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付租金是把錢丟進水裡?醫學院小夫妻賠幾十萬賣房啟示:不要在該租屋時卻堅持買房

付租金是把錢丟進水裡?醫學院小夫妻賠幾十萬賣房啟示:不要在該租屋時卻堅持買房

吉兒.施萊辛格

房地產

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2022-07-28 11:00

許多聰明人犯下房產錯誤,理應租屋之時卻買了房子。1999年,有一對已婚的醫學院學生找我諮詢,兩人大約20多歲,想買房自住,同時完成學位,還申請專科住院實習醫師。他們無法忍受支付租金,認為是「把錢丟到水裡」,他們的父母也願意湊錢贊助自備款。

 

我問:「萬一你們沒有在那一區拿到實習缺,必須搬家,該怎麼辦?」

他們說:「那就賣房子吧!」

 

我說:「好,但如果你們賣不掉,或價格不夠好,怎麼辦?」

他們令我啞口無言:「我們不認為會發生這種事。」

 

唉,天真樂觀的年輕人。

 

他們重金砸下25萬美元(編按:約新台幣750萬),在很好的社區買了牧場風格平房。如果他們能保住這間房子超過10年,房價將有可觀回報。幾年後,到了2002年,他們完成醫學院學業,但一如我的憂慮,拿到他州的住院實習醫師職缺。時值網際網路泡沫開始破滅之際,房地產市場搖搖欲墜。他們終於想辦法把房子賣掉,但損失上萬美元。現在看來,如果時機變換,他們變成延到2006年房市高漲之際才賣房,正好在房價崩盤前,就會變成神機妙算。所以,買房的行動真的不夠明智嗎?我仍主張他們不夠明智。因為在幾年內,這對夫妻還是很可能有必要賣掉房子,所以租屋才是最審慎的選擇。買房意味著孤注一擲,正如我這些客戶最後的發現,有時你會全盤皆輸。

 

對房地產要小心翼翼。如果是購買自用宅,你是否真的負擔得起貸款和其他房屋持有權相關費用?或許租屋才是好選擇。若你想買度假小屋,但還有幾年才退休,也沒有達成財務自由,延後買房合情合理,因為這樣才有更多流動性(liquidity),風險曝露程度也更低,還能有更多選擇。租屋不代表「把錢丟到水裡」。相反的,而是購屋空間大;每付一張租金支票,即是在購買自由,隨時可以抓緊機會,或有能力因應突如其來的意外失敗。租屋或許不如買房迷人,尤其是對老一輩的人來說,心中根深柢固的「有土斯有財」或「買下一塊美國夢」等想法。但如果你的目標是安全無虞的財務未來,能夠盡情享受人生, 租屋可能是你該走的路。等待時機充分再出手。

 

當房東樂趣多?不能說的真相

 

我有個羅德島朋友買了一間房子,有4個出租單位,房產位於布朗大學旁邊,吸引租客並不困難。但是大學生房客糟蹋她的房子。有一次,他們開了盛大派對,警察到達現場一看,驚呼:「這簡直是電影《動物屋》(Animal House)那惡名昭彰的『三角屋』場景!」朋友請來的清潔人員拒絕打掃這間房子,因為實在太噁心了。

 

還有不少煩人的事。每隔幾個月,朋友就會在半夜接到房客電話,抱怨馬桶不通,或被鄰居投訴,抱怨房客到處亂丟垃圾。短短幾年內,原本的「一筆好投資」變得一塌糊塗。以現金流量為基準來看,朋友的確賺到錢,但如果把投入在房產的時間也納入考量,加上衍生的相關壓力,根本就不值得。有一天,她走進我辦公室,雙手一攤,絕望地說:「我投降,做不下去啦!」不久她便把房子賣掉。她或許可以雇請代管公司來管理房產,但是那樣要多花錢,數字不划算。買房出租,其實遠不如她原本可選的其他投資選項那樣吸引人。

 

