下的老年購屋客戶，平均身價在七十五萬美元，而要推銷給這些客戶的房子，價值在二十五到三十萬美元。杜格斯說：﹁即使當利率上升，我們所受的影響應該不會太大。﹂不過，建造這麼大規模的社區，資金可能會被綁住十年，因此未來的新開發案會比太陽市社區小很多。
為了提升獲利，杜格斯也實施成本縮減。在百事可樂時，杜格斯專職負責提升廠房營運效率和流程改善，現在他把這些技巧也帶到 Pulte。例如，他把部分建材的生產集中化，如此可節省二十到三十天的工期，一年能夠省下五千五百萬美元。
除了把目標放在多金的銀髮族身上， 首次購屋族、換屋族也是 Pulte 鎖定的對象。這樣可以讓他們不論處在何種景氣循環周期，都擁有市場利基。
所羅門美邦的分析師金史帝芬︵ Stephen S. Kim ︶就說：﹁這就像是在戰爭時，你會想在軍械庫中準備好各種武器。﹂到目前為止，杜格斯仍在享受經濟繁榮時所帶來的好處，但是等到利率上揚後，這種情況很快就會改變。屆時，就是測試武器的時候了。
