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汐止套牢多少上市公司 P.82

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受到林肯大郡倒塌與颱風淹大水的直接衝擊,汐止成屋市場的房價創下過去七年來的最低紀錄:每坪平均單價十二.九萬元,如果你是汐止交易最熱絡的八十三年進場買進一坪表價開到十九萬元一坪的預售屋,那麼僅約四年的時間,才開始進行交屋準備「入厝」,你的房價已經跌價三成!「購屋保值」的舊觀念在汐止可說是徹底瓦解,不僅消費者受損,連在此開發的建商也將面臨成屋滯銷與退屋的壓力。


汐止不動產的大量開發開始在七十八、九年左右,而建商會大舉搶進這個在過去因山岳阻隔的汐止地區,除了政府在七十九年放寬「老丙建」限制、八十一年傳出容積率全面實施而進行大量搶建之外,過去山坡土地便宜且容易取得、養地成本低廉,何況面積二十萬公頃的汐止鎮中,山坡地面積即達十八.二萬公頃,當然成為財團與建商養地的目標,而且山坡地的分期分段開發不僅有益於建商不必擔心「沒地可推案」而影響獲利,同時亦不必撥出所需負擔的公設面積,更重要的,財團與建商一旦成甲地買進一片山頭之後,可以「造鎮」方式避免其他建商在同一區段推出近似的產品相互競爭,出現如同淡水小坪頂「八掛山」──八家建商推案套牢的悲慘情形。



宏璟在汐止推出近二百億建案

根據租售報導與衛明不動產的統計,過去十年之間,汐止推案金額最高的建商,是日月光集團的宏璟建設,累計推案金額達一八三.六億元,代表個案則是「伯爵山莊」與「日月光中心」。「伯爵山莊」推案日期在八十年左右,由於主打別墅產品,當年度公開銷售時著實吸引了大台北人的目光,而且「伯爵山莊」的管理良好,在出路動線不甚方便且遠離市區的汐萬路、康寧街一帶創下最高的房價水準。

而去年林肯大郡崩塌之後,由於鄰近出事地點、又屬山坡地住宅,分期開發到「日月光設計中心」的伯爵山莊所在的山頭遂陷入了去化不順的狀況。雖然當時宏璟的銷售人員一再地向外界解釋這裡絕對沒有順向坡、逆向坡等問題,地質結構相當安全,但還是遭到購屋者的強烈質疑,而根據宏璟的半年報顯示,到今年六月三十日為止,該公司待售房屋帳列成本全是汐止的推案,合計為三六.四四億元,分別為「伯爵第七代」、「日月光中心」、「博市」以及「牡丹」,待建土地帳列成本則有二.八四億元,分別為「汐止鎮叭嗹港段叭嗹港口小段二○三─二八地號與四五二─一地號、一○四地號」等筆,而汐止的待售房屋與待建土地帳列成本合計,占該公司總資產的三五.八九%,此一比重不能說不高。

過去十年累計在汐止推出的案量排名第二的則為國泰建設,共計一五○.五億元,主要推案為「台北新都會」、「環翠天廈」、「皇家天下」,以及近期以新成屋姿態重推的「登峰天廈」,不過由於國泰推案一向是在賣口碑,過去的銷售成績不惡, 因此目前的在建房屋計有「汐止皇家天下 G 區」與「汐止登峰天廈」,金額分別為五.三億與十三.七億元,待售房地產則有「汐止觀天下」,金額為一.一億元,而汐止的在建土地則為國泰智興段,共十三.六億元,至於庫存土地則無,因此從過去所累計的一五○億元的案量來看,目前國泰「套牢」在汐止的土地與餘屋根本不算多。



