複製香港經驗 九商辦概念股起飛

開放中資來台終於成真！根據七月一日經濟部公布的中資來台開放項目，不動產列為開放項目之一。有了相關準則依據，預料未來一、兩年，中國企業來台灣投資房地產勢將成為新聞熱點，也將讓台北市精華區商辦、豪宅市場水漲船高。

台灣工銀證券研究報告指出，根據香港經驗，開放中資投入不動產，商辦漲幅最大，其次為豪宅，最後才是一般住宅。正因為有香港經驗作為範本，今年第二季雖然大台北地區空置率和租金改善有限，但因為中資來台的預期，根據信義房屋商仲部統計，第二季商辦成交量比第一季成長一倍，且房價上漲一成。

台灣工銀證券營建產業分析師孫新銘表示，若比較香港各類型不動產在二○○三年後走勢，累積漲幅最高的就是Ａ級商辦大樓，到○八年累積漲幅已達二七一．八％，遠高於豪宅累積漲幅一七二％，香港一般住宅同時間漲幅則是一一○％。

代表一  日勝生、萬企、第一保

據一位和中資有實際接觸經驗的外資商仲公司高階主管表示，中資來台選擇Ａ級商辦，首選一定是台北市，而且就跟買錶買包一定要勞力士、ＬＶ等外顯名牌一樣，中資來台第一波一定要在台北市「看得到」的地方，大型國企來台，「整棟買下」是第一首選，士林、晶華、忠孝ＳＯＧＯ、信義及南京敦北、台北車站六大商圈，正是「看得到」的「六大名牌」。

因與對岸交流日益頻繁，資產股已經大幅上漲，但開放中資購買房地產後，漲幅落後的「商辦概念股」有機會趁勢而起。國泰金、新光金兩大地王就量來說，當然是在台北市商辦數量最多的兩家企業，但在六大商圈坐擁商用不動產的中小型股股價，想像空間卻更大。

其中，具備「五鐵共構」概念的台北車站商圈，在機場捷運完工後，車站特定區內樓高五十六與七十六層的雙子星大樓，旅客將可在此行李直掛桃園機場，將具備「國家門戶」概念。日勝生在對面的「京站」，規畫辦公大樓、商場、飯店、住宅，雖因是地上權案，沒有土地產權，但一旦周邊商業機能更發達，租金收益也將大進補。

此外，在中華路與峨嵋街各有一棟辦公大樓的萬企，以及在忠孝東路、林森南路口擁有十一層辦公大樓的第一保，也算是台北車站商圈範圍內，尤其萬企所擁有的兩棟辦公大樓屋齡已逾四十年，且都位於商業區內，未來若和建商合作，投入都市更新，增值幅度將更加可觀。

代表二  中和羊毛、勤美

明年若松山、虹橋機場正式對飛，兩岸一日往返的商務需求將愈發密集，松山機場周邊的辦公大樓、店面需求也將大增，目前已有台商積極卡位，鄰近的南京敦北商圈辦公大樓後勢看好。南京敦北商圈「商辦概念股」的代表，是擁有位於敦化與忠孝路口中和羊毛大樓的中和羊毛，和透過不良債權模式取得環亞百貨十四個樓層、一．二六萬坪樓地板面積的勤美。

目前中和所擁有中和羊毛大樓八個樓層中，除一層自用以外，一至七樓僅兩層出租，一年的租金收入扣除成本約三到四千萬元，換算每股獲利為○．三至○．四元。但若隨著商辦需求加溫，所有樓層都出租，且租金隨市場行情調高，租金收益將倍數成長，且敦南商圈商辦由目前五、六十萬元提高到七、八十萬元，擁有二八四二坪產權且幾乎無負債的中和，光這棟大樓就值兩個股本之多，對照目前十四億元的市值，遠低於公司價值。

雖然勤美日前爆發掏空弊案，且近幾年大舉投入不動產，財務結構也有惡化趨勢，但手上資產包括環亞百貨以及明年將完工交屋的「勤美璞真」豪宅案，以及台中綠園道全國大飯店、勤美誠品大樓與金典酒店部分產權，資產價值不菲，股價在利空後大幅下挫，勤美可說是目前「股價淨值比」最低的資產股。
 

代表三  統領、第一店、大台北

另外，在忠孝東路擁有整棟大樓的統領，在南京東西路各擁有一棟大樓的第一飯店，在林森北路的欣欣大眾以及在八德路擁有兩棟大樓的大台北，也都是「商辦概念股」的代表。

房地產率先受惠於馬政府的中國政策，商用不動產是第一波開放的項目，實質需求會在未來一兩年加溫，「商辦概念股」在加入新的活水後，市場應會重新給予新的評價。