「喬王，不好意思有房子的事情又要麻煩你了...」小星(化名)是我認識多年的朋友，最近突然找我諮詢有關房子的事情。還記得上次她找我諮詢時，是因為她爸爸欠了賭債，她和妹妹兩人必須被迫幫忙還債，所以想問我房貸的注意事項。
就我所知，小星的爸爸本身沒有工作，因為喜歡賭博，導致欠了上百萬元的賭債。去年4月，她爸爸把名下板橋的房子拿來向銀行貸款，並且用小星的妹妹當保證人，借出200萬元的理財型貸款，還掉一部份的賭債。可是，她爸爸現在還有60萬元的信用貸款，以及10萬元的私人借貸。
「最近爸爸找了房仲來家裡看房，被我發現，我才知道原來爸爸想要賣掉這間房子！」小星眉毛一皺，一臉煩惱地告訴我這件事。由於小星和妹妹不曉得要賣多少才合理，以及不懂買賣房屋的細節，所以小星趕緊找我求救。
見面之前，我請小星按照我教她的方法先去評估那間房子的價值。調查結果如下：
● 銀行估價約32~35萬元/坪
● 實價登錄約32~36萬/坪
● 預估房子最多賣到900萬元
透過2小時的諮詢，我一步一步地釐清小星與家人目前的工作與收入狀況後，提供了以下5個建議：
1. 確認實際負債，優先還掉私人貸款
我深深相信...家中看見1隻蟑螂，代表家中可能隱藏了至少10隻蟑螂。
雖然小星的爸爸告訴他們，他只和朋友借款10萬。但是...欠債者的實際債務有可能比他說的還要多，所以需要多方面求證。尤其必須確認是否有找「地下錢莊」借錢，否則債務會愈滾愈大，最後甚至可能會連累到小星及妹妹一家人。唯有透過多方求證，才能釐清爸爸的實際負債金額，確認自己要幫忙的範圍有多大。
由於她妹妹與爸爸的關係比較好，所以我建議請她妹妹再次和爸爸確認目前的債務狀況，以便確認要幫爸爸還掉的真正債務有多少。另外，我也請小星親自調閱一下建物謄本，確認房子除了去年的銀行貸款之外，是否還有抵押給其他人的紀錄。如果謄本的他項權利部有登記其他人，登記得愈多，就代表未來討債的人愈多，事情也愈複雜。
2. 小心款項挪作他用，還有隱藏費用
原本小星一家人討論的方向是「賣房還債」，並且再買一間較小的房子。但是，賣房的錢扣除房貸200萬之外，剩下的錢都會匯進爸爸的帳戶中。萬一爸爸手頭上一下子多出了上百萬元的存款，是否有可能又拿去賭博？
恩...機會很大！而且當本金變大，爸爸可能賭更大！
此外，原本小星及妹妹把預算抓太緊，認為賣掉房子900萬元(其實板橋的房子不只這價格)，扣除270萬元貸款，只需要在郊區找600萬元左右的電梯大樓即可。卻沒想到還要支付以下費用：
● 賣房要支付「4%的房仲費用」
● 買房要支付「1~2%的房仲費用」
● 代書費用
● 政府規費(稅費、設定費)
● 裝潢費用
3. 還債未必要賣房，善用房貸整合舊債
如果爸爸的私人負債與信用貸款只有70萬，其實只需再次把房子拿來申請貸款，用「低利率房貸」還掉「高利率債務」。既不需要擔心爸爸是否會把款項挪作他用，又不用擔心賣房與買房的一連串問題。
此外，因為小星現階段的身心狀況不佳，與爸爸的關係也不是很好，所以正在思考是否要搬到中南部的親戚家。既然不確定未來家裡會住誰，那就更不需要先賣房再買房，因為買了房後反而又會綁住了她。
4. 改住電梯大樓，舊公寓還能創造現金流
因為爸爸年紀比較大，住在4樓公寓其實走路很不方便，所以他們才打算賣掉這間房子。但假如不賣掉房子，爸爸仍然可以選擇租「電梯大樓」或「公寓一樓」，老家則整理後出租。
查了那附近的租金行情，舊公寓兩房的租金約2~2.5萬元，電梯大樓套房的租金約1.5~2萬元。這樣不僅能讓房客幫忙繳房租，甚至還有機會創造一些新的被動收入。
PS: 原本他們還想到直接「新買一間房子收租」，但是沒有經過學習、沒有實戰經驗的情況下就「買房投資」，其實風險更大。
