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財力750萬硬買1200萬的房,房貸過寬限期下場會有多慘?月收入6萬小夫妻啟示:要買你買得起的房

財力750萬硬買1200萬的房,房貸過寬限期下場會有多慘?月收入6萬小夫妻啟示:要買你買得起的房
圖片僅示意

謝劍平

房地產

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2023-11-28 17:26

現在很多年輕人對買屋充滿了挫折感,還有一項原因就是以大都會房子做為購買標的。何止台灣,全世界年輕人如果沒有富爸爸或祖上庇蔭留產,一開始就要入住首都或大都會,只能說「想太多!」

 

大都會或首都因政商雲集,經濟活躍,就業機會、創業資源豐厚,磁吸許多其他城市的外來人口以及新移民和外資,居宅、店面或商辦大樓都有高需求,房價自然水漲船高,轉手有支撐,再怎麼跌仍是貴。假設現在台北市房價對半砍,工作一段時間但未積極理財的人想買都還是辛苦,剛出社會的年輕人買得起嗎?而且大都會高級地段的房地產,不少是外國富豪、外資在買,全球都一樣,像倫敦海德公園旁的房產很多被歐美、中東、中國有錢人入住;我們台灣房地產投資人不是也覺得東南亞房市還在低基期而搶進?

 

所以年輕人要回歸到自己的預算來考量,先從條件沒這麼好的建物、郊區物件或周邊衛星城市入手,等財務更堅實,再一步步從地方前進中央、外圍切入核心。

 

如何面對一生最大的負債──房貸

 

對一般小老百姓來說,房貸很有可能是一生最大、最長時間的負債,需要睿智的理財布局,以免排擠或拖垮其他的財務運用,讓自己變成屋奴。

 

累積資本

 

買屋至少要準備頭期款,這個少不了,要靠努力存錢或理財得法來累積。當房地產不景氣時,建商為了促銷房子,會打出「免頭期款」、「全額貸款」,看似不用準備任何錢就可以買屋,千萬別相信。因為只有2種可能,一種是用銀行信貸或建設公司的公司貸款取代頭期款,另一種是超貸(這是違法,有刑責)。不論是信貸或公司貸款,償還期限通常比房貸短很多,信貸5〜7年,公司貸款更短,有的要求1〜2年,未來房貸的本息有多重可想而知,如果買房前都沒法存錢,買下去一下子要支出這麼多,恐怕生活無法喘息。

 

買你買得起的房,做好財務配置

 

不讓生活失衡的購屋,重點是仔細評估手中擁有的現金與未來幾年收支與財務調度狀況,務實地買你買得起的房子。基本上會建議購屋333原則,也就是自備款至少3成,月付房貸最好不超過家庭總收入的1/3,可以的話30世代買屋。

 

不過台灣房價高,如果單身或還未開始生養小孩,願意趁年輕吃點苦,也預留了投資自己和理財的預算,月付房貸再拉高一點,不超過所得1/2也可以考慮,這部分因人而異。而理想上35歲前買屋,儘量不晚於40歲,是因為現在房貸償還期限約20〜30年,有機會在退休前付清房貸。

 

有一對小夫妻每月收入加起來6萬多元,自備款150萬元,如貸款8成約600萬元,在新北市買750萬元左右中古公寓是有一些選擇,但因看上的房子約1200萬元,在不肖房仲的慫恿協助下超貸,跟銀行貸到1050萬元硬買。原本如貸600萬元,30年房貸,利率2%,寬限期3年(只繳息不繳本)的情況下,頭3年每月只需繳1萬元,有能力存一些錢投資自己、理財,或為將來生孩子做準備;寬限期到後,本息繳款每月2萬8111元,沒超過所得1/2,生活水準不至受太大影響。但貸1050萬元就不一樣了,頭3年每月繳1萬7500元,雖不到家庭總收入的1/3,但寬限期一到,每月要繳4萬1986元,除非有把握家庭收入3年內能增加60%以上,否則苦日子要來了,甚至可能因付不起而蒙受更大損失。而且以上還是以貸款30年來看,若是貸款20年,那負擔就更吃力。

 

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房貸一定要加速還嗎?學習有錢人的想法

 

購買房地產最大的問題就是現金流動僵固,所以再怎麼財力雄厚的人,也很少以現金一次付清的方式來買房,除非是要拿來做為大手筆殺價的籌碼。而房貸就是一種財務槓桿,有錢人都很會運用財務槓桿,也就是會聰明借錢來產生更大利潤。所以有錢人買房照樣房貸,慢慢還款,將手中的現金拿去做更能獲利的投資,錢滾錢。

 

大部分的人因為希望房貸能越早還完越好,習慣作法是將拼命賺到的錢第一時間都拿去還房貸,可是現在房貸利率這麼低,既然我們跟有錢人一樣擁有這根財務槓桿,就不妨學學有錢人的思維來操作。第一慢慢還,不一定要加速還款,當收入增加時,以增加的收入去做投資;第二,如同我在「學習投資之道──用錢賺錢」中所提,若還款到一個程度,發現有好的獲利標的,甚至還可以再借一些房貸出來投資,這中間如果房價漲了,那又賺更多、報酬率更高。

 

我認識一個年輕女孩,運用房貸財務槓桿去投資股票,只是很保守地買穩健型電信股,固定投資報酬率有5%,且因將報酬又投入持續買,產生複利效果,而房貸目前年利率才約2%,獲利大於支付,結果讓她房貸還得很輕鬆,還有更多的錢做其他人生安排,也不排除累積資金到一定程度,一次快速還完房貸,總之主權操之在她。

 

作者簡介_謝劍平

理論實踐型學者。現任教於台灣科技大學,並擔任國發會等各類公益性質委員會,以及數家上市公司獨立董事。曾任財政部各類公益性質委員會,以及兆豐金控副總經理、中華電信財務長及中華投資董事長等職。

本文摘自漫遊者文化出版《關於人生的7項財務思考

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