上億身家包租公急拋售「台北市以外今年全出清」！三大利空衝擊，房市還要再冷5年？

深耕房地產近 20 年的顏博志，從大學畢業後就開始鑽研房地產，每天至少看一間房子，有時甚至多達十幾間，目前已累積上億身家，且手中握有多間房產。顏博志在 TVBS 節目《財經鈔能力》中，坦言自己會「賣光手上非台北市蛋黃區的中古屋」，為什麼呢？

房產達人：未來幾年房市「非常悲觀」

「過去這十幾年，就算你什麼都不懂，拿著飛鏢亂射，應該都至少漲個1倍。」顏博志分享，自己的物件大概都有1~5倍的漲幅。

然而，這位上億身家的包租公對於未來房市卻持極度悲觀的態度「未來幾年，房地產的情勢都不會好」。

「我說實話，現在因為房地產已經漲到一個天花板了，再加上政府現在的政策，就是在打房。」顏博志直言，現在低總價的房子也變稀少了，過去的成功模式很難再被複製，現在必須比較謹慎保守。

3大利空夾擊　房地產還要再冷5年

顏博志的悲觀預測並非空穴來風，而是基於三大結構性問題的深度分析：

第一波衝擊：預售屋3年交屋潮 

首先，從今年（2025年）開始的未來三年，台灣將面臨「非常大量的交屋潮」。

這意味著大量在過去幾年預售屋熱潮時購入的物件將陸續完工並準備交屋，將有非常大量的購屋族群需要進行貸款對保。

第二波衝擊：銀行貸款難度變高

顏博志透露，最近遇到非常多的人私訊求助，表示資金週轉困難，或是即將要對保卻可能貸不到款。

「因為他已經開始找了好幾家銀行，銀行都說水位已滿。」這種情況只會越來越嚴峻，形成一股潛在的「斷頭潮」。

第三波衝擊：新青安5年寬限期到期

不但如此，4年後還有一個重磅未爆彈，就是新青安的5年寬限期到期。

這意味著大量享有前5年寬限期的購屋者，將開始面臨本金與利息同步償還的壓力。「一定陸陸續續會有人把房子丟出來賣」，進一步加劇市場的供給量。

未來3年，會有大量的交屋潮與斷頭潮，4年後，新青安的寬限期到期又將帶來另一波房屋釋出。這兩股力量將導致市場上充斥著「非常多房子要賣」，形成一個供給過剩的局面。

中南部外圍跌兩成起跳「今年我要賣光台北市以外的房子」

面對即將到來的房市風暴，顏博志已經開始調整操作策略。他透露，希望在今年能夠把台北市以外的所有房子全部都賣光光。「台北市以外的，只要它是中古屋，我今年一定會把它賣光。」

這個決策背後的邏輯相當明確：回防台北市蛋黃區。「因為台北市蛋黃區我其實這些年來漲的沒有很多，即使真的掉下去，頂多掉個5%以內。」

相對的，其他地區的跌幅將會相當驚人。「已經有掉到兩成、三成，甚至一半的都有。」對於中南部比較外圍的地區、量比較大的、支撐性沒有那麼大的區域，「跌個兩成，現在都是非常的基本。」

自住買方可等3~4年，屋主面臨降價壓力

對於自住型買方而言，是個好消息。顏博志建議，如果沒有迫切的購屋需求，真的可以再等3~5年。他強調：「未來這類的物件只會多不會少。」這表示買方將擁有更多的選擇權，也能有更大的議價空間。

然而，對於屋主和房仲來說，情況則截然不同。顏博志直言，過去房仲需要「追著屋主跑」，央求屋主提供物件。但未來房子將難以創下高價，將會是「這些屋主全部都要追著房仲跑」。

宜蘭高鐵：下一個房價暴漲的唯一區域？

除了回防台北市蛋黃區，顏博志特別點名宜蘭，將其視為未來會特別關注的區域。他語帶肯定地表示：「我認為宜蘭高鐵會是下一個全台灣唯一有可能房價會暴漲的區域。」

他進一步分析，宜蘭高鐵一旦通車，從宜蘭到台北僅需20 分鐘。這樣的通勤時間將對周邊縣市，特別是汐止和基隆，造成巨大衝擊。

顏博志直言，汐止和基隆即使有捷運規劃甚至已經在蓋，從當地搭捷運到台北市中心的時間，仍不及宜蘭搭高鐵來的快。

目前汐止新房價在 60 萬到 80 萬一坪，而宜蘭新房價僅 30 幾萬。他預期，只要宜蘭高鐵確定選址並動工，當地的地價將立刻暴漲。

雖然目前房價尚未明顯反映，那是因為供給量仍不足。但顏博志堅信，高鐵一旦確定，宜蘭將是未來幾年最值得關注的區域。

選房「位置和價格」還是關鍵

在評估房地產題材的支撐性時，顏博志強調「保值性」的重要性。在當前市場狀況下，買房不再是追求漲幅賺錢，而是要「相對保守」。他堅信，考量到未來大量的交屋潮和寬限期到期，「位置和價格」才是最關鍵的因素，而不是題材性。

雖然捷運、高鐵、百貨公司等大型建設是常見的題材，但顏博志認為，這些地方的房價通常已經提前反映，特別是越外圍的捷運站周邊，現在的房價甚至顯得「不合理」。

例如，新北市有些地方房價已突破 100 多萬一坪，他反問：「你為什麼不直接買台北市？」即使是中永和最精華的地區，若價格與台北市精華區相近，仍應優先考慮台北市。

總結來說，顏博志建議，未來幾年自住型買家可持續觀望，待市場物件量增、議價空間變大時再入場。對於投資者，他則強調「位置和價格」才是最關鍵的考量，而非盲目追逐題材性的地區。

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