在高房價壓力下，對多數年輕人而言，購屋早已不是「一步到位」的夢想，而是「退而求其次」的現實選擇。
在預算有限的情況下，老屋因為價格相對親民、地段優勢明顯，逐漸成為許多年輕人「入門置產」的首選。但老屋真的值得買嗎？買下的是未來的機會，還是隱藏的風險？
本文從六大面向解析購買老屋的得與失，幫助年輕人做出更明智的選擇。
一、價格門檻低，短期購屋可行性高
以雙北為例，新成屋或預售屋每坪動輒百萬起跳，但屋齡30年以上的中古屋，即使位於蛋黃區，價格往往比新屋便宜兩到四成。
對於手頭資金有限、首購壓力大的年輕人來說，老屋是一個「價格能負擔、地點又不錯」的現實選項。
然而這種「價格吸引力」只是短期優勢，若無中長期轉型或更新機會，可能會面臨價值停滯甚至倒退的風險。
二、地段優勢強，有都更潛力但不等於保證增值
老屋多數位於城市核心，擁有便利交通、完善生活機能與學區優勢，這些條件本身就具有價值。而且老屋還可能具備「都市更新」或「危老重建」的潛力，讓許多投資人視為「轉機型資產」。
但必須謹慎的是：都更並非短期內必定發生。現實中，不少社區卡在整合難、釘子戶或稅制不利等問題，讓都更遙遙無期。
若購屋時僅憑「未來一定會改建」的想像，恐怕最終只是買到一棟逐漸老化、難以轉手的房子。
三、房價不夠高，恐無法達成一坪換一坪，影響都更可行性
購買老屋時，許多年輕人會期望未來能透過都更換得新屋，甚至達成「室內一坪換一坪」。
但現實是，在房價不夠高的區域，若無額外容積獎勵或補貼，建商將無法在合理利潤下提供住戶一坪換一坪的條件。
這意味著：如果購買的是低單價地區的老屋，未來推動都更的可能性反而較低，改建意願與建商投入動力都不強。
因此在選擇老屋時，不僅要看地段與屋況，更要考慮「是否存在可行的改建經濟條件」。
四、中長期價值成長受限，轉售風險高
房地產的本質是資產，是否保值、增值至關重要。
老屋若未改建，其價值會隨著時間與屋況惡化而遞減，尤其在屋齡超過4、50年後，銀行貸款成數低、房屋稅與修繕費用高，未來購屋族接手意願將下降。
也就是說：老屋若無改建機會，其中長期的資本利得潛力是極其有限的。投資者想靠「時間賺價差」，最終可能落得「賣不掉」或「賣不回本」的窘境。
五、災害風險與健康隱憂不容忽視
根據統計，台灣921地震前興建的房屋大多不符現行耐震法規，若無補強，地震來臨時發生倒塌的機率極高。
此外，老舊電線容易引發火災、管線鏽蝕則可能造成瓦斯外洩、水管滲漏。
除了結構安全外，屋況老化也可能導致室內發霉、壁癌、通風不良，影響居住者的呼吸系統與整體健康。
這些風險是新屋族群較少考慮，但卻真實存在於每一個「便宜老屋」的背後。
六、修繕與維護成本高，可能形成「看不見的開銷」
許多年輕人買老屋時會高估自己的DIY能力，低估屋況問題的嚴重性。
一旦購屋後發現漏水、電路老舊、天花板裂縫、馬桶不通等問題，可能動輒需投入數十萬元甚至百萬修繕費用，變成「省下購屋款，花在維修上」。
而且這類支出往往無法轉為房價溢價，反而成為沉沒成本，加上屋主需自行承擔各項維護責任，居住體驗遠不如新屋社區來得輕鬆與安心。
胡偉良觀點：老屋，是入門選擇，但不是理財萬靈丹
品嘉建設胡偉良說，對年輕人來說，購買老屋可以是踏入房市的一個「機會」，但絕對不能忽略它背後的「風險」。
真正值得購買的老屋，應具備以下條件：
- 位於都市中心、機能完善。
- 社區具整合潛力、有明確都更規劃。
- 結構穩固、屋況良好或只需微小的修繕。
- 改建後房價有潛力達到改建經濟門檻。
- 價格相對合理、貸款條件可行。
否則，買下的可能不只是「房子」，還是「災難」。
作者簡介_胡偉良
尚禹營造董事長兼主任技師、品嘉建設關係企業創辦人
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