如果你愛修理東西,又喜愛與人相處,幫助房客解決問題, 擔任房東,或許生意前景可期。但對於許多聰明人來說,這爛透了。同樣的,許多聰明人也深受其他不動產的錯誤看法蒙騙,認為「比起租房,擁有自己的房子如入涅槃極樂之境。」人人心想: 「哇,我有自己的房子,終於可以輕鬆了,隨便我愛怎樣都可以。」確實,擁有自住宅可帶來一種安全感,這是租屋無法辦到的。但是許多聰明人—尤其是發牢騷說「繳房租是把錢丟到水裡」的人—低估了購屋後續的頭痛問題,像是家電壞掉、地下室淹水、屋頂漏水等。房屋保險沒承保的問題有一百多種,萬一發生什麼事,都要靠你這個屋主來收拾殘局,或另請維修高手。裝潢修繕專家在我的廣播節目說:通常屋主每年預計要花的維修保養費大約是房價的1%-3%。真是把錢丟到水裡啊!

 

在寫本書時,有一晚,我回到自己買的公寓,肚子很餓, 想自己煮晚餐。我打開烤爐,準備烤一份千層麵,指示燈卻故障了。我後來請人來修,花費425美元;活該自己愛煮。

 

這類事情經常發生,而且不只我買的這種老房子才會出問題。我認識一位女性,她買了一間全新房子,不料卻發現屋內的燈具和電器故障。建商顯然偷工減料,讓她負擔維修費用。她說:「你知道電視節目《老屋換新》(This Old House)吧? 我要拍一個『新屋換爛』節目!」至少她還有幽默感。如果是買房而非租屋(即俗稱的「以買代租」),必須考慮意外開銷和麻煩,否則包準你苦笑不停,每天活在挫折憂慮中。

 

另一個房產迷思認為「看準市場『時機』賺錢,輕而易舉」,也會導致聰明人陷入困境。

 

雪莉(Shelley)和男友克勞德(Claude)因網際網路熱潮而有穩定工作,兩人收入大約15萬美元。他們想搬出位於丹佛(Denver)的租屋處,轉而買房; 自備款是房價的20%,到了2005年,他們只存了一半金額。但他們坐立不安,一直想買。當時30年固定利率還款期的房貸利率已從8%降至6%以下,而房價開始高漲。他們擔心,如果現在沒買,即會「錯失」低利率。再者,價格一再升高,他們「夢想中的家」就會變得負擔不起。我努力要他們冷靜,建議購屋要採取保守態度。如果可以等到存夠20%自備款,月付金可以較少,每月存下更多錢,給自己更多安全感。他們卻不聽,跟我說:「我們每天都在等。好房子機會稍縱即逝,一定要好好把握。」

 

2005年中,他們看上一間價值35萬美元的房子,立即支付房價的10%當自備款,申請為期30年的房貸,利率是5.875%。到了2007 年,房價漲到40萬美元,他們這輩子從未如此快樂過。但後來市場快速下跌,房子貶值到僅剩30萬美元以下。同時,利率亦驟跌至5% 以下。雪莉和克勞德自認聰明,趁市場熱潮買下房子,但其實最好應該再觀望幾年。2012年,克勞德失去工作,由於這對夫妻缺錢救急,只好被迫賣房脫困,賠掉自備款停損。

 

企圖看準金融市場時機,其實很蠢。有人企圖看準房市時機,卻換來滿身傷痕。沒人真正知道短期內價格或利率的漲跌情形和幅度。我知道這很難做到,但決定買房之時,請務必認清市場條件,斟酌其他考量因素。先判斷是否負擔得起要買的房子,然後再著手買房。

 

作者簡介_吉兒.施萊辛格(Jill Schlesinger)

曾獲艾美獎提名,也曾獲頒格雷斯獎(Gracie Award),擔任美國哥倫比亞廣播公司新聞網(CBS News)商業分析師、美國國家公共廣播電台(NPR)《此時此地》 (Here and Now)節目每週來賓,也是認證理財規劃師。每週發表知名專欄文章「吉兒談錢」(Jill on Money),還主持全國聞名的廣播節目暨播客訪談「吉兒談錢」。

本文摘自新樂園《理財盲點:有錢人不會做的13件理財決定

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