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「我終於還清房貸,然後住進養老院」不想辛苦賺錢一輩子,淪為房子和銀行的奴隸...房貸眉角大公開

「我終於還清房貸,然後住進養老院」不想辛苦賺錢一輩子,淪為房子和銀行的奴隸...房貸眉角大公開

喬王的投資理財筆記

房地產

shutterstock

2022-01-17 13:53

最近看到一句很有意思的話:「我終於,還清了房貸,然後住進了養老院。」

​這是日本老年人詩詞創作比賽的其中一個作品。

短短一句話,道盡了一生辛苦還房貸的矛盾感…

 

欠銀行錢,到底要不要快點還清

 

我們都知道,買房通常是人生中最大的一筆開銷。

 

所以,大部分的人都會找銀行借錢,否則這一輩子可能都買不到房子。

但是買了房之後,到底要不要盡快還掉房貸?

 

有些人會認為:欠債不好,或者不想繳太多利息給銀行,所以拚了命地賺錢還款。

有些人會認為:現在利率很低,手中有多餘的錢,生活品質會比較好,也才有閒錢可以拿來進修,或投資理財。

你贊成哪一個想法呢?

釐清本金與利息的本質

 

我認為,不管是哪一派想法,都必須先了解:

 

還掉的利息,是拿不回來的錢

還掉的本金,是拿得回來的錢

當我們賣房,或申請房貸,就能把本金再提領出來(註)

 

那麼…我們每月繳的房貸支出是本金?還是利息呢?

 

恩…聰明的你應該回答得出來,答案是:大部分都是本金!

 

所以,是否有必要拼命把錢還給銀行,並且把錢鎖進房子內呢?

 

這就要看你的資產是如何配置囉!

對於不懂理財、容易花錢的人來說,先把錢還給銀行,至少不會拿來亂花或亂投資。

 

但是,對於懂得理財、懂得運用資金的人來說,手中有錢就能最大化地發揮錢的效益, 這些效益可能是提升資產報酬,也可能是提升生活品質。

 

註:理論上,還掉的本金未必全部拿得回來,因為還要看售價是否高於買價,但以過去幾十年的台灣房產市場來看,只要長期持有再轉賣,而且不是急著賣掉,售價通常都會比買價高。

 

 

提前還房貸的機會成本

 

​如果手中的錢不知道怎麼運用,提前還房貸其實也是一個好選擇。

 

但要注意以下個機會成本:

 

#違約金

 

大部分購屋房貸需要綁約三年,提前還款可能會有違約金。

 

不過,各家銀行的違約金條件不同,有興趣可參考這篇文章提(前還房貸?不懂銀行遊戲規則,小心被罰高額違約金!

 

#生活品質

 

提前還款,會降低你和家人的生活品質嗎?

 

如果會,就要思考當初買房的目的是什麼?

 

對我來說,我始終相信:

買房,是為了過得更幸福,不是為了過得更辛苦。

 

所以,千萬不要為了省利息而本末倒置…

 

#人生機會

 

當我們的手中有閒置資金,遇到機會時才能更快把握住它。

 

這些機會可能是進修學習的機會,也可能是投資理財的機會,或是發展斜槓增加收入的機會。

 

萬一遇到這些機會,卻因為口袋資金不多而不敢勇於嘗試,導致白白錯失了好機會,是否會讓自己終生感到遺憾呢?

 

#房貸利息抵稅來源

 

如果你是買房自住,購屋貸款利息支出是稅務規劃的好幫手。

 

根據所得稅法規定,本人、配偶或受扶養親屬名義登記的房屋,辦竣戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用,可取具房貸利息單據,在報稅時申報列舉扣除,每一申報戶以一屋及每年扣除額30萬元為限。  

 

但如果你選擇要加速還款,可供抵稅的房貸利息支出也一併減少,對於稅務規劃來說,未必是好消息。  

 

所以,在你確定要提前還款之前,別忘了把稅源的概念一併納入考量中囉!

 

錢是流動的,貸款可能不會繳一輩子

 

另外,還有很重要的一點是…

 

房子可能不會住一輩子 ,貸款可能不會繳一輩子

當我們在人生的不同階段,都有可能會遇到換屋的需求,譬如:結婚、生小孩、換工作、退休等。

 

所以,當我們賣掉房子之後,本金就會拿回來。

 

錢,就是這樣流動來、流動去,而不是死死地將錢投入房子後,一去不復返。

你是銀行是老闆?銀行是你的老闆?

 

我再換另一個比喻好了…

 

如果把買房自住看成一項事業,那麼銀行就是你的股東兼員工,而利息就是你支付的薪水與分紅。

 

它為你創造更美好的生活,所以你分紅給它;它幫你分憂解勞,所以你支付它薪水。

當然,你也可以選擇自己獨資買下房子,這樣就不用分紅,也不用支付任何薪水,但是代價是…

 

你可能會一個人辛苦賺錢…賺~到~累~死~

 

當我們聰明地分派工作給員工,並且支付合理的薪水,才能專注在更有生產力的工作上,並且擁有更好的生活品質。

總結

 

回到我們一開始提到的日本老年人詩詞創作比賽作品:「我終於,還清了房貸,然後住進了養老院。」

 

我認為,如果不想要一輩子辛苦賺錢,只是為了還清房貸,變成了房子和銀行的奴隸,就必須聰明地運用貸款,讓銀行變成幫忙分憂解勞的員工,或者是共創美好生活的股東。

 

但是,如果不懂得管理員工,或者不了解股東機制的運作,就有可能發生:支付很多薪水給員工,股東拿了很多分潤,但公司其實是空轉沒賺錢,自己根本是白忙一場。

 

那麼,這到底是要怪員工、怪股東?還是要怪自己呢?

 

這就好像是很多人會說,不要讓銀行賺太多利息,那到底是銀行賺你的利息太過份?還是自己不懂得運用銀行資源去創造更好的生活呢?

 

所以,當我們支付合理的利息給銀行,讓手頭上有更餘裕的資金可以學習進修、投資理財、掌控商機、有更好的生活品質,其實正常繳款就可以了。

 

當我們懂得進一步運用資金,才會考慮是否要延遲還款;但如果不懂得運用資金,把錢提早還清,或許反而不會被詐騙,或者亂花掉,也是一個好選擇囉!

 

作者簡介_喬王

長期關注房地產/美股ETF/生活理財等領域,目前身兼金融業PM/部落客/包租公/網路媒體專欄作家/Hahow好學校平台講師,立志用淺顯易懂的語言讓更多人輕鬆踏入理財的世界。

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本文獲「喬王的投資理財筆記」授權轉載,原文:房貸要提前還清嗎?想清楚這幾點,你就不會再糾結!

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