在今天看見明天
熱門: 投資 股票 高股息 金融股 存股

平地的怕洪水 山上的怕山崩 P.78

平地的怕洪水 山上的怕山崩 P.78

「人在做、天在看」,姑且不論是否有官商勾結,過去近十年來汐止經財團大量的開發、曾經連續四年蟬聯大台北推案冠軍,人口在短短七年之內暴增一倍,超過都市計畫規畫的人口數量,導致排水、道路、公園……等公設的嚴重不足,都是這幾年來汐止給予外界的負面印象,去年林肯大郡的崩塌、今年的水患,老天爺一次又一次以實際的行動,懲罰人們過度開發土地的罪行。


市場交易冰凍 將有一波跌幅

目前汐止鎮的預售或新成屋個案的廣告全部暫停,在房價沒有人敢詢問的狀況下陷入混沌不明的狀況,但結局恐怕將與去年林肯大郡事件過後相同,出現一波嚴重的跌幅,未來能否再藉著優越的對外交通條件,重振「台北衛星城」的風光,以及水利整治的成績,也是目前房地產界觀察汐止市況的重點。

古名「水返腳」的台北縣汐止鎮,從其原名即可知:汐止是一四面環山的斜向河谷盆地,都市開發沿著貫穿其中的基隆河發展,是一河谷洪泛平原,由汐止鎮公所出版的都市計畫高程圖觀察,汐止地區的地形大抵是由東側向西側緩降,若以區域來看,主要高程(地平面高度)分布最高的地方是「保長坑地區」、高程為二十公尺;這次淹水的「大同路到汐止車站一帶」,以及「樟樹灣地區」的主要高程分布在十到十三公尺與九到十二公尺,而其他地區如「社后」、「台五線前段工業區」與「南港路研究院路口」,主要高程分布則在十一到十二公尺、八到十二公尺與十公尺,可見地勢並不高。

這次汐止水患深達十六公尺,這些原本位在低地的住宅區,全數成為波臣,簡單來說,汐止的居民,住在平地的要擔心淹水,住在山坡地的則得擔心房子會垮下來,真是苦不堪言。



台北市區東移 汐止成為搶建重地

既然汐止並不適宜住人,建商卻汲汲於進軍該區的主因,與台北市東移發展有著密切的關聯。以地理位置來看,汐止東鄰基隆市、西與台北市南港、內湖相連,南則接台北縣石碇及深坑,而北則與萬里鄉比鄰。

由於台北市中心的發展在七十六年之後逐步東移,從台北車站沿忠孝東路、接縱貫路的汐止新台五線到基隆,等於是大台北地區的東軸線,這條東軸線上的重量級區域:台北市曼哈頓區──信義計畫區、頂好 SOGO 商圈等都是耀眼的鑽石地帶,在看準了土地價格僅為台北市的一半到三分之一以下,過去僅做為基隆港貨櫃集散腹地之用的汐止,遂成為建商搶進的標的。

以區位分析,與南港交接的橫科地區是汐止房價最高的地區,南港的研究院路與台北市忠孝東路七段是主要交通要道。仗著地利之便,橫科居住環境與生活機能相當不錯,再加上比鄰中央研究院,此區的別墅產品相當多,有名的別墅住宅諸如早期推案的「迎旭山莊」、「綠野山坡」,近期則有「新雪梨」、「旭日東昇」、「研究苑」等,不過新成屋行情落差不小,根據永慶房屋的統計,在水災之前的橫科路行情在十五.六萬元到十七萬元左右,國興街則在十三萬元到十九萬元。

位在汐碇路以東到茄冬路以西、縱貫線鐵路以南的秀峰地區,則是汐止最被看好的地區,原因是該區為汐止鎮行政中心所在地,對外交通有新台五線與北二高交流道,以及著名廠辦──遠東世界中心與東帝士東方科學園區吸引知名企業如宏碁電腦、中國生產力中心等企業進駐,在新興商圈逐步發展成形之下,秀峰區亦早已成為財團與建商卡位的重鎮,除了東帝士與遠建之外,國泰、潤建、大慶亦在此區推案,而該區因鄰大尖山風景區,亦有知名的山坡地別墅住宅群,例如馥記建設推出的「馥記大名人」、太平洋房屋推出的「薩爾斯堡」等,至於行情,平地價格在十四.五到十八.六萬元,而山坡地住宅價格則受去年林肯大郡事件影響,成屋價在十一到十四萬元之間。

與內湖的東湖以康寧街相連的社后及樟樹灣地區,因住宅區內有水泥預拌、電子、機械廠雜混其中,相對的影響了房價,工業用地較多的福德一、二路成屋行情在十到十五萬元之間,不過該區的預售案也不少,樟樹路的預售個案「百年大世紀」平均標價還開到十八萬元,不過這次汐止水災漳樹路一帶亦深陷其中,未來預售行情已出現相當大的下殺空間。



