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營建大老點名4都泡沫化疑慮引炸鍋,同業批「根本是外行話」!張欣民:10現象判斷房市泡沫化

營建大老點名4都泡沫化疑慮引炸鍋,同業批「根本是外行話」!張欣民:10現象判斷房市泡沫化
圖片僅示意

張欣民

房地產

shutterstock

2022-07-20 10:00

國內房市已經很長一段時間沒聽過這個關鍵字了,那就是「泡沫化」,有地產業者丟出這一個詞,馬上引來同行的反唇相譏,說這是說外行話,似乎大部分的建築業者都怕看到房市泡沫化,但是泡沫化會是怎樣的一個景象呢?

 

最近上市的營建股王愛山林董事長祝文宇公開點名,桃園、台中、台南與高雄,部分量大、漲多區域,將面臨供過於求,且有泡沫化的疑慮。此話一出,馬上在市場上炸鍋,引來同業的反彈,有大老級的業者跳出來「嚴正駁斥」、「強烈表達不滿」,資深在地業者毫不客氣、直指這「根本是外行話」。

 

泡沫化一說引來同業大反彈

 

愛山林是營建上市公司,是國內名氣響噹噹的大代銷,連年蟬聯10大代銷,今年股價更是一飛沖天,一舉成為營建類股的股王,如此背景之董事長,一席泡沫化的言論,竟然引來「根本是外行話」的批評,一點情面都不留,這在國內營建業界還真的很少見(另一個賣房子的行業倒是常見)。

 

為什麼有特定地區被點名泡沫化,業者的反彈會這麼大?主要是泡沫化的嚴重程度及殺傷力太大了!泡沫化三個字已經好幾年沒出現在房市及媒體上了,但卻是業界最擔心、最不願看到的市場景象,在這之前有業者提出爛尾樓一說,為什麼就沒有同業跳出來嚴正抗議呢?因為爛尾樓只是泡沫化的諸多市場現象之一,其影響層面還沒有泡沫化這麼大。

 

接下來泡沫化,可能會跟之前的爛尾樓一樣,不時的就會再跑出來佔據媒體版面。先不要管上述4地會不會泡沫化,讓我們先來看看房市泡沫化之後,會出現哪些可能又可怕的現象?

 

1.建案停擺不開工

這是房市泡沫化的初期症狀,建案預售階段銷售不佳,前有工料成本大漲,後有銀行雨天收傘,這類建商此時不是到處調頭寸,就是趕緊將手上建案找人接手,若無人伸出援手又盤不去,建案只好停擺,根本無力開工。

 

2.建商陷入倒閉潮

假設有些建商在前一關都過不了,就會進入到建商倒閉潮的階段,這就是台北市不動產開發公會理事長陳勝宏在今年3月間的大膽「預判」,8、9月恐掀建商倒閉潮。事實上,台灣上一波房市泡沫化,甚至有不少知名的建設公司都不支倒地呢!

 

3.爛尾樓此起彼落

假如真的有建商倒閉潮,也就意味著這建商手上建案「頭已經洗一半」,在資金斷鏈下,接著必然就是出現爛尾樓囉!如業者的預言,8、9月恐掀建商倒閉潮,那爛尾樓出現的時間點就會在第四季,或是明年吧!

 

4.斷頭戶爆量

從購屋者的角度來看,在目前升息循環之下,有些人在預售階段可能沒預估到升息後還款壓力,或是最近投資股票失利,吃掉了部分自備款,此時將手上房子自我斷頭的勢必會大幅增加。

 

5.空屋增、點燈率低

即使是進入空頭,但還是有些有實力的建商,會將房子蓋好蓋滿,但因銷售率極低,就會出現越來越多的空屋,新社區晚上點燈率高低,會是驗證空屋率的最簡單方法。

 

6.鬼城現象再現

上述空屋社區若是同時大量出現在特定重劃區,這就是所謂的鬼城現象,「林淡三」就曾因推案風起雲湧,嚴重供過於求,一度被市場封為鬼城,下一輪的鬼城得主會是誰呢?

 

7.銀行逾放比攀升

建商房子賣不掉、民眾房貸繳不起,初期會成為承作銀行的壞帳,造成銀行逾放比率的增加,接下來就是將這些抵押品聲請拍賣囉!

 

8.法拍屋激增

法拍屋是房市景氣的反指標,一旦法拍屋大增,就意味著房市泡沫正式破滅,還好在央行及金管會全力信用管控之下,短期間內還看不到此一現象。

 

9.量縮價跌

房市泡沫化最後的結果就是量縮價跌,最近很多業者都說,因為種種原因,房價不會下跌,但房價跌不跌不是業者說了算,而是市場說了算,房市真的泡沫化,房價不跌就會是另一個「日本房市神話」!

 

10.開始新一輪救市行動

這就是房市的景氣循環,一旦空頭房市可能衝擊到整體金融體系的穩定,政府就不得不出手救房市,阿扁政府2000~2003年的諸多救市措施,就是基於這樣的考量!

 

至於上述4地房市會不會真的泡沫化,就讓我們繼續看下去!

 

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》

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