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買房不但要父母存款也掏空爺奶退休金...中國房市泡沫為什麼那麼慘,還得從華爾街那些「食人魚」說起

買房不但要父母存款也掏空爺奶退休金...中國房市泡沫為什麼那麼慘,還得從華爾街那些「食人魚」說起
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陳思進

房地產

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2024-03-07 23:40

中國各大城市在2009年房價開始飆升。為什麼?「多虧」美國的金融海嘯。因為金融海嘯,美國國內的需求減少,而美國是中國商品的最大進口國,當中國拿不到訂單,出於無奈,中國政府只得大量放貸房地產,把原本打算調整房價的政策收回去,期望依靠房地產彌補出口的損失。也正因為金融海嘯,大量熱錢撤出美國和其他受災國家後,全都湧進前景看好的中國。

 

於是,中國人想買一間房,需要祖孫三代的積蓄。有一則新聞說,南京有個年輕人,為了買房,非但要父母拿出所有存款,還逼著爺爺奶奶外公外婆掏空所有的退休金,說是沒有自住房就不結婚,不結婚就要斷子絕孫,真是可嘆、可悲!而現在,這樣的情況更是越來越普遍。

 

百姓購房難的故事,更充分說明了一點:輿論──特別是歐美著名「專家」、「學者」的意見,無論在美國還是中國──在相當程度上對房價的飆升,都起了推波助瀾的作用。但房價飆升最關鍵的因素,可以說是華爾街移山大法的「神奇」力量。

 

美國曾發表一項震撼人心的資料,大約有四分之一的美國房主「Under Water」,即他們欠銀行的房貸比房屋淨值要高。也就是說,房產降價了,賣掉房產的錢不夠還銀行的房貸。

 

華爾街大投行、金融巨鱷和國際投機者,利用資產泡沫這一暗器,像當初吹大南美洲、日本和美國房市泡沫那樣,也興風作浪、吹大了中國的房地產泡沫。因此,美國的今天,很可能就是中國的明天(按:2021年底,中國房市泡沫破裂,整體房價持續下跌)。

 

由於中國經濟繁榮昌盛,這頭「肥羊」太誘人,華爾街的「倖存者」摩根史坦利在美國本土損失慘重,但它在中國的業務卻果實纍纍。

 

其實早在1990年代初期,摩根史坦利就針對亞洲市場,建立兩支房地產信託投資基金──MSREF III International 和MSREF IVInternational,其中50%的基金全都進軍中國,特別是上海和廣州等大都市,由海外的「中國買辦」充當鋪路石,在以GDP增長作為主

 

要考核政績的狀況下,以當地地產公司為平臺,取得聯合開發專案的權力,隨後再將中方公司的股權買過來,控股之後操縱房產的定價運作。摩根史坦利已完成在中國擁有「融資-開發-招商-營運」這一產業鏈龍頭的角色。

 

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由於中國人對房子情有獨鍾,無房的家庭想買房,而已經擁有房子的人還想擁有更多,中國房產的炒作空間極大,房價上漲的趨勢幾乎勢不可擋。

 

面對如此瘋狂的房屋市場,摩根史坦利曾在全球募集了42億美元的MSREF V房產基金(請記住,他們是募集,並不是用自己口袋裡的錢,賺了他們拿錢,虧了也是虧別人的錢,他照樣賺──因為他們的「獎金」早已作為公司營運成本先扣下來),將多達50%的資金又投入中國房市。在他們的哄抬下,大量資金爭先恐後湧入房市,造成各地「地王」頻現,同時,摩根史坦利在中國的各個業務板塊越做越大。

 

中國房產泡沫就是被華爾街炒作出來的,他們利用一切可以利用的工具,時而唱衰、時而捧殺中國房市,其目的就是一個──獲利。唱衰就是「進」的信號,捧殺已經是撈足一票之後要「撤」了。泡沫越大,他們搜刮到的資產就越豐厚。

 

目前,無論用哪一種普遍公認測試房產泡沫的方法,例如房價與租金比、房價與收入比,都明明白白顯示中國房市有泡沫,而且巨大。在美國,即使在次貸危機爆發前、房價處於最高位時,租售比也只是剛超過200倍而已,比起上海、北京房價最高時的500~800倍,以及高檔公寓和別墅的上千倍來說,簡直不值一提。

 

泡沫如此巨大,華爾街等金融機構卻利用輿論,聲稱中國房市沒有泡沫,竭力唱多中國房地產,目的很清楚:他們撈足一票後要出逃了,不製造無泡沫的輿論,誰來接手?他們又怎麼逃呢?這是華爾街慣用的伎倆。

 

以華爾街另一「倖存者」高盛來說,高盛是最早挺進中國的華爾街投資銀行之一,同樣在中國房市賺得缽滿盆溢,後來順利出逃。2007年4月,高盛以1.9億美元(約合當時人民幣16億元)收購位於虹橋的「上海花園廣場」,總建築面積為9.78萬平方公尺,包括用於租賃的53棟別墅,以及9幢酒店式公寓。

 

2010年新年剛過,高盛以平均交易價一平方公尺人民幣2.5萬元,將上海花園廣場易手給中資企業,成交價格高達人民幣24.45億元(約3.2億美元)。

 

高盛接手上海花園廣場3年不到,即使忽略其3年的租金收益不計(將人民幣升值的因素考慮在內,再兌換成美元來計算),高盛的帳面收益都達到100%了。

 

而在此之前,位於上海黃金地段的福州路「高騰大廈」,是高盛於2005年從新加坡凱德置地手中購得的。當時的收購價為1.076億美元,創下收購金額的最高紀錄。高盛持有高騰大廈2年後,以1.5億美元易手,獲取接近40%的「升值」回報。

 

房市越是炒作,回報越高。2005年,高盛的投機升值接近40%,但兩年後的2007年,竟炒高至100%的回報率。之後摩根大通(JPMorgan Chase & Co.)、花旗、麥格理和凱雷等公司,相繼拋售中國的住宅及商辦大樓,他們集體出逃,帳面獲利至少一倍或更多,接手的又幾乎全是中資企業。

 

這些華爾街「食人魚」,在金字塔的頂端搭好底盤,劫掠過後立刻撤走,等著泡沫被刺破。倒楣的就是接手的中資企業,以及最後接棒的「傻瓜」──中國普通百姓。而避免被盤剝的唯一方法,就是遠離他們。

 

想跟他們玩又不賠,除非你能玩得比他們更厲害,讓他們的金全都爛在中國──畢竟,他們不可能把高樓從中國搬走。

 

想當初,日資雄心勃勃橫掃美國,搶購曼哈頓的地標洛克菲勒中心(Rockefeller Center),到頭來美國房市泡沫被金融霸權一刺破,日資來不及逃跑,全爛在美國。有史為鑑,泡沫終究會破,房地產泡沫也是如此。

 

作者簡介_陳思進

國際金融專家,央視大型紀錄片《華爾街》、《貨幣》學術顧問。曾任美國銀行證券公司(BofA Securities)副總裁、瑞士信貸(Credit Suisse)證券部助理副總裁、宏利金融集團(Manulife Financial Corporation)資深顧問。目前擔任某國際金融財團風險管理資深顧問。

本文摘自任性出版 《白話金融

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