都更重建和危老重建各有何優缺點？

黃張維

達志

2021-07-26 16:03

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不管是都更或危老重建，屋主在選擇合作的建方時，除了評估合作條件之外，務必也要花些時間了解建方過去完成的建案，看看他們的建案品質如何、口碑好不好。畢竟一個案子走下來，短則5年，長則10數年，一家信譽不好的公司，不僅無法為屋主完成重建，甚至可能引發事端或法律糾紛，不可不慎。

都更重建和危老重建的條件不盡相同，但這兩年法令修訂後，基本上，符合都更重建的一定符合危老重建。雖然在這種情況下，我一般都會根據基地大小和屋主人數這兩個要素，來幫屋主做初步判斷，看看申請哪一個項目比較有利，之後再隨當時狀況調整。不過有時，申辦耗時長短，以及政府所提供的款項補助和賦稅減免也會影響屋主的決定。

所以在此，我就把這兩者的優缺點、容積獎勵、補助和賦稅減免仔細做一個比較，讓大家在做決定時，可以從一個更全面、宏觀的角度來考量，也藉此重新思考一下自家屋宅的條件。

雖然都更重建非常耗時，程序也極為繁瑣，不過，比起過程相對簡便快速的危老重建，都更受到政府更多的監督，所以相對之下也比較安全。

舉例來說，都更重建除了位置、屋況和基地大小等條件必須符合政府規定，在流程上，一如之前提到的，必須舉行至少兩次的公聽會，並經過幹事會、聽證及審議會等會議審查，開會時，要有政府相關人員或專家學者列席。此外，還得準備各種書面資料，提供給主管機關審核，真的是一個不小的工程。

但是，就因為整個重建過程，都在一個公正、公開、透明的機制下進行，而且政府可以隨時透過每一次的會議和書面報告來進行監督，對屋主來說，是比較有保障的。

相對的，危老重建因為程序簡化很多，可以大幅縮短整個重建時間。快的話，可能只要2、3 個月就可以核准重建，剩下的就是申請建照、預售及興建所需要的時間。所以，若規模不大，住戶的組成也很單純，在協調上難度不會太高，危老重建就是一個比較好的選擇。當然如果基地較大，包括產權等都需要建方一一代為釐清，選擇都更重建對屋主來說或許比較可以放心。

相對的，危老的程序雖然簡易許多，但政府介入的部分很少，基本上就是根據屋主和建方的合意來進行，感覺比較接近傳統的合建，屋主必須自行承擔過程中可能產生的風險。舉例來說，有些建方在和屋主洽談時，可能會技巧性迴避掉一些應該告知屋主的權益，如果屋主自己也沒有經驗，或是事先搜集的資料不夠齊全，可能會在不知不覺中吃了悶虧。

此外，在決定房屋的分配比例時，如果建方提供的資訊不夠多，也沒有完整的說明或溝通，屋主就無法做出全面性的判斷。

至於都更重建的缺點，自然就是程序冗長了，而且因為政府管控得比較仔細，執行的困難度也因而提高。有可能一個案子忙了5、6 年，最後還是因為無法達成某個條件，只能不了了之。不僅屋主失去了重建家園的機會，對建方來說，因為已經投入大量人力、成本與時間，也是一筆不小的損失。

優點和缺點通常是相對的，都更重建因為有政府監督，所以建方和屋主比較不容易產生糾紛；相對的，為了達到監督的效果，屋主或建方必須準備許多資料，並完成政府規定的程序，所以時間會花得比較長。

而危老重建因為程序簡單許多，可以省下不少的人力、物力和時間，但對屋主來說，因為少了政府的管控，所以也多了一點風險。