宏普夾層屋糾紛待解

而以「高巢家庭」打開夾層屋市場的宏普建設,過去十年來在汐止推案量則有八十八億元。「高巢家庭」在今年成為宏普主要入帳個案,雖然目前的入帳進度符合公司的規畫,但是夾層屋事件後與客戶的糾紛不斷,這個五十六億元的案量能否順利入帳已不無疑問;累計案量為六十九億元的潤泰建設由於推案集中在八十三年之前,而且當年度的預售銷售率都在六成以上,因此今年半年報中並未列出在汐止的待售或在建土地房屋,而潤建在汐止的推案慣以「陽光」為名,著名的個案則為創下九成銷售佳績的「潤泰陽光新廈」。

累計案量與潤建相當的三重幫宏福建(七○.八億元)著名推案為「人情味小鎮」、「生活大國」等,由於推案時間也在汐止高峰期,餘屋戶數可能不多而未到公布明細的地步,因此宏福的半年報上並未列出在建與待售房屋及土地明細,不過土地庫存中則仍還有二十七筆位在社后段土地,交易總價款則為一三五.八萬元,而市場也認為宏福在汐止「套牢」的金額應該不少,除了汐止外,宏福也在樹林、內壢等郊區推案,市場因此推估宏福要達到年度營收目標恐非易事。

以「南隆案」參上台北市長選舉一腳的國揚建設,同樣的也被套在汐止。累計推案六十二億元、推出戶數亦上千戶的國揚,最著名的個案為「吾印良品」、「忠孝名園」,以及向新巨群建設盤案的「非常台北」。這三個案子都在林肯大郡災變前推出,銷售率均在七成以上,然而之後也受到林肯大郡的波及。目前國揚到六月三十日為止,在汐止的帳列成本為待售房地「忠孝名園」的三一一八萬元,以及「非常台北」的五○六四.八萬元,在建房地則有「吾印良品」的十七.一五億元,換言之,國揚「套」在汐止的金額也不高,約十八億元。



三重幫土地庫存最多

由母公司宏泰為土地庫存金礦的宏盛建設,在汐止的累計推案量約為四一.七億元,然而由於三重幫在汐止為「大地主」,透過宏盛準備開發土地也相當多。根據宏盛的半年報,到六月三十日為止,在汐止的在建房屋中合計帳列金額為五.三五億元,待售土地中的建築用地帳列成本為八九四九.七萬元,而在建土地則有十五.二二億元,待售房地產則至少為二.四九億,實際市場價格恐怕不只如此。而宏盛預計今年在樟樹灣推出十六億元的先建後售案,而該區正是汐止水災區,因此宏盛今年能從樟樹灣案中入帳多少,亦值得關注。

至於太平洋建設案「香榭花都」已經完成入帳,如有餘屋可能也不多,因此未顯示在半年報中,而另一個案「薩爾斯堡」則為關係企業太平洋房屋的推案,對太設的入帳關聯性低,此外,冠德建設在汐止亦有土地「汐止社后段社后小段」三六四八萬元,目前正為出租之用,而冠德會購入該塊「工乙」土地則是當初有意設立預拌混凝土廠之用。

因此由汐止各建商推案得知,上市公司在汐止「庫存」的土地房屋最多的為宏盛建設,這與三重幫在汐止「擁山自重」的情形相符,而三重幫亦是汐止最大的地主,至於東帝士集團在汐止仍有不少土地,從其過去累計推案量一二六億元即可見端倪,而東帝士過去慣於大量購置山坡地,例如其在基隆地區亦購置大片土地、成為當地重量級建商來看,相信東帝士集團也在目前「現金缺缺」的時期中,頗為苦惱這麼大片的土地要如何解套,尤其是山坡地。

這些財團與建商在汐止購地的「進貨成本」恐怕是每坪土地以「千元」計算,目前市場行情則在十五萬元上下,只要能出脫,絕對有暴利可期,何況一旦事情煙消雲散、消費者不復記憶之後,財團與建商又可大舉推案,因此從汐止不少個案改成「先建後售」,即可大略得知財團與建商所取得土地的成本之低廉,才能經得起積壓資金,不過,這個如意算盤能否永久打下去,還有待觀察。


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