在今天看見明天
熱門: 理財 etf 台股 殖利率 美股

家裡沒房能繼承,但我若單身不婚需要買房嗎?達人以新北800萬套房為例:買房vs.租房算給你聽

家裡沒房能繼承,但我若單身不婚需要買房嗎?達人以新北800萬套房為例:買房vs.租房算給你聽
圖片僅示意

雨果

房地產

shutterstock

2022-07-30 09:24

有網友私下問我,看了我粉絲團裡幾篇關於買房的事情,好像大家都想要買房,但現在要買房真的很難,如果我已經打定不婚不生了,我還有必要買房嗎?


我猜,會這樣問的主因,是因為不想要因為買房需要負擔高額房貸,而影響了自己原本的生活,需要在買房與舒適的生活裡二選一。所以,第一個思考點很簡單,要不要買房,首先取決於買不買得起,如果買得起,才有選擇的問題,如果買不起,那買房這件事就還不是需要傷腦筋的問題。還有一個思考角度,有沒有需要買?如果不婚不生還可以一直跟家人住,那暫時確實還沒有需要買房,如果家人有一間無貸款房子,以後可以繼承,那確實沒有需要買房子。

 

所以,要討論不婚不生有沒有需要買房,我們先排除前面兩個情況。第一個是家裡沒有房子可以繼承,需要認真考慮買房或租房解決未來居住問題,第二是我的收入有能力買的起。以下我僅會從財務面,理性的簡單計算一下,排除個人喜好與意願問題。

 

一個人不婚不生,即使有交往的男女朋友,兩個人居住需求,可以假設只需要一個套房或一房一廳就可以滿足。我對新北市比較熟悉一點,以新大樓的套房為例,交通位置好的地方,一間大套房的總價大約在800~900萬(15坪 x 55~60萬),偏遠一點大概也要650~750萬(15坪 45~50萬)。

 

我用800萬來當作計算標準,假設當事人年紀30歲左右,還可以貸款20年,銀行信用良好,可以貸款到8成,這樣會需要160萬的頭期款,加上其他費用與簡單裝潢費,大概需要250萬現金,貸款640萬。

 

640萬貸款20年,以房貸利率1.8%來計算,每個月的還款金額是31,774,其中第一期的利息是9,600元,之後每個月的利息會越來越低。目前大套房的行情租金大約是15,000~17,000元,相較於房貸金額差了約17,000~15,000,我們就抓15,000就好,每個月買了房子需要多付出17,000。20年後可以還完640萬房貸,代價是繳出1,225,722的利息,如果不買房只付房租,會需要繳出多少租金呢?假設20年房租都不漲價,總租金是360萬。

 

雨果的投資理財生活觀發佈於 2022年7月24日 星期日

 

我們先不用管房子有沒有升值還是貶值,每年要繳房屋稅地價稅這些小因素,最大的不同是,20年後房租還要繼續繳,但貸款就不用付了,這時候差距就出來了。

 

每個月多付17,000的房貸,如果拿去做投資,可以幫我賺比較多嗎?我用很簡單又樂觀的算法,每年都給你穩定的5%報酬率,一年投入20.4萬元,連續投資20年後可以累積到708萬。我相信那時候708萬應該不太有機會買到同樣的房子,沒有買房的人就要繼續租房了,20年後租金不知道漲到多少了,我們假設2萬元就好(平均每年1.5%漲幅)。

 

假設未來的房租都不變,708萬可以支付大約29.5年的租金,可是我們不能這麼簡單計算,因為每個月只需要繳2萬的租金,一年只需要繳24萬,其餘的600多萬還可以繼續投資獲利。如果理想條件繼續維持,708萬帶來一年5%的被動收入大約是35萬,其實足以負擔每個月2萬塊的房租很久很久,甚至是可以負擔到每個月將近3萬塊的房租。

 

所以,每個月多付17,000的房貸,如果拿去做投資,可以替代買房繳房貸嗎?從上面「理想」的計算條件下,看起來是可以的,買房的人繳完房貸就沒有貸款支出,沒買房的人進行投資,20年後有機會靠投資的被動收入支付房租,同樣都可以從生活收入裡免去掉居住費用。

 

如果收入不高,每個月付將近3.2萬的房貸是很吃力的事情,這個1.7萬的落差就是付不出來,也不可能每個月有1.7萬可以去做投資,所以這些計算結果是空虛的。若能貸款到30年(不確定15坪的套房能不能貸到30年),每個月房貸金額是2.3萬,比原本的1.5萬房租只多出8千元,或許多這筆錢還能負擔。

 

每個月投資8千元可以有什麼投資效果呢?我們計算的投資時間就跟房貸30年一樣,30年後的累積投資總額約為670萬,每年5%的被動收入大約是33.5萬,其實情況與前面的20年很類似。這筆被動收入可以負擔的房租大約是每個月2.8萬,如果用相同1.5%的租金調整幅度來算,30年後的房租約莫是2.4萬,看起來還是能負擔。

 

以上的計算顯示,不買房看起來似乎還是可以的,以貸款與房租的差額來做投資,20或30年後的投資結果,能帶來的被動收入可能是可以負擔之後的房租的。當然以上的計算有兩點太理想,第一是每年穩定的5%報酬率,可以讓投資人放心穩定的存下去。第二是租金調漲每年只有1.5%,30年房貸的例子,租金超過2.8萬的機率可能很高。

 

看完以上偏理想的計算,已經準備不婚不生的人,你是否還覺得有一定要買房子的必要呢?你覺得可行性、達成率高嗎?

 

如果連額外投資8千或1.7萬的資金都沒有的人,或是有那筆錢但不想投資,想要好好地把它運用在讓自己的生活更精彩,我會認真請你想想你不工作後的收入要從哪裡來,你退休後的收入有沒有辦法負擔你最基本的居住與飲食需求。

 

我個人的想法,如果有能力,我還是建議買房子,因為以上的計算過於理想,投資報酬與房租增長未必有這麼樂觀。買了房子繳完房貸後,就解決了租金問題,不用一輩子都在付租金。另一點是,人的想法與機運是會改變的,現在決定不婚不生,也有可能在未來的某個時間點會改變,我認為還是為自己留一點退路會比較保險。即使沒有後代需要繼承,房子這個資產還是可以變成你的養老金,不管是變成租金收入,或是跟銀行申請以房養老,這都算是累積你的退休金的其中一個方法。

 

作者簡介_雨果

「雨果的投資理財生活觀」粉絲團版主。畢業於澳洲昆士蘭理工大學資訊科技學士與MBA碩士,曾任電腦補習班老師,現為外商公司總經理。著作:《聰明的ETF投資法》

本文獲雨果的投資理財生活觀授權轉載,原文於此

※ 本網站及作者所提供資訊僅供參考,投資人應自行承擔投資風險及投資結果。

延伸閱讀

買房成了原罪?她靠自己台中買4房老公寓,卻成了親友免費收容所...吳淡如:女人購屋要考量4件事

2022-08-04

付租金是把錢丟進水裡?醫學院小夫妻賠幾十萬賣房啟示:不要在該租屋時卻堅持買房

2022-07-28

月收入7.2萬、存款60萬...37歲不理財情侶對60歲退休的金錢觀矛盾:我們應該要買房嗎?

2022-06-25

「男友叫我賣掉台中婚前房,先住公婆家存2人台北買房頭期款...」律師給女孩們的10提醒

2022-06-19

年輕沒買房,只因相信姪子的公寓會讓自己繼續住...一個退休公務員啟示:中年後的人生經不起大意

2022-05-18