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央行房市管制「無差別攻擊」,營建股逾22檔倒地…限貸4重拳究竟誰重傷?李同榮拆解「4利4弊」

央行房市管制「無差別攻擊」,營建股逾22檔倒地…限貸4重拳究竟誰重傷?李同榮拆解「4利4弊」

彭蕙珍

房地產

shutterstock

2024-09-20 11:15

央行周四(9/19)祭出第7波限貸打房四重拳,讓週五(9/20)營建類股大跌超過7%,盤中超過22多檔營建股跌停或逼近跌停,從早前的銀行限貸令至今2個月不到,營建類股指數大幅修正16%,雖然市場有一說房貸不好貸可先買預售,但從代銷股呈現大幅修正來看,市場資金似乎對此說法並不買單。

房地產的一場腥風血雨似乎全面壟罩,被稱為全球最嚴房市信用管制,究竟對房價會產生何種影響?

房市趨勢專家李同榮指出,政府一直圍繞在圍堵的打房思維,房產政策永遠是解不開的習題,「錯誤的政策重複做」。

他預測央行第7波限貸將產生「4利4弊」的結果,並對已降溫的房市踹上臨門一腳,終結第六波循環多頭走勢。

央行這次打房重點有4項:

 

1.有房者第一戶貸款無寬限期。

 

2.自然人購第二戶貸款成數降至五成。

 

3.公司法人購住宅及自然人購高價與第2、3戶住宅貸款降至3成。

 

4.建商餘屋貸款由最高4成降至3成。

 

 

李同榮:央行暫不降息、提高存款準備率、加強限貸早在預料之中

 

李同榮指出,房市末升甩尾段本就經不起重大利空考驗,央行動作其實是多餘的,只是有踹上臨門一腳功效。9月18日他已在FB粉絲團貼上一則大標:央行19日理事會繼續打房?房價會不會跌?並且在FB留言區做出3點預測:

 

1. 央行不必做任何調控措施,房市也已到降溫時刻,任何動作都是多餘,只是臨門踹一腳而已。

 

2. 央行可能不會立刻跟隨美國降息,因其主要關注點在房市穩定和金融風險管控。

 

3. 提升存款準備率或加強房市相關資金管控措施是最可能的政策選擇。

 

央行第7波4項限貸,預測將產生4利4弊的結果,並結束房市第六循環多頭走勢。

 

李同榮

 

7波限貸4重拳  有4利4弊

 

李同榮預測的4利4弊如下:

 

1. 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。

 

利處:防堵高槓桿操作的假性投資需求增加。

 

弊端:新機制防堵不了新青安5年寬限期所造成的假性需求大幅擴張。

 

2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國。

 

利處:防堵不必要的囤房,或過度操作槓桿的投機行為。

 

弊端:防堵到小咖,防不了大咖,反而造成換屋者不便,扭曲市場正常交易機制。

 

3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。

 

利處:同樣是防堵高槓桿操作的投機囤房行為。

 

弊端:高總價不友善政策導致投資性買盤轉移至低總價市場,無論是拉高低總價房價或租金,都對剛性需求市場產生畸型的假性供需失衡現象,弱勢首購者被迫買單。

 

4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

 

利處:防堵建商囤房或調高餘屋售價,逼建商出清餘屋。

 

弊端:大建商無傷,此波漲勢早已出清餘屋,未來若房價反轉,餘屋出清不順,受害的將是小建商的資金周轉失靈。

 

此外,央行搭配調升存款準備率一碼(0.25%),只是象徵性的宣示打房決心,對於目前台灣的游資減少1千多億規模,對整體市場熱錢充斥的現象,影響非常有限。

 

第3季房仲業績萎縮  第4季房市將降溫

 

李同榮最後分析,7月份開始,市場已明顯出現因搶貸風暴造成交易逐漸疲軟的現象,8月交易量呈現負數成長,9月預期更加下滑,第3季大部分房仲業者業績比照第2季至少萎縮3成至4成之多。

 

然而,政府卻停留在第2季房價高漲交易大增的落後數據指標做為市場評估,忽略市場第一線的實務了解,當然就對未來市場更容易做出錯誤的判斷與決策。

 

他認為,政府的問題是「數據評估落後、活在過去、忽略深入現況,錯誤下決策就是會扭曲未來」。

 

第3季市場實際現況是:成屋市場交易量萎縮、預售市場銷售率大滑,價格暫時漲不上也下不了,就算政府不再有任何打房措施,第4季房市也將明顯降溫。

 

他強調,央行的動作只是錯誤的政策重複做,急於當最後打垮房價的一根稻草,臨時踹上一腳為打房績效加分,事實上房市已經降溫中,多頭即將結束,央行何必白費心思、多此一擧?

 

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