在今天看見明天
熱門: 配息 玉山金 pimco esg 房地產

有住戶退租才有車位出租!新屋主怨:大樓地下停車位總是特定人承租,其他住戶都租不到,這公平嗎?

有住戶退租才有車位出租!新屋主怨:大樓地下停車位總是特定人承租,其他住戶都租不到,這公平嗎?
圖片僅示意

2024-01-24 10:00

王先生住的大樓沒有設立管理委員會,搬來前聽說有地下停車位可租用,於是其和負責管理停車位的人接洽,得到回覆係需等到有住戶退租,才會有車位出租。可是,轉眼 3 年過去了,卻沒有人退租,王先生覺得很不公平。地下停車場是所有住戶共有的,為什麼之前租的人可以一直租用,而後來的住戶卻都租不到。而且,原本車位月租 500元,但因多年來都沒有做任何的維護,所以最近這 1 年就沒有收租金了。像這樣的狀況,是否有解決的方法?

 

按公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項前段規定:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,雖由管理負責人或管理委員會為之。」然而,規約或區分所有權人會議另有規定,管理負責人或管理委員會應從之,公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款、第 12 款、第 36 條第 1 款定有明文。又非屬公寓大廈者,其共有物之管理,則從民法第 820條:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」之規定。

 

由此可知,有關本案中之地下停車位問題,若屬公寓大廈者,其地下室停車位出租事項,得依法召開區分所有權人會議議決之,並納入規約,以為管理負責人或管理委員會執行之依循。另參照民法第 799 條之 1 第 3 項,對本案規約之內容,依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人是否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人則得於規約成立後 3 個月內,請求法院撤銷之。

 

至於區分所有權人會議之決議,則類推適用民法第 56 條:「總會之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員,對召集程序或決議方法,未當場表示異議者,不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者,無效。」之規定為之;反之,非屬公寓大廈者,則依民法第 820 條之規定辦理。

 

法律小叮嚀

有關本案中之地下停車位問題,若屬公寓大廈者,其地下室停車位出租事項,得依法召開區分所有權人會議議決之,並納入規約,以為管理負責人或管理委員會執行之依循。

 

作者簡介

劉孟錦律師

法學碩士、律師高考及格、地政士特考及格、專利代理人、台灣聯合法律事務所所長、台灣法律網主持人

楊春吉

Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.O、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者

本文摘自書泉出版《公寓大廈實務問題Q&A

延伸閱讀

當年沒100萬預算多買車位,他月花3千用租的...25年退休後一算:租車位確實比較划算

2022-10-17

20年前100萬能買房,現在只剩車位!「不要欠銀行錢」這觀念害你窮一輩子...6個必須翻轉的窮人思維

2022-10-10

付了10萬斡旋金,結果仲介打來說屋主反悔要加車位一起賣...該怎麼辦?買房你要懂的權益事

2021-12-17

B1小車位vs.B2大車位,價格相同該選一個?內行人提出7個中肯意見...最重要是「這種」不要買

2020-04-09

不但要1坪換1坪,還要免費車位跟搬遷費...致「肖貪」屋主:建商賠錢幫你換新房子,可能嗎?

2020-03-23