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物權法是壓垮上海房市最後稻草? P.126

物權法是壓垮上海房市最後稻草? P.126

從起草到表決歷經十四年的物權法,終於在三月十六日通過,象徵中國私有不動產正式進入法律保障時代;該舉動不但象徵建商土地徵收成本增加,為了因應新法令加快閒置土地開發的政策,預估也會有不少建案將趕在近期推出。

物權法究竟是大陸房市的票房毒藥還是萬靈丹?

從起草到表決通過,歷經了漫長的十四年,物權法的實施,不僅象徵了中國大陸私人擁有不動產,正式跨進法律保障時代,影響更大的是,房地產市場的遊戲規則將重新改寫。

雖然物權法是在三月十六日通過,但實際上,早在付諸表決之前,這部新法的精神就已開始在房市發酵。包括拆遷補償費的節節高升、住宅商業用地公開招標,早已在不少城市發酵。

物權法不僅從起草到表決時間長,審議次數也創下中華人民共和國立法史上的新高;即使如此慎重,不過許多房產業者,仍將其視為國務院對房市發展的亡羊補牢之舉,作用主要在於讓以往的既定事實更明確。

中國大陸改革開放近三十年來,在土地國有的政策推動下,以往不管是徵收農地,或是拆遷城市居民的房產,只要一聲令下,不管補償合不合理,基本上都是令出必行。


物權法成「釘子戶」溫床

近年來,在物權法審議即將通過,還有國務院重視拆遷補償問題的情況下,上海、北京等大城市內的「釘子戶」,一時間成了房產開發商最沉重的負擔。

最近中國最牛的釘子戶,在國際媒體的注意下,不僅紅透了重慶,還讓全世界都看到了,大陸再也不是以前「令出必拆」的國家。看在房地產業者眼中更是一股莫名的恐懼。

實際上,重慶最牛的釘子戶只是媒體報導的冰山一角,在物權法對徵收個人房屋與其他不動產,不僅規定要給予拆遷補償,同時還應適當保障被徵收人的居住條件。建商認為,該條文將成為醞釀更多釘子戶的溫床。

中國改革開放以來,所謂「釘子戶」起源的鼻祖上海市,去年底就有一樁可歌可泣的老房拆遷鬥法案例;位於市區精華地段的建國西路、陝西南路交界的老法租界一帶,財大氣粗的香港嘉華集團斥資人民幣數十億元,準備在當地興建新一代的豪宅。

這個位於長寧、徐匯交界的一流地段,自然身價不菲,不過部分住戶的身分也很「牛」,即使補償費用每平方公尺打破萬元人民幣,創了當時上海拆遷補償的新高,不過新的居住環境無法與老房相提並論;還有不少精明的上海人已嗅到物權法精神,這個超級大案,僅拆遷工程就花了五年時間,若非嘉華集團財力雄厚,很有可能半途而廢。

去年底,在少數頑強的釘子戶終於點頭的情況下,嘉華終於得以舉行正式開工典禮,雖然已錯過上海房地產銷售的最佳時機,但因為地段良好,仍有不少代銷業者看好這個建案。

不過按照整個拆遷與營建成本計算,當地房產業者估計,每平方公尺售價至少要在人民幣四萬五千元至五萬元,也就是每坪大約要新台幣七十萬元以上,才能回收成本。

原本釘子戶較常見於北京、上海等大型城市,現今在物權法正式實施後,這股挾物權法以令建商的風氣,可能會快速蔓延到其他二、三級城市,未來徵地成本堆高現象將不可避免。

上海湯臣總經理徐彬就表示,湯臣集團買地幾乎都是以無地上建築物與住戶的土地為主,只有如此才能保障開發與完工時間,財務或銷售規畫才能貫徹執行;需要補償拆遷的建地或許看似獲利空間較大,不過曠日廢時的成本,有時卻難以估算。

至於稅、費並存,繳納現象混亂的大陸房地產業稅制,在物權法的明確規定下,未來即將進行試點的物業稅,將扮演一統江山的重要角色。

表面上,物業稅一旦執行,似乎會在一定程度上壓抑了購房的需求,但實際上,未來新稅法的徵收方向,將主要朝壓抑投機與投資性,還有購買大坪數豪宅的購屋族;至於一般中小型住宅與普通住宅,則不會在物業稅抑制的範圍內。

物權法的衝擊看似來勢洶洶,不過在上海經營房產開發十多年的台商、高亞房產總經理柯耀明就表示,不論是北京或上海的房產商,對物權法都早已有因應之道,目前最擔心的還是中共中央對上海房市打壓政策要持續到何時的問題。


開發商融資管道九成關閉

尤其是剛從浙江調任上海市委書記的習近平,在當地的房產商眼中,他的態度將動見觀瞻。因為以上海來說,原本開發商的融資管道,近一年多來,至少有九成以上都已關閉。

除了像長江實業等大型外商,或是萬科、金地等大陸本土大型建商還有額度可以向銀行借貸,其他不論以往推案的歷史多輝煌,在資金上都得自求多福。

此外,儘管物權法的頒布實施,勢必將會推高未來市區內地價,然而上海在二○○三年前,官方出讓了大批的商、住用地,在新法令要求加快閒置與存量土地開發的情況下,即使是寸土寸金的十里洋場,短期將會有不少建案因政策而推出。

近一年買氣萎縮的上海房市,中環線以外哀鴻遍野,跌幅超過四至五成個案比比皆是,但中環線以內售價卻仍堅挺。原本壓力重,但仍硬撐的市區房價,一旦雷厲風行要求盡速去化閒置土地,極有可能成為壓跨當地高房價的最後一根稻草。

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