最近看到一句很有意思的話：「我終於，還清了房貸，然後住進了養老院。」
這是日本老年人詩詞創作比賽的其中一個作品。
短短一句話，道盡了一生辛苦還房貸的矛盾感…
欠銀行錢，到底要不要快點還清
我們都知道，買房通常是人生中最大的一筆開銷。
所以，大部分的人都會找銀行借錢，否則這一輩子可能都買不到房子。
但是買了房之後，到底要不要盡快還掉房貸？
有些人會認為：欠債不好，或者不想繳太多利息給銀行，所以拚了命地賺錢還款。
有些人會認為：現在利率很低，手中有多餘的錢，生活品質會比較好，也才有閒錢可以拿來進修，或投資理財。
你贊成哪一個想法呢？
釐清本金與利息的本質
我認為，不管是哪一派想法，都必須先了解：
還掉的利息，是拿不回來的錢
還掉的本金，是拿得回來的錢
當我們賣房，或申請房貸，就能把本金再提領出來(註)
那麼…我們每月繳的房貸支出是本金？還是利息呢？
恩…聰明的你應該回答得出來，答案是：大部分都是本金！
所以，是否有必要拼命把錢還給銀行，並且把錢鎖進房子內呢？
這就要看你的資產是如何配置囉！
對於不懂理財、容易花錢的人來說，先把錢還給銀行，至少不會拿來亂花或亂投資。
但是，對於懂得理財、懂得運用資金的人來說，手中有錢就能最大化地發揮錢的效益， 這些效益可能是提升資產報酬，也可能是提升生活品質。
註：理論上，還掉的本金未必全部拿得回來，因為還要看售價是否高於買價，但以過去幾十年的台灣房產市場來看，只要長期持有再轉賣，而且不是急著賣掉，售價通常都會比買價高。
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提前還房貸的機會成本
如果手中的錢不知道怎麼運用，提前還房貸其實也是一個好選擇。
但要注意以下個機會成本：
#違約金
大部分購屋房貸需要綁約三年，提前還款可能會有違約金。
不過，各家銀行的違約金條件不同，有興趣可參考這篇文章提（前還房貸？不懂銀行遊戲規則，小心被罰高額違約金！）
#生活品質
提前還款，會降低你和家人的生活品質嗎？
如果會，就要思考當初買房的目的是什麼？
對我來說，我始終相信：
買房，是為了過得更幸福，不是為了過得更辛苦。
所以，千萬不要為了省利息而本末倒置…
#人生機會
當我們的手中有閒置資金，遇到機會時才能更快把握住它。
這些機會可能是進修學習的機會，也可能是投資理財的機會，或是發展斜槓增加收入的機會。
萬一遇到這些機會，卻因為口袋資金不多而不敢勇於嘗試，導致白白錯失了好機會，是否會讓自己終生感到遺憾呢？
#房貸利息抵稅來源
如果你是買房自住，購屋貸款利息支出是稅務規劃的好幫手。
根據所得稅法規定，本人、配偶或受扶養親屬名義登記的房屋，辦竣戶籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用，可取具房貸利息單據，在報稅時申報列舉扣除，每一申報戶以一屋及每年扣除額30萬元為限。
但如果你選擇要加速還款，可供抵稅的房貸利息支出也一併減少，對於稅務規劃來說，未必是好消息。
所以，在你確定要提前還款之前，別忘了把稅源的概念一併納入考量中囉！
錢是流動的，貸款可能不會繳一輩子
另外，還有很重要的一點是…
房子可能不會住一輩子 ，貸款可能不會繳一輩子
當我們在人生的不同階段，都有可能會遇到換屋的需求，譬如：結婚、生小孩、換工作、退休等。
所以，當我們賣掉房子之後，本金就會拿回來。
錢，就是這樣流動來、流動去，而不是死死地將錢投入房子後，一去不復返。
你是銀行是老闆？銀行是你的老闆？
我再換另一個比喻好了…
如果把買房自住看成一項事業，那麼銀行就是你的股東兼員工，而利息就是你支付的薪水與分紅。
它為你創造更美好的生活，所以你分紅給它；它幫你分憂解勞，所以你支付它薪水。
當然，你也可以選擇自己獨資買下房子，這樣就不用分紅，也不用支付任何薪水，但是代價是…
你可能會一個人辛苦賺錢…賺~到~累~死~
當我們聰明地分派工作給員工，並且支付合理的薪水，才能專注在更有生產力的工作上，並且擁有更好的生活品質。
總結
回到我們一開始提到的日本老年人詩詞創作比賽作品：「我終於，還清了房貸，然後住進了養老院。」
我認為，如果不想要一輩子辛苦賺錢，只是為了還清房貸，變成了房子和銀行的奴隸，就必須聰明地運用貸款，讓銀行變成幫忙分憂解勞的員工，或者是共創美好生活的股東。
但是，如果不懂得管理員工，或者不了解股東機制的運作，就有可能發生：支付很多薪水給員工，股東拿了很多分潤，但公司其實是空轉沒賺錢，自己根本是白忙一場。
那麼，這到底是要怪員工、怪股東？還是要怪自己呢？
這就好像是很多人會說，不要讓銀行賺太多利息，那到底是銀行賺你的利息太過份？還是自己不懂得運用銀行資源去創造更好的生活呢？
所以，當我們支付合理的利息給銀行，讓手頭上有更餘裕的資金可以學習進修、投資理財、掌控商機、有更好的生活品質，其實正常繳款就可以了。
當我們懂得進一步運用資金，才會考慮是否要延遲還款；但如果不懂得運用資金，把錢提早還清，或許反而不會被詐騙，或者亂花掉，也是一個好選擇囉！
作者簡介_喬王
長期關注房地產/美股ETF/生活理財等領域，目前身兼金融業PM/部落客/包租公/網路媒體專欄作家/Hahow好學校平台講師，立志用淺顯易懂的語言讓更多人輕鬆踏入理財的世界。
本文獲「喬王的投資理財筆記」授權轉載，原文：房貸要提前還清嗎？想清楚這幾點，你就不會再糾結！
