在今天看見明天
熱門: 0056 0050 00881 00878 00900

從928檔期看《平均地權條例》子法上路後推案影響!張欣民喊話政府:別讓市場瞎子摸象

從928檔期看《平均地權條例》子法上路後推案影響!張欣民喊話政府:別讓市場瞎子摸象
圖片僅示意

張欣民

房地產

shutterstock

2023-09-23 16:05

很快地房市來到下半年重頭戲928檔期,由於今年是《平均地權條例》新法實施後第一個928推案期,更是引發各方的高度關注,只是檢視一下目前市調資訊,卻讓大家看得霧煞煞,一說是推案逆勢增長,另一說受政策干擾,業者信心不足,推案量跟著衰減,兩個截然不同的數據與解讀,不禁讓人感慨,都已是甚麼時代了,我們對於房屋市場中預售屋的供給量,竟還停留在瞎子摸象的階段!

 

國內房市長期以來約定俗成,上半年有所謂的329檔期,下半年則有928檔期,不僅是業界關心檔期的推案量,之後的銷售率更關係著推案業者的生死存亡。除此之外,這檔期的推案量也是各家媒體不能漏失掉的重要資訊。

 

由於今年7月1日是史上最強打炒房《平均地權條例》新法全面上路的日子,其修法意旨及主要目的正是劍指預售屋的炒作,市場因而更想知道新法是否打擊業者的推案信心及推案布局。現有兩家市調業者住展雜誌及591真的不負眾望,早早就公布了自家所做的928檔期推案統計。

 

首先,是住展這家最老牌的預售市調業者所做的統計,928檔期預估推案量約2122億元,年增率達16.6%,為近8年來的次高量,推案量有逆勢增長的情形。住展的解讀:「雖說國內外政經局勢依然紛擾,不過在新青安貸款、通勤月票等帶動下,整體房市買氣顯露回穩跡象。」

 

再來看看591怎麼說, 2023年的928檔期推案量年減近兩成;進場個案數則年減逾一成。591的解讀:「房市變數多,政府下半年積極打炒房,建商為避免下半年夜長夢多,選擇集中火力在上半年進攻,造成 329檔期年初爆大量,下半年 928檔期卻後繼無力。」

 

稍稍有市場及文字敏感度的人就會發現,這兩家業者的說法「南轅北轍」,高度懷疑他們說的是同一個928 檔期嗎?當然,眼明心细者已然發現,他們說的講的真的不是同一個「928 檔期」。住展所做的兩大推案檔期推案統計範圍僅止於北台灣,也就是新竹以北地區加宜蘭;591則是以六都加新竹縣市,統計區域範圍不同,所以做出來的統計數據不一樣,也就不足為奇了!也就是說一個928檔期2個單位各自解讀。

 

說到這裡就讓人想起一個成語,那就是瞎子摸象,一個瞎子摸到大象尾巴,說大象長得像草繩,另一個瞎子摸到大象腳,他以為大象長得像個木臼,但這都不是真實的面貌。不管是329還是928檔期,這麼重要的房屋新供給指標,大家過去竟然就是這般的盲目解讀,甚至是盲目地相信這些統計數據,這不是很可笑嗎? 

 

更何況這其中還不只是眼盲與誤解的問題,國內房市研究長期還有一個摸到的根本不是大象尾巴、不是象腳的問題,像上述市調業者所做的統計仔細比對一下,你會發現兩者摸到的部位還是有重疊的地方,譬如雙北市、桃園及新竹縣市兩家都有做市調統計,住展在這幾個縣市的928檔期推案金額是2101.6億,而591的統計金額則是4044.8億,兩者之間差了1943.2億元之多,不知道誰對誰錯,更讓人擔心的是兩者皆錯。

 

這裡並不是要苛責誰,事實上國內房屋市場的研究問題還不只這一樁,市場上不想點破的就有某建設公司跟學者所做的房地產指數,也是同樣讓人高度質疑其取得的市場數據之「完整性」與「正確性」?

 

話說回來,囿於人力及物力,要求民間業者去取得完整的市場資訊再去做研究,根本就是緣木求魚不可能的任務。在2021年7月實價登錄2.0上路後,我們預售屋資訊就已進入了一個更即時,更完整的時代。譬如前幾天看到新北市地政局公布了今年第2季全市預售屋總交易量及金額,此外,還公布了全市預售案備查的件數及總戶數,其中還有委託代銷業銷售之件數,以及代銷總金額,這不就是過去市調業者各檔期急於要拿到的資訊嗎?

 

主管機關內政部地政司手上正握有全國預售備查案資訊(推案數據),若能整理出來定期的、完整的揭露全國各地的預售推案資訊,市場人士就不用再做瞎子摸象的瞎事了!

 

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》

延伸閱讀

買房借名登記兒子名下,70歲老母血淚故事:兒子把我養老房賣了,叫我搬走...該怎麼把房產拿回來?

2023-06-02

少子化讓買房需求下降、房價下跌?理財達人看台灣房市:4理由我覺得不影響,至少15年內不會

2023-04-15

平均地權條例修法初審過》預售屋禁轉箭在弦上!除了逃命潮還有什麼影響?地產第一線人員5觀察

2022-12-30

女工程師買預售屋驗屋不過決定解約,沒想到被建商沒收450萬!律師:房屋買賣違約金的賠償原則

2022-10-06

「我就是買了恆大預售屋的傻逼!」一個受災戶的告白:這輩子再也買不起另一間房了

2021-09-22