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關於租屋「提前解約」房東與房客要懂的事:提前1個月說要解約,對方卻要收違約金,合理嗎?

關於租屋「提前解約」房東與房客要懂的事:提前1個月說要解約,對方卻要收違約金,合理嗎?
圖片僅示意

傅恪恩

房地產

shutterstock

2023-03-16 09:03

好些年前曾寫了一篇〈提前解租約就是罰一個月?〉的文章,大意是在說,在外租房這件事,提早解約的違約金情形。文章發布之後,這個問題就不時以各種情境組合的面孔,在我的訊息裡出現,排列組合之多,搞得我有時也被繞糊塗了。趁著有空,今天讓我們來理一理,這白紙黑字怎麼就能有這麼多解讀。


首先,目前住宅租賃契約書範本關於「提前解約」的規範,在第13條「任意終止租約之約定」裡:

 

「本契約於期限屆滿前,除依第16條及第17條規定得提前終止租約外,租賃雙方□得□不得任意終止租約。
依前項約定得終止租約者,租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者,應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。
前項承租人應賠償之違約金,得由第四條第一項規定之押金中抵充,如有不足,並得向承租人請求給付不足之金額。
租期屆滿前,依第一項終止租約者,出租人已預收之租金應返還予承租人。」

 

 

為什麼提前解約那麼多爭議?

 

範本上的文字算是很清楚,那麼,實務那麼多的爭議哪來的呢?其實,多是房東愛自己改合約,偏偏又改在爭議點上。

 

租賃雙方的「得」與「不得」任意終止租約。其實原意就是,我准許對方在「1個月前告知,想要提前解約」的情形下,不付違約金的提前解除契約;以及我不准許,單是「提前告知」就可以提前解除契約的情形發生。

 

所以之前文章我也說過,如果選擇是「得」,那《租賃專法》規定違約金最高就是1個月,是給沒有提早1個月告知的賠償。如果是「不得」,那最後違約金可能不只1個月,因為另一方都可以堅持「我要跑完合約」,所以違約金多少,那得事發後靠雙方喬才會有定論。

 

最容易有爭議的租約2寫法

 

回到上頭,房東最愛亂改的文字大概分兩情形,舉例來說:

 

A.租賃雙方「得」任意終止租約。租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方,應賠償他方2個月租金額之違約金。

 

B.租賃雙方「不得」任意終止租約。租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方,應賠償他方2個月租金額之違約金。

 

這問題就來了,例子A裡的「得」就是說租約提前告知可以無償解約,那你是跟我要什麼違約金?而且還超出法規的1個月?後面案例B裡的「不得」也是,都說了不准提前解約,你還跟我談那些「不准」後的事情要幹嘛。那麼這兩例子,到底要怎麼看?

 

我個人的看法是:都有討論空間。用飲料店打個譬喻,今天你走進店家喊了一句「老闆,我要一杯熱珍珠奶茶去冰!」請問這樣,老闆端出熱珍奶是做對,還是冰珍奶是做對?

 

就是因為都好像有點對,也都好像有點錯,所以我認為它無法壓倒性的判誰對誰錯。所以舉凡類似的問題,我還是建議房東和房客都耐著性子好好的談一談,互相退一點,畢竟打官司結果未定,但光是想想時間及金錢成本,那肯定兩邊都是不划算的。

 

提前解約想收違約金,你該這樣寫

 

最後,還是要宣導,今天身為房東,如果租房契約針對提前解約想要收違約金,無爭議正確寫法是什麼?答案是:直接寫「不得」提前解約。後面不要「假會」,什麼都不要多寫。

 

如果身為房客,那麼請在租房簽名畫押前,和房東確定好這部分合約文字,畢竟都是明明事前可以說清楚的事,為什麼要留事後模糊爭議呢?

 

還有,再提醒一下,《租賃專法》是針對供居住使用的物件,商用、店面什麼的,是不套用這些規範的。

 

作者簡介_傅恪恩

房市觀察逾10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。著有《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》;FB:https://www.facebook.com/fuknn/

※本文獲傅恪恩授權轉載,原文出處:「老闆,一杯熱珍奶去冰!」房客租房提前解約,想收違約金的租約正確寫法

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