火車站前建商推案有如蜂窩 這次幾乎全數泡湯

另一個「水世界」──汐止站前地區是汐止發展最早的地區,這裡的住戶分布雖然密集,但過去受到縱貫鐵路的阻隔影響,發展仍受到很大的限制,不過建商在該區還是進行大規模的開發:在大同路二段六八七巷附近即集結了數千戶的預售與新成屋,最有名的為宏國建設的「宏國大鎮」,而國揚的「非常台北」、「宏普的「琉森公園」等亦是知名個案。除了水災對該區未來房地產價格將有所影響外,出入動線僅賴大同路亦是抑制該區房價上揚的阻力之一,目前成屋行情約在十二到十六萬元之間。

大同路三段的保長坑地區是汐止地勢較高的地區,然而因鄰基隆五堵與七堵地區,再加上該區本身為貨櫃集散地,被視為「汐止工業區」,房價一直偏低,成屋行情在九到十一萬元之間,不過仍有建商在此推案,宏國的「宏國誠邑」與家美的「江山萬里」等都是當地知名個案,尤其東帝士建設在此處的重量推案「摩天鎮」,更是數十億元的超級大案。

汐萬路區在去年林肯大郡崩塌之後「一夜成名」,除了林肯大郡,宏璟建設的「伯爵山莊」與「日月光中心」是該區最為著名的個案。而在林肯大郡倒塌之前,汐萬路山區因北二高汐止到基隆段穿越汐萬路到基隆,遂促使汐萬路成為建商搶進的熱門標的之一,只是整個交通動線因山勢限制而僅有汐萬路一條,加上離汐止市區較遠,這裡的房價也相對較低,林肯大郡崩塌後,汐萬路房價更是遭至空前未有的摜壓,目前的行情也在十萬元附近盤旋,可說是大台北地區少見的低房價地區。



金龍湖成為財團夢魘

打著「湖光山水」訴求的金龍湖一帶,是汐止另一優質的住宅區域,過去推案量不多,唯一大型重案為總銷一八七億元的捷和建設「水蓮山莊」。該案在預售時因當時汐止鎮長廖學廣的封路而聲名大噪,也凸顯了金龍湖區出入動線的困境,而這次汐止淹大水雖未波及此區,但已是新成屋重推的「水」案廣告:「在家中就可以釣魚,但不保證釣得到」,恐引起汐止人反感而暫停播出,也顯見汐止的淹水對屬於水岸住宅的水蓮山莊銷售帶來不小的衝擊。

餘屋量已高的汐止,再經連續兩年的天災洗禮,已成為大台北地區房價最低的區域。根據信義房屋店頭資料的統計,今年第三季(淹水前)汐止地區成屋平均價格由去年的十四.五萬元再滑落成十二.九萬元,這個價格只比土城(十一.五萬元)、泰山(十一.七萬元)、五股(十一.九萬元)、八里(七.八萬元)與淡水(十一.二萬元)為高,與新莊市(十二.九萬元)相當,換言之,汐止居民如果想搬離,以相對價位來看也只剩這些地方可以選擇,或是再往北遷至另一個山坡地危險住宅區──基隆了。

汐止目前的房價因還在「災後重建」中而混沌不明,不過可以肯定的是,房價還有下跌一到二成的空間。而汐止房地產的後市看法亦呈多空兩極化,持多者認為除了山坡地住宅之外,汐止的水患如經政府徹底整治,將與之前的台北市民生社區、政大、新店等地區般,享有增值的空間,何況汐止的連外道路完善、到台北市各區的車程不出一小時,而房價則僅在十二萬元左右,對通勤的上班族而言還是具有一定的吸引力。

此外,汐止過去多打著「高銀貸」的旗幟推案,在銀行貸款動輒就是以「九成」、「八成五」核貸之下,有助抑制現有自住戶拋售的動作,因此水災後的跌幅亦約僅有一成到一成五左右,再往下探底的機會將因自住戶不願賤售而減低。然而持空者則認為,以台北縣政府的行政速度,治水完成期限恐是遙遙無期,能夠盡早遷離「水鄉澤國」,才能確保身家財產與性命,因此在「汐止人想遷出、外地人不想搬入」之下,再加上從七十九年起汐止開始大量開發到去年八十六年為止,建商總推案戶數已達四萬七二一四戶、超過汐止總人口數的一半,龐大的餘屋量都將是汐止房地產難以翻身的主因,看來唯有靠時間與地方建設,才能淡化外界對汐止房地產負面的印象了。



延伸閱讀

信任危機的年代

2022-01-05

台灣福食解禁》蘇貞昌強調「3原則3配套」把關,深化台日關係關係 日本前首相安倍稱:已跨越加入CPTPP最大障礙

2022-03-01

盼四年終獲學士後醫學系設立 中興大學結盟大臺中醫療體系 培育良醫入偏鄉

2022-03-29

又辱華啦!基努李維挺「這件事」讓習皇不悅,19部電影被消失 明年《捍衛任務》能上映?

2022-03-25