上星期某課程中，有位學員問了一個問題：「若有一棟房子，沒有保存登記，占他人的地，是否一定可以告『拆屋還地』？」
這令我想起了一件6年前的案子。這是一件土地被侵占，但因為新地主的大肚量，放棄了對侵占的人提出訴訟，最後有了意想不到的結果。這案子的複雜度，可能僅次於某明星的風花雪月。本案涉及了民法債權、物權，土地登記規則第12條、建築法、建築技術規則、畸零地自治條例、土地法第34-1條、市地重劃實施辦法⋯⋯等，一言難盡，多如牛毛的法規。
我進場時，地已經買了，而且已經有太多悔不當初的決定。所以當我看到這個狀況時，也六神無主、七竅生煙。
今天討論的重點在於，A基地若被B基地兩棟2T的房屋占用，占用部分沒有建物保存登記，A基地可否要求2T將占用土地歸還A基地？
承購者是一位美目盼兮的女性建商，生於斯，長於斯。在縣市合併後，看好原本地處偏側，人口漸增的角落。她在購買A地時，也查過土地謄、手抄本，土地上沒有建物。查異動索引，也沒有任何有建物相關的交易。原地主表示，A基地原來與B、C為同一筆地號，其上建物為光復後興建，土地與建物，皆是他的祖父過世後，才分割成三份。他是從他父親繼承而得其中一份。
在買賣土地的過程，原地主願意在一定的時間內，協調他的親戚們拆除占用部分，否則占用面積不計價，購買方也接受這樣子條件。然而，殘念，作戰失敗。最後原地主將被占用地面積扣除、減價，將謄本上的面積，全數賣給承購者。承購者接手後，為了開發也用盡心思，費盡唇舌地與占用者溝通。但秀才總是遇到兵，這不是言語起得了作用的。承購者也找了律師評估，依法律途徑處理。其利基點在於，占用建物為沒有物權的建物。不屬於土地登記規則第12條所定之「建築改良物」。所以，要告對方侵占土地，而非「拆屋還地」。
但我持不同看法。雖然它不屬於土地登記規則第12條之「建築改良物」，但卻符合民法66條的「定著物」。這土地建物分割取得的方式，很像「分管」。又當時原地主無法協調拆屋，一定有其原因。
再經二次的接觸後，對方拿出了一張「分管契約」，且經公證。也就是ABC土地是由「共有分管」的債權關係，依此分割變成物權。也即是A、B、C原為一筆土地時，已經有「分管專用」的事實，其建物也是一樣。
大法官釋令第349號，要意如下：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。」也就是，只要曾經用民法425條的邏輯下，所建構的「分管契約」，就有對抗新承購者的效力。
新地主最後不走法律途徑了。前思後想，既然如此，另闢途徑來解決。
這個案子在二年半後，因為市地重劃，新地主又多了好幾十坪的地。
（圖片來源：《路與通行權、袋地解套》）
保存登記建物
前面有提到保存登記建物跟未保存登記建物，那什麼是保存登記建物？什麼是未保存登記建物？
．保存登記建物
所謂的保存登記建物就是有辦理「建物保存登記」的建物。「建物保存登記」又稱「建物所有權第一次登記」，是指新蓋好或既有建物，為了確保是誰的所有物，而向「地政機關」申辦登記所有權。
簡單來說，就是在地政事務所申請到建物登記謄本的建物，都稱作保存登記建物，而且建物所有權人都會取得建物所有權狀。
．未保存登記建物
即是沒有跟地政機關申辦登記所有權的建物。這種建物在地政事務所無法申請到建物登記謄本，更不會有建物所有權狀。
那麼未保存登記建物，就一定是違建嗎？答案是否定的，未保存登記建物不一定是違建喔！因民國初期時，我國尚未頒布都市計畫法實施建築管理，所以房子興建完成後並不會辦理建物保存登記等程序。因此在頒布都市計畫法實施建築管理前所興建的建築物，現在於國稅局有稅籍證明之房屋，就屬於合法的未保存登記建物；反之，沒有稅籍證明的房屋，才會被歸類為違建。
因此於多數分割共有物訴訟中，未保存登記建物泛指有稅籍證明之房屋，惟該類型房屋通常因年代已久或年久失修，經認定為不具有經濟價值，故多數法官於分割共有物訴訟中，不會考量此種類型建物之保存，而係考量土地最大經濟效用而進行分割。
作者簡介
王啓圳
王家建築師事務所主持建築師
朱宏杰
睿映法律事務所律師
誠業聯合事務所律師
陳尚宏
測量技師
本文摘自書泉出版《路與通行權、袋地解套》
