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大學唱空城讓房市遭池魚之殃!學生套房面臨泡沫化考驗,張欣民:包租公遇4情況最好趕快逃

大學唱空城讓房市遭池魚之殃!學生套房面臨泡沫化考驗,張欣民:包租公遇4情況最好趕快逃
圖片僅示意

張欣民

房地產

shutterstock

2022-10-05 14:50

最近兩則新聞訊息都跟大學院校學生數有關,其一是111學年度大學招生缺額持續擴大,連知名大學也罕見出現缺額。另一則是教育部勒令和春技術學院在明年停辦。過去各大學商圈因學生住宿需求,而造就出來的學生套房投資熱潮,在面臨長期少子化的趨勢之下,恐怕也將淪為當地房屋市場中的票房毒藥,已投資者可得盡早做好退場準備。

 

根據111學年度大學考試入學分發委員會公告,今年大學考試錄取率高達98.94%、總缺額數則為1萬4493個,雙雙創下歷史新高紀錄,其中文化大學招生缺額達到2378個是全台最多,頂大如清大、台師大也都罕見的出現招生缺額,顯然的近幾年來少子化之衝擊,在大學這端也越來越讓人有感,大學招不到學生,最後的結果就是大學關門大吉,周遭的房市也不得不面對隨之而來的池魚之殃。

 

大學唱空城 房市遭池魚之殃

 

9月初教育部舉行私校退場審議會議,其中和春技術學院因限期改善成果沒過,被勒令在明年5月13日之前停辦,成為私校退場條例實施後,第一所被官方解散清算的學校。另外,教育部也宣布中州科大、台灣首府大學、明道大學、環球科大4校列入專案輔導,意味著將來若是輔導改善無效,這幾所大學恐怕也將步入關門一途。

 

過去受惠於台灣人口自然增長、學生人數大幅增加,各大學商圈都掀起強勁的學生套房租屋需求,以及伴隨而來的投資熱潮,特別是一些位處偏郊的大學院校,更因為房價基期低,創造出特優的租金報酬率,租金報酬率5~6%是稀鬆平常的事,因而成為這些大學商圈的熱門投資標的,有些建商甚至客製化的推出學生套房,以滿足市場包租公、投資客之需求。

 

少子化寒流吹到大學院校

 

無奈好景不常,近幾年來少子化寒流吹來,從國中小學生數大幅減半,到很多大學招不到學生、學校撐不下去的狀況,在各地時有所聞,而且未來這種景況還會越來越嚴重。可以想見的是,大學一旦關門,周邊以學生為主要客源的學生套房,除非是有上班族租客可遞補,否則很有可能就淪為蚊子套房,最慘的結局是,這些房子即使是降價求售也乏人問津。

 

2019年停辦退場,位於苗栗縣頭份的亞太創意技術學院(知名歌手蕭敬騰的母校),周遭房市隨著人去樓空,現在宛如就像死城一般,很多房東多年投入的心血都付之流水,過去每個月收到的少少租金還補不足房價的虧損,即使近兩年全國各地房市價量俱揚,但是位在亞太學院周邊的學生套房卻是要租也租不掉,要賣也賣不掉,這應該是其中最鮮明的案例了。

 

前不久有房地產大老提到房市區域化的泡沫議題,客觀而言,區域房市泡沫化恐怕還言之過早,不過若就個別產品面來看,大學商圈的學生套房其實刻正面臨泡沫化的嚴峻考驗。

 

學生套房刻正面臨泡沫化考驗

 

如果你過去已經在大學商圈投資了這類的產品,最好趕快檢視一下,看看近幾年來房子空租期是不是拉長了,看看租金水位是不是逐漸下降。更重要的是看看該大學近年來實際的招生狀況,招生數有沒有江河日下的情形?或是已經名列教育部私校退場的名單當中?

 

若是有以上四種狀況其中之一,投資學生套房的房東們最好趕快做好退場的機制,「三十六計,走為上策」,趁著市場還有些流動性的時候,趕緊出售,落袋為安。否則等到這些學校真正倒閉、市場已毫無流動性時,屆時再想要出手,你手上的資產恐怕早就變成真正的「不動產」了!

 

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》

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