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富爸爸幫兒買房想逃贈與稅,夫妻贈與400萬,再借阿公阿嬤等名義給600萬...代書:國稅局追稅6情形

富爸爸幫兒買房想逃贈與稅,夫妻贈與400萬,再借阿公阿嬤等名義給600萬...代書:國稅局追稅6情形

2024-01-17 10:00

「在現今房價高漲的時代,許多想買房的年輕人會向父母請求支援,而不少父母也願意用自身財力幫助子女買房置產等,減輕子女生活負擔,但要小心特定情形會被視為「擬制贈與」,可能會被國稅局追繳贈與稅。」

所謂「擬制贈與」,白話解釋就是「視同贈與」的意思,也就是說表面上以別的名目例如:資助他人購買財產或幫忙負擔債務等,但實際上是將個人的財產移轉給他人。

 

遺贈稅法第5條

 

財產之移動,具有左列各款情形之一者,以贈與論,依本法規定,課徵贈與稅:

 

一、在請求權時效內無償免除或承擔債務者,其免除或承擔之債務。

二、以顯著不相當之代價,讓與財產、免除或承擔債務者,其差額部分。

三、以自己之資金,無償為他人購置財產者,其資金。但該財產為不動產者,其不動產。

四、因顯著不相當之代價,出資為他人購置財產者,其出資與代價之差額部分。

五、限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產,視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者,不在此限。

六、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。

 

常見的視同贈與有以下情形:

 

1.爸爸出錢幫兒子還房貸

 

在債權人可以要求債務人還債的期限之內(請求權時效內),無償免除對方或替對方承擔債務,例如:王老先生的兒子買房,欠銀行房貸1,000萬元,結果隔年王老先生向銀行申請核准清償兒子1,000萬元債務,國稅局將以贈與論,課徵贈與稅。

 

2.父母借錢給孩子,孩子還了一些後來直接讓孩子不用還

 

以顯著不相當之代價,讓與財產、免除或承擔債務者,其差額部分以贈與論。例如:王老先生借錢給兒子500萬元,兒子也約定按時還款了100萬,但後來還沒多久王老先生直接免除兒子剩下的的債務,國稅局會將400萬以贈與論,課徵贈與稅。

 

3.父母以超低價格賣房給女子

 

例如:王老先生把一間房子以低於公告現值的價格作為買賣價格賣給兒子,若現值800萬元(土地公告現值+房屋現值),買賣價金才600萬元,差額200萬元就要以贈與論,課徵贈與稅。

 

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4.直接出錢幫子女置產時

 

以自己的資金,無償為他人購置財產,其資金以贈與論。但該財產為不動產者,其不動產也算作贈與。例如:幫王老先生跟賣方簽約買房子,但後來房子卻登記子女的名字,就視同王老先生贈與房子給兒子,並且贈與額度若超過244萬,是以房子的公告土地現值加房屋現值課徵贈與稅。

 

不過要注意的是,如果簽約時的買受人是兒子與賣方簽訂不動產買賣契約,因為買賣契約的買方有支付價金的義務,所以當兒子是買賣契約的當事人,就有義務支付買房子的錢給賣方。但這案例卻是由王老先生直接付給出賣人,那便會認定為王老先生無償承擔兒子的現金債務,此時課稅標的就會變成買房的價金,以贈與論課徵贈與稅了。

 

5.出錢以未成年子女名義購買不動產

 

未成年子女名義購買不動產的行為會被國稅局認定是父母的贈與行為,因為七歲以上的未成年人或未滿七歲的人一般來說不可能自行購買財產。但如果可以證明實際支付款項是屬於他們所有,例如檢附提供財力證明,則不會落入贈與範圍。

 

6.二親等之間的假買賣、真贈與

 

二等親之間(1.本人的父母親、祖父母;配偶的父母親、祖父母。2.本人的兒子、兒媳婦、女兒、女婿、孫子、孫媳婦、孫女、孫女婿;內外孫均屬二親等。3.本人的兄弟姊妹及其配偶。4.配偶的兄弟姊妹及其配偶。)買賣財產,如果沒有真正支付價金證明或是提供向銀行或第三人的借貸證明,國稅局也將列為「擬制贈與」計入贈與總額,若超出244萬元免稅門檻將適用贈與稅率10%∼20%。

 

舉例來說,王老先生要以買賣移轉房地產給小孩,買賣價格是1000萬元。王老先生主張小孩的1000萬元是從小歷年從阿公、阿嬤、外公、外婆贈與的自有資金,向其支付購買,結果被國稅局追查金流發現,1000萬除了是王老先生跟配偶分別贈與200萬共400萬元外,其餘600萬元來源都是其實都是王老先生提供給阿公、阿嬤、外公、外婆再匯款給孩子,所以600萬元資金應併入王老先生的贈與總額,課徵贈與稅。

 

但如果是配偶相互贈與的財產,依遺贈稅法第20條規定除了配偶過世前兩年贈與配偶財產(會計算遺產稅)外,其餘贈與情況皆不用課徵贈與稅。

 

(圖片來源:《小代書的不動產日記》)

 

作者簡介_小代書(王淑瑜)

國家考試及格地政士、國家考試及格不動產經紀人、中山大學行銷傳播管理碩士、小代書的成長日記創辦人、紅杉地政士事務所 所長、、高效學習 / 個人品牌 / 房地產 講師

本文摘自FUN學出版《小代書的不動產日記

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