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買到漏水屋該怎麼辦?我該打官司、上法院嗎?不動產律師傳授SOP:交屋後房子漏水的4處理順序

買到漏水屋該怎麼辦?我該打官司、上法院嗎?不動產律師傳授SOP:交屋後房子漏水的4處理順序
圖片僅示意,非當事人

林明忠律師

房地產

shutterstock

2021-08-27 15:20

林律師,我買屋一年多後,牆壁內開始出現水漬和壁癌、天花板也開始有漏水,請人來看後發現是屋頂和外牆有瑕疵會漏水,我該怎麼辦呢?我向賣家反應,賣家說房子都賣了一年多了,保固早就過了,這個漏水跟他無關,要我自己處理,請問這樣有理、我可以請他賠償嗎?我該怎麼辦?

 

買到漏水屋是很多民眾來諮詢的問題,因為漏水除非非常嚴重,否則其實很難在1、2次的短暫看屋中發現,而且因為通常是在買屋後1、2年才會發現,所以很多賣方其實也都說時間過很久了,不願意處理。

 

很多民眾也會問:買到漏水屋該怎麼處理呢?

 

處理第1步:契約有無揭露漏水問題?

 

一般成屋買賣契約和不動產說明書裡面,都有會「滲漏水狀況」的揭露要求與位置標示,不過實務上會發生的問題的案件,大多都是不動產說明書裡面「滲漏水狀況」勾選「無」,或者是滲漏水處揭露不足(例如有3處滲漏水,但只寫了1處有滲漏)。

 

▲不動產說明書現況調查表裡有無記載滲漏水狀況,是看契約的第一步。

 

通常契約不會特別針對「漏水瑕疵」去約定法律效果(我看過有特別約定漏水瑕疵的保固和負責期間的,這部分如果有約定,原則上會優先於民法的一般規定)。

 

所以一般漏水的法律效果,會依照民法「物之瑕疵擔保」和「不完全給付」的規定去主張權利。

 

處理第2步:保固過期了?

 

其實,民法沒有所謂的「保固」概念。除非契約有特別約定「保固」的時間,否則在漏水的案件,一般會回歸民法的規定。

 

一般民法上的瑕疵擔保請求權原則上是交屋後5年,但要特別注意的是,如果你已經發現了瑕疵,你就必須要趕快以存證信函通知賣方(若發現後遲遲不通知,可能被認為已經承認這個瑕疵),並主張要行使「瑕疵擔保」的法律效果,依照民法第359條,可以主張: 

 

1.解除契約

 

2.減少價金

 

但並不是每一種滲漏水瑕疵都可以請求解約的,因為法條還是有規定「但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」。通常多數的滲漏水狀況,雖然影響居住品質,不過房子通常還是能住人,所以因為幾處漏水就要求要解除整份契約,可能會被法院認定有「顯失公平」的狀況,因此大部分的案例中,民眾上法院多半是主張「減少價金」,而不是解除契約。

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