對土地所有權人開罰，只是提高實價登錄誘因的直接手段，未必是有效手段，因為所有權人可能從登錄不實中獲得經濟利益。
為了回應高房價引起的社會問題，政府日前提出了落實居住正義的五項方案。令人意外的是，其中沒有近來民氣可用的房地產交易實價課稅方案，卻有房地產交易按實價登錄方案。
房地產交易按實價登錄，不代表交易所得按實價課稅。但若要按實價課稅，卻非得先建立實價登錄制度不可。所以，這項改革方案仍然可以視為我國房地產交易稅制合理化的一步。
根據以往經驗，社會改革如果第一次沒有成功，日後再凝聚改革共識，往往更加困難。所謂一鼓作氣，再而衰，三而竭，即是此理。過去政府課徵證券交易所得稅的失敗經驗，殷鑑不遠。而這次推動實價登錄制度，也面臨同樣挑戰。
如果要讓實價登錄制度成功，就需要在不動產交易作業中，建立買賣當事人願意主動登錄實價的誘因。但從目前行政院說明的方案中，這項誘因似乎不足。因為報導中的方案，只有針對土地所有權人登錄不實，或不願登錄者，處以三至十五萬元罰鍰。除此之外，尚未見到其他落實實價登錄的誘因。
對土地所有權人課以罰鍰，只是提高實價登錄誘因的直接手段，未必是有效手段。因為土地所有權人可能從登錄不實中獲得經濟利益。這些利益抵銷了罰鍰損失，使得實價登錄的誘因降低，甚至完全沒有誘因。
比較有效的方式也許可以參考先進國家作法，例如規定一般房地產交易必須經過房屋仲介，或銀行建築經理部門等第三者，作為交易中間人，並對該第三者課以實價登錄的責任。若有嚴重違反規定者，甚至可以吊銷執照。由於第三者通常不會因為登錄不實而獲得利益，故在沒有利益衝突下，對不實登錄的處罰才能充分發揮誘因效果。
另外一項補強措施是從源頭控管，也就是規定房屋代銷業和建設公司，必須據實申報所銷售的新屋成交價格。這種對賣方課以登錄責任的優點，是賣方不致高報售價，造成自己虛增所得與稅負。同時買方亦不會讓賣方低報售價，使未來轉手售出時虛增所得與稅負。一旦新房自交屋開始，就採取實價登錄，則以後房屋再轉手時，買賣雙方就很難有虛報售價的空間。
另外，實價登錄應該與不動產過戶同時辦理。但目前修法方向是過戶三十天內，由所有權人辦理實價登錄。理由是避免民眾誤以為實價會被用於課稅。這種想法顯然過慮。因為所得稅必須以前後兩次轉手價格，計算所得及稅負。如今沒有前手轉讓實價，如何對賣方實價課稅？主管機關反而要防範，買方虛增價格，規避未來稅負的問題。
（本專欄隔周刊出）
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