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繼承來的土地卻早被親戚蓋房占用...早年這種沒保存登記的建物,地主能叫對方「拆屋還地」嗎?

繼承來的土地卻早被親戚蓋房占用...早年這種沒保存登記的建物,地主能叫對方「拆屋還地」嗎?

2024-03-27 10:32

上星期某課程中,有位學員問了一個問題:「若有一棟房子,沒有保存登記,占他人的地,是否一定可以告『拆屋還地』?」

 

這令我想起了一件6年前的案子。這是一件土地被侵占,但因為新地主的大肚量,放棄了對侵占的人提出訴訟,最後有了意想不到的結果。這案子的複雜度,可能僅次於某明星的風花雪月。本案涉及了民法債權、物權,土地登記規則第12條、建築法、建築技術規則、畸零地自治條例、土地法第34-1條、市地重劃實施辦法⋯⋯等,一言難盡,多如牛毛的法規。

 

我進場時,地已經買了,而且已經有太多悔不當初的決定。所以當我看到這個狀況時,也六神無主、七竅生煙。

 

今天討論的重點在於,A基地若被B基地兩棟2T的房屋占用,占用部分沒有建物保存登記,A基地可否要求2T將占用土地歸還A基地?

 

承購者是一位美目盼兮的女性建商,生於斯,長於斯。在縣市合併後,看好原本地處偏側,人口漸增的角落。她在購買A地時,也查過土地謄、手抄本,土地上沒有建物。查異動索引,也沒有任何有建物相關的交易。原地主表示,A基地原來與B、C為同一筆地號,其上建物為光復後興建,土地與建物,皆是他的祖父過世後,才分割成三份。他是從他父親繼承而得其中一份。

 

在買賣土地的過程,原地主願意在一定的時間內,協調他的親戚們拆除占用部分,否則占用面積不計價,購買方也接受這樣子條件。然而,殘念,作戰失敗。最後原地主將被占用地面積扣除、減價,將謄本上的面積,全數賣給承購者。承購者接手後,為了開發也用盡心思,費盡唇舌地與占用者溝通。但秀才總是遇到兵,這不是言語起得了作用的。承購者也找了律師評估,依法律途徑處理。其利基點在於,占用建物為沒有物權的建物。不屬於土地登記規則第12條所定之「建築改良物」。所以,要告對方侵占土地,而非「拆屋還地」。

 

但我持不同看法。雖然它不屬於土地登記規則第12條之「建築改良物」,但卻符合民法66條的「定著物」。這土地建物分割取得的方式,很像「分管」。又當時原地主無法協調拆屋,一定有其原因。

 

再經二次的接觸後,對方拿出了一張「分管契約」,且經公證。也就是ABC土地是由「共有分管」的債權關係,依此分割變成物權。也即是A、B、C原為一筆土地時,已經有「分管專用」的事實,其建物也是一樣。

 

大法官釋令第349號,要意如下:「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約,對於受讓人仍繼續存在。」也就是,只要曾經用民法425條的邏輯下,所建構的「分管契約」,就有對抗新承購者的效力。

 

新地主最後不走法律途徑了。前思後想,既然如此,另闢途徑來解決。

 

這個案子在二年半後,因為市地重劃,新地主又多了好幾十坪的地。

(圖片來源:《路與通行權、袋地解套》)

 

保存登記建物

 

前面有提到保存登記建物跟未保存登記建物,那什麼是保存登記建物?什麼是未保存登記建物?

 

.保存登記建物

 

所謂的保存登記建物就是有辦理「建物保存登記」的建物。「建物保存登記」又稱「建物所有權第一次登記」,是指新蓋好或既有建物,為了確保是誰的所有物,而向「地政機關」申辦登記所有權。

 

簡單來說,就是在地政事務所申請到建物登記謄本的建物,都稱作保存登記建物,而且建物所有權人都會取得建物所有權狀。

 

.未保存登記建物

 

即是沒有跟地政機關申辦登記所有權的建物。這種建物在地政事務所無法申請到建物登記謄本,更不會有建物所有權狀。

 

那麼未保存登記建物,就一定是違建嗎?答案是否定的,未保存登記建物不一定是違建喔!因民國初期時,我國尚未頒布都市計畫法實施建築管理,所以房子興建完成後並不會辦理建物保存登記等程序。因此在頒布都市計畫法實施建築管理前所興建的建築物,現在於國稅局有稅籍證明之房屋,就屬於合法的未保存登記建物;反之,沒有稅籍證明的房屋,才會被歸類為違建。

 

因此於多數分割共有物訴訟中,未保存登記建物泛指有稅籍證明之房屋,惟該類型房屋通常因年代已久或年久失修,經認定為不具有經濟價值,故多數法官於分割共有物訴訟中,不會考量此種類型建物之保存,而係考量土地最大經濟效用而進行分割。

 

作者簡介

王啓圳

王家建築師事務所主持建築師

朱宏杰

睿映法律事務所律師
誠業聯合事務所律師

陳尚宏

測量技師

本文摘自書泉出版《路與通行權、袋地解